פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      האלפיון העליון עושה חלטורות

      טרנד חדש באצולת הממון. בעלי וילות מפוארות במיקומים הנחשקים בארץ כמו סביון, כפר שמריהו וקיסריה, משכירים את ביתם לאירועים

      "יש לי וילה, ששייכת למשפחה עשירה מאוד במשק, שהבן שלה לקח את תחום האירועים כפרויקט אישי שלו, והפך אותו לעבודה שלו. מדובר בווילה איכותית מאוד כי היא מוקפת הרבה עצים, יש בה מדשאות מגרשי טניס וכדורסל, מגרש חנייה גדול למאות כלי רכב, גנרטור צמוד לווילה, תאורת גן מושקעת והכי חשוב - היא רחוקה משכנים" - כך מתאר מפיק האירועים, ניב אלמוג, את אחד הנכסים הטובים שהוא משווק למטרת אירועים. ההכנסה שמניבה הווילה היא כ-50 אלף שקל בחודש. יש גם נכסים שמכניסים סכומים גבוהים יותר. אלמוג מספר כי תחילה הופיעו הביקושים. "הקהל הישראלי מחפש דברים חדשים, אירועים ייחודיים. ה'נדל"ניסטים' זיהו את הפוטנציאל וסיפקו את ההיצע".

      הנדל"ניסטים הוא השם בו מכנה אלמוג את בעלי הנכסים, הווילות המפוארות ודירות היוקרה ברחבי הארץ. כדי לקלוט את התמונה במלואה צריך להבין שלא מדובר באנשים שזקוקים להכנסה צדדית אלא באנשים הנמנים עם האלפיון העליון, שבבעלותם וילות במיקומים הנחשקים בארץ כמו סביון, כפר שמריהו וקיסריה, וגם באזורים אחרים מהצפון ועד אילת. אלמוג אינו מוכן לחשוף שמות, אבל טוען שמדובר ב"אצולה הישראלית" ובאנשים שמוכרים היטב במשק.

      למה הם עושים את זה? "זה לא שחסר להם משהו, אבל כולם רוצים עוד ועוד. אחת המשפחות בכפר שמריהו פנתה אלי כי אחד הילדים שלה רצה לנסוע לתאילנד. חתונה אחת בוילה שלה מימנה את החופשה לכל המשפחה בעלות של 30 אלף שקל". בנוסף להכנסה הצדדית המפתה, נהנים בעלי הנכסים מהטבות שונות במהלך האירוע. "אני שוכר את החצר ובזמן האירוע לא נכנסים לווילה. הדיירים של הווילות זוכים בזמן האירוע לפינוקים שונים - מסאז'ים, אוכל, שתייה, סיגרים ויינות", מציין אלמוג.

      המחירים מתחילים בעשרת אלפים שקל לבית הפשוט ביותר - והשמים הם הגבול. המחיר נקבע לפי איכות הנכס, משך האירוע ומספר המוזמנים. יתרונות שיכולים להשפיע לטובה על המחיר הם הבידוד של הווילה משכנים קרובים, מדשאות רחבות, בריכה ומערכות סאונד. הנכס שבעבורו שילם אלמוג את המחיר הגבוה ביותר נמצא בסביון, שם הוא שכר וילה בעשרת אלפים דולר ליום למשך שלושה ימים, ובסך הכל גרפו לכיסם בעלי הבית 30 אלף דולר. גיל קרן, מפיק אירועים למאיון העליון, מספר על תג מחיר של 17 אלף דולר, שקיבלו בעלי וילה מבודדת על שפת הים בשכונת הרצליה פיתוח. "המחיר נקבע על ידי בעלי הנכסים בצורה די שרירותית, אבל באופן כללי הם מתחילים ב-2,500 דולר לשכירת חלל ללילה אחד".

      חגיגה באמצע העיר

      במקביל לווילות הפרטיות, התפתח שוק של לופטים ודירות יוקרה, שנרכשו על ידי משקיעים פרטיים ומשמשים לאירועים קטנים, מסיבות רווקים או להתארגנות של החתן והכלה לפני ואחרי החתונה. הקונצפט של האירועים האלה ברור - להרגיש מיליונר ליום אחד או לערוך אירוע באווירה שונה מזו של אולמות וגני האירועים הרגילים. "החללים שמושכרים אינם גדולים כמו גני אירועים ומספיקים לאירועים של עד 200 איש, או ל-20 איש שמגיעים לארוחת ערב. הם ייחודיים כי הם אורבניים, ונמצאים במיקומים חריגים כמו הלופט היוקרתי ברחוב שוקן בתל אביב בלב אזור תעשייתי או גג מדליק ברחוב לינקולן, שמשמש למסיבות", מסביר קרן.

