אורי דורי: "לא חושב שהגענו לתחתית המשבר, אני מתרחק מארה"ב ופונה לפולין"

דורי, שבנה את החברה שלו "בעשר אצבעות", מציין השנה 30 שנות פעילות בא.דורי, חברה לעבודות הנדסיות, ו-15 שנה להנפקתה של החברה בבורסה בתל אביב. בקריירה העסקית שלו הוא הספיק להקים פרויקטים מורכבים בישראל ובעולם, למכור אלפי דירות, להתמודד עם המשבר הקשה בענף הנדל"ן בישראל בתחילת העשור, עם שמועות שהפיצו מתחריו אודות קשיים פיננסיים לפני כארבע שנים, עם פיצול משותפים ועם הקמת אופרציה מצליחה במזרח אירופה ובניגריה.



בראיון ל-TheMarker, לראשונה מאז כניסת גזית-גלוב לשותפות בא.דורי, מרעיף דורי שבחים על כצמן. "בורכתי בשותף נהדר. הסינרגיה בין דורי לגזית-גלוב מוחלטת - גזית מומחים בתחום הנכסים המניבים, ואנחנו מביאים את הניסיון והידע בתחום קבלנות הביצוע, ביזמות ובתחום האנרגיה שמאוד מעניין את שני הצדדים", מציין דורי.



איך נוצר הקשר ביניכם?



"הכרתי את כצמן לפני כן, אך אף פעם לא עשינו עסקים יחד. בקיץ האחרון צילצל הטלפון במשרד ועל הקו היה כצמן, שאמר שהוא מעוניין להיפגש איתי. הופתעתי מהפנייה אבל כמובן שהסכמתי. כשנפגשנו, כצמן הסביר כי גזית-גלוב מעוניינת ליצור זרוע ביצוע וייזום בתחום הבנייה למגורים, והציע להיכנס לשותפות בא.דורי. הסכמנו על קווים כלליים של העסקה, נתתי את ברכתי והפניתי את כצמן לשותפי האמריקאי, אלכס דמביצר. כל השאר עבר מעל ראשי".



דמביצר (45), יהודי אמריקאי, רכש בנובמבר 2006 כ-50% מהון המניות של חברת אכד הפרטית, השולטת בא.דורי, תמורת 31 מיליון דולר. דמביצר פיזר אז הצהרות אופטימיות. "אני מאמין שהזמנים הרעים עבור הבנייה בישראל הסתיימו, ושכעת נוצרה כאן הזדמנות אמיתית. תל אביב עוד תהיה מנהטן קטנה", אמר. אלא שכתשעה חודשים לאחר מכן קיבל דמביצר הצעה מכצמן בגובה של כ-44.4 מיליון דולר עבור חלקו באכד. בספטמבר הושלמה עסקה back to back, אשר במסגרתה קבוצת דורי, שבשליטת דורי ושותפו דוד כץ, רכשה את אחזקותיה של נורת'רן גרופ באכד תמורת כ-44.4 מיליון דולר, ולאחר מכן מימשה אחזקה זו לגזית-גלוב תמורת סכום דומה.



מדוע דמביצר יצא מהשותפות כל כך מהר?



"כל מי שהיה מקבל הצעה כמו זו של כצמן לא היה חושב פעמיים. דמביצר קיבל את הכסף והלך לדרכו. צריך להבין, ככה פועלים אנשי עסקים אמריקאיים, אשר להבדיל מהישראלים ואירופאים אינם מערבים אמוציות מיוחדות, אלא מונעים מתוך שיקולים כלכליים גרידא. עבור אמריקאים אין שום הבדל בין לקנות חולצה בעשרה דולר ולמכור אותה לאחר תקופה קצרה ב-25 דולר, לבין לרכוש שליטה בחברה תמורת 30 מיליון דולר ולממש אחזקה זו כמה חודשים לאחר מכן תמורת 45 מיליון דולר".



מלבד גזית-גלוב, קיבלתם הצעות נוספות עבור דורי?



"פנו אלינו לא מעט גורמים, אך ברגע שכצמן הביע התעניינות רצינית כל השאר כבר היו לא רלוונטיים מבחינתנו".