      אלון קסטיאל, איש עסקים מתחום הנדל"ן ואחד מחלוצי התעשייה, אומר כי ניתן להשיג בתחום תשואות פנומנליות. קסטיאל היה בעליו של לופט אופנתי ברחוב שוקן בתל אביב, ולפני כחצי שנה מכר אותו תמורת 550 אלף דולר. את הלופט רכש קסטיאל בסוף 2006, ומיתג אותו כדירת יוקרה לאירועים פרטיים ואירועי חברות. לדבריו, "בסופי שבוע אירוע בדירה עולה 2,500 דולר ליום ובאמצע השבוע 1,000 דולר. בכל שבוע היו בממוצע ארבעה אירועים". הנתונים מצביעים על הכנסה חודשית ממוצעת של כמעט 30 אלף דולר, אבל יש לזכור שהנכסים האלה לא "עובדים" לאורך כל חודשי השנה, ועיקר פעילותם מתרכזת בעונת החתונות - בחצי השנה שבין האביב לסתיו. בשאר ימי השנה נערכים אירועים בתדירות נמוכה יותר, בעיקר אירועים עסקיים. בגלל העונתיות קשה לנקוב בתשואה שנתית מדויקת, אבל בהנחה שבפרישה שנתית הלופט של קסטיאל מכניס כ-15 אלף דולר בחודש, הרוכש שקנה אותו תמורת 550 אלף דולר רואה תשואה שנתית של כ-30%.

      קסטיאל מספר על וילות שנרכשו בקיסריה במחירים נמוכים יחסית, כחצי מיליון דולר. כמובן שלא מדובר בווילות במיקומים הטובים ביותר או בווילות המפוארות ביותר, אך בכל זאת הן מתהדרות בשם "וילה בקיסריה". לדברי קסטיאל, "בעונה, נכס כזה מושכר ב-6,000 שקל בסוף השבוע ובאמצע השבוע ב-3,000 שקל. זו תשואה מצוינת ביחס לעלות הנכס".

      בעיות עם השכנים

      התשואות מרשימות מאוד ביחס לדירה רגילה בתל אביב שמניבה תשואה שנתית מהשכרה של כ-4%-5%, וגם ביחס לדירה מפוצלת שההכנסות מהשכרתה לא מגיעות לתשואה דו-ספרתית. עם זאת, המשקיעים צריכים להביא בחשבון כי בניגוד לדירה להשקעה, לא מדובר בהכנסה פאסיווית, אלא בנכס שצריך להשקיע בו זמן רב בשיווק ובהשגת לקוחות, לעבוד עם ספקים ומפיקי אירועים, ולהתאים את הנכס לסוגים שונים של אירועים.

      העונות המתות והשיווק הנדרש כדי לייצר ביקושים והתלהבות סביב הנכס אינן הבעיות היחידות בהשכרת נכסים פרטיים. הבעיה העיקרית איתה מתמודדים המשקיעים היא השכנים, שאינם מוכנים לסבול את הרעשים הבוקעים מחתונות וממיני שמחות אחרות. לכן, וילות שממוקמות באזורים מבודדים יחסית או בריחוק משכנים, נחשבות לפופולריות במיוחד. "הבעיה עם נכסים פרטיים היא שאי אפשר לערוך בהם מסיבות המוניות של 500 איש עד השעות הקטנות של הלילה, בגלל הרעש. השכנים מוכנים לספוג אירוע אחד, אבל מעבר לכך זה מטרד והם לא יסכימו לזה", מסביר קרן. אלמוג מצביע על הדרכים להתמודד עם הבעיה: "עושים את זה בצורה שלא מפריעה להם. אני משתדל לא לעשות חתונות עד הלילה, ומעדיף לערוך חתונות ביום שישי בצהריים. אני חבר טוב של השכנים בנכסים, ואם צריך 'לשמן' מישהו בסביבה - עושים את זה".

      בקיסריה הוכרזה מלחמה נגד תעשיית האירועים שגרמה לרעש ועומסי תנועה שלא התאימו לאופי השקט של המקום. האירועים הנמיכו פרופיל: הווילות ביישוב עדיין מושכרות, אך עם הקפדה חמורה יותר בנוגע לרעש. בעיות נוספות שמעיבות על חגיגת התשואות היא שהנכסים אינם גני אירועים מורשים, ובעליהם צריכים להיות בקיאים ברשימה ארוכה של תקניים בטיחותיים ואחרים של שירותי כבאות והצלה, משטרה ורישוי עסקים.

      קסטיאל מונה את הבעיות המרכזיות שיכולות להכשיל מיזמי נדל"ן מסוג זה. "פחת יכול להרוג דירה כזו: השחיקה של הריהוט והצורך לחדש אותו יכולים להעמיס עלויות שינטרלו את כל התשואה. את הלופט בשוקן ריהטתי בריהוט מאסיווי, כמו שולחנות עץ כבדים, כורסאות ברזל ורצפה שחורה - כדי שיהיו עמידים בכל המסיבות". לפי קסטיאל, "אחרי שלושה אירועים, כל בעל נכס צריך לצפות לביקור של מחלקת רישוי עסקים של העירייה, שמעלה דרישות לעמידה בתקני בטיחות. לפי החוק, צריכות להיות מדרגות מילוט שיתאימו לפינוי של אנשים רבים במקרה חירום. המדרגות צריכות להיות במרחק שלא יעלה עד 25 מטר מהאורח הרחוק ביותר. כשקניתי את הלופט בשוקן, מדדתי את המרחק ממדרגות החירום והנקודה הרחוקה ביותר היתה במרחק 23 מטר. אם היא היתה במרחק של 26 מטר, לא הייתי קונה אותו". קסטיאל מזכיר גם שצריך להתקין ספרינקלרים (מתזים) לכיבוי אש, וממליץ לבטח את הכנס כי "אם קורה אסון, בעל הנכס יכול להיות משועבד לו כל החיים".