השמועות לפיהן ארקדי גאידמק התעניין ברכישת השליטה בדורי לאחר שרכש את אוסיף נכונות?



"כן. נציגיו של גאידמק התעניינו בחברה, אך לא הגענו איתם למגעים מתקדמים שיכלו להוביל לסגירת העסקה".



עד כמה כצמן מעורב בניהול השוטף של דורי?



"כצמן הוא איש עסקים בינלאומי שרואה את הדברים בגדול. אם הוא יצטרך להיכנס לכל הניואנסים ולנהל את דורי באופן שוטף - אז חבל על הזמן והאנרגיות שלו. אנחנו מדברים באופן שוטף ומתווים ביחד צעדים אסטרטגיים. היתרון בשותף כמו כצמן הוא שהוא מסתכל לטווח הארוך, ויודע לזהות תהליכים גלובליים במימון, כלכלה ובתחומים נוספים, בדרך כלללפני אחרים.



"אחת העסקות הטובות שעשתה GE"



בנובמבר האחרון הנפיקה בהצלחה חברת רונסון, המרכזת את פעילות הבנייה למגורים של קבוצת דורי בפולין, את מניותיה בבורסת וארשה, וגייסה סכום כולל של כ-50 מיליון יורו, לפי שווי חברה של כ-400 מיליון יורו לאחר הכסף. מלבד דורי, שותפים ברונסון גם חברת תיאטראות ישראל של משפחת גרידינגר וקונצרן ההשקעות הגדול בעולם, ג'נרל אלקטריק (GE), אשר רכש בסוף נובמבר 2006 כ-21% ממניות רונסון תמורת כ-25 מיליון יורו, ששיקפו לחברה שווי של כ-130 מיליון יורו לאחר הכסף. בעקבות ההנפקה רשמה דורי, המחזיקה כיום כ-32% מרונסון, רווח הון של כ-108 מיליון שקל בתוצאותיה ל-2007.



למה בחרתם להקים פעילות דווקא בפולין?



"זו מדינה של יותר מ-40 מיליון תושבים, עם פוטנציאל צמיחה בלתי רגיל לטווח ארוך וביקושים בריאים בתחום הבנייה למגורים, כך שאנחנו רואים את עצמנו שם עוד הרבה שנים. לא פשוט להיכנס למדינה חדשה - צריך לאתר צוות אנשים מיומן, לחנך אותם לפעול במקומות שלחלקם לא היו מוכרים עד כה, למצוא שפה משותפת עם קהל יעד מקומי ולשכנע שהדירות שאתה בונה הן האיכותיות ביותר. כל זה מצריך זמן, אנרגיה ומשאבים לא מבוטלים. אם היית שואל לפני כמה שנים אנשים ברחוב בפולין מי זו רונסון, מעטים היו מכירים אותה".







כיום המצב שונה?



"רונסון, המנוהלת בידי דרור קרם מאז הקמתה, נהפכה למותג בתחום בנייה איכותית למגורים בפולין. החברה סיימה את 2007 עם הכנסות של כ-194 מיליון שקל, ומחזיקה כיום ביותר מ-29 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים להקמת יותר מ-7,600 יחידות דיור".



כמה אנשים מונה הצוות של רונסון?



"הצוות בפולין מונה כ-30 איש. אנחנו מעדיפים אנשים שגרים במקום שבו הם עובדים, ולא מתרוצצים בשדות תעופה".



איך נוצר הקשר עם גוף ענק כמו ג'נרל אלקטריק?



"ב-2006 כבר היה ברור לנו שרונסון בשלה להנפקה, וכניסה של גופים גדולים כמו GE להשקעה בחברה היו מגדילים את סיכויי ההצלחה של ההנפקה. מלבד GE פנו אלינו דויטשה בנק ואחרים שהתעניינו בהשקעה. בסופו של דבר GE נכנסו. באירוע שלהם לפני כמה חודשים בשווייץ הם ציינו את רונסון כאחת העסקות הטובות שביצעו בתקופה האחרונה".



בשלב זה לא מורגשת האטה בפעילות



גם אם ב-GE מדברים על עסקה טובה, משבר האשראי הגלובלי שפקד את השווקים מאז הקיץ האחרון לא פסח על מניית רונסון, אשר צנחה מאז ההנפקה בכ-50% ונסחרת כיום לפי שווי שוק של כ-180 מיליון יורו.



עד כמה המשבר בשווקים השפיע על רונסון?



"כל השווקים נפגעו והתהליך לא פסח על מזרח אירופה, אם כי בצורה הרבה יותר מינורית. החברה נהנית מקופת מזומנים של יותר מ-200 מיליון שקל ומתקדמת עם הקמה של כ-11 פרויקטים חדשים. בשלב זה לא מורגשת האטה בפעילות".



מה ההסבר לכך שמניות דורי ורונסון צנחו בצורה כה חדה?



"אנחנו לא יכולים לעשות שום דבר נגד המגמה של השוק אלא להמשיך ולדאוג שהפעילות העסקית השוטפת תתקדם כראוי, ולקוות שברגע שהסנטימנט החיובי ישוב אל השווקים, גם מניות דורי ורונסון יחזרו לטפס כלפי מעלה".



מה דעתך על המצב בשווקים?



"הנבואה ניתנה לשוטים. אין ספק שזה היה משבר מתבקש, ופה אני מחמיא פעם נוספת לכצמן, שבזכות היכרותו רבת השנים עם השוק הריאלי והפיננסי האמריקאי צפה מראש את המשבר ואת עוצמתו. כדי לנתח יותר לעומק את ממדי המשבר, צריך להיות יותר איש פיננסים כמו כצמן ולפעול במדינות החשופות יותר למשבר. הפעילות של דורי כרגע לא מושפעת יתר על המידה מן המשבר.



"לצד פולין, דורי מפתחת בינתיים פעילות ייזום למגורים גם באוקראינה, בולגריה וסלובקיה, בהן הקבוצה רואה פוטנציאל עסקי לא מבוטל. צריך להבין שלכל מדינה אופי שונה, שכן שמדובר בבניית מערכת עסקית שלמה ולא בהרפתקה. הדבר החשוב הוא לפצח את הקוד הנכון לעשיית עסקים מחוץ למגרש הביתי שלך. ברגע שעשית זאת, אתה יכול לרוץ מהר מאוד. ההצלחה והניסיון שצברנו ברונסון חיזק אצלנו את התחושה שאפשר להתרחב גם למדינות נוספות".



אולי זה הזמן בשבילכם להיכנס לארה"ב ולנצל את ההזדמנויות שנכרתות בעקבות המשבר?



"ארה"ב לא מהווה עבורנו מדינת יעד בשלב זה, מה גם שהמשבר להערכתנו עדיין לא נגע בתחתית, ועוד לא הגענו למצב שבו אנו מרגישים שהמחירים באמת אטרקטיוויים.מדובר במשבר הרבה יותר עמוק ממה שהעריכו, שייקח זמן רב לצאת ממנו".



ומה באשר למדינות במזרח אסיה?



"אני אופטימי מאוד לגבי הודו, שעוברת תהליך אדיר של התפתחות ופריצה כלכלית. אנחנו בוחנים שם עסקות שונות, וסביר להניח שיחד עם גזית-גלוב נעשה שם הרבה דברים מעניינים. כרגע זה בשלב ראשוני, שעדיין לא מחייב דיווח. בסין ביקרתי בינתיים רק כתייר, אבל אני לא פוסל השקת פעילות עסקית בעתיד גם שם".



בכל זאת, בטוח יש מדינות נוספות בעולם שנמצאות על הכוונת שלכם.



"אנחנו בהחלט מסתכלים, אך עדיין לא בשלב שבו יש על מה לדווח. אנחנו לא מחפשים להיכנס בכוח למדינות חדשות, אלא רק למקומות שבהם נרגיש



שנוכל להביא את היתרון היחסי שלנו לידי ביטוי. כך נכנסנו לפני כשש שנים לניגריה, הנחשבת למפיקת הנפט השישית בגודלה בעולם, ועוסקים שם באמצעות דורי אנרגיה, שהיא חברה פרטית, בתחום ביצוע עבודות בנייה ותשתיות".



איך הגעתם עד ניגריה?



"יש שם יתרון יחסי לחברות זרות, וקבלנים זרים גדולים ומנוסים הם אלה שמובילים את הפעילות שם. יש לנו שם צוות של כ-14 עובדים ישראלים ומאות עובדים מקומיים אשר מפתחים פרויקטים שונים. מדובר במדינה כמעט ללא חוב חיצוני, שמלבד כמויות הנפט נהנית גם מכמויות אדירות של זהב, אלומיניום ומשאבי טבע שונים, ואינה מצליחה לפרוץ מספיק קדימה ולנצל את כל האוצרות האדירים שבהם התברכה. מדובר בפעילות אסטרטגית וחשובה עבורנו המגוונת את הפריסה הגיאוגרפית של הקבוצה בעולם".



איך אתה רואה כיום את מצבו של ענף הבנייה למגורים לאחר פרשת חפציבה?



"זה לא מייצג את הנעשה בענף הבנייה בישראל. הה שמישהו לוקח את הכסף ומפר את החוק לא אומר שכל השחקנים בענף מתנהגים בצורה כזאת. מקרים דומים קרו כבר גם בתעשיית ההיי-טק וגם בבנקאות ופיננסים. מה שכן, צריך להיות ערניים וסלקטיוויים כשמחליטים ממי קונים את הדירה. אני ממשיך לבנות בישראל, ומאמין הן בעתידו של ענף הביצוע בישראל והן בעתידו של ענף הבנייה למגורים".



איפה אתה רואה את קבוצת דורי בעוד חמש שנים?



"ממשיכה ליישם את האסטרטגיה העסקית של פיתוח מואץ בתחומי פעילותה הן בישראל והן בעולם. רק בפולין יש לנו פרויקטים שמספיקים לשבע שנים של עבודה לפחות".



א.דורי וחתניו



משפחת דורי נחשבת מלוכדת. לאורי דורי שלוש בנות, אבל רק הבכורה, רוית (40), עבדה בחברה, בתפקיד סמנכ"ל פיתוח עסקי. באחרונה היא עזבה לתפקיד דומה בחברת טסקום בדיקת מערכות תוכנה. הצעד של רוית לא ציער אותך - בוודאי ראית בה מי שתעמוד בראש החברה בעתיד?



"רוית היא בחורה מוכשרת שהיתה מעורבת בתהליכים מורכבים ותרמה רבות להתפתחותה של החברה. ואולם כנראה שהרגישה צורך לבוא לידי ביטוי בעצמה, ולהתפתח לכיוונים חדשים, או שייתכן שהנדל"ן פחות עניין אותה. כמו שלא עודדתי אותה וגם לא התנגדתי כשהיא הצטרפה לדורי - ככה גם קיבלתי בברכה את החלטתה. מקווה שהיא נהנתה מהתקופה שבילתה בחברה שלנו ושהדבר יתרום לקריירה שלה. מי יודע, אולי יום אחד היא עוד תשוב אלינו".



במה עוסקות שתי הבנות האחרות?



"שרון, האמצעית, כלכלנית בהשכלתה. כיום היא הבעלים של חברת גומא העוסקת בלימוד ובהדרכה בתחום הגישור. הקטנה, דנה, בעלת תואר שני בפסיכולוגיה ארגונית, וכיום משמשת מנהלת מחלקת משאבי אנוש בפירמת רו"ח דלויט-טוש-בריטמן-אלמגור".



זה אומר שהן לא צפויות לרשת את התפקיד - האם כיום מועסקים מנהלים מהמשפחה בחברה?



"הבנות אמנם בחרו בדרך אחרת, אבל שני החתנים שלי עובדים בחברה בתפקידים בכירים. בעלה של שרון, עופר, מרכז את תחום של מערכות המידע, ואורנן חשאי, בעלה של דנה, שסיים לפני כמה שנים תואר שני במינהל עסקים באוניברסיטת קלוג בארה"ב, מכהן כסמנכ"ל פעילות בינלאומית של הקבוצה".



אפשר לומר שחשאי ייכנס לכיסא שלך ביום מן הימים?



"עדיין מוקדם לקבוע, מה גם שהדיבורים על כך רק מלחיצים אותו - אם כי הדבר לא בלתי נמנע".