אלי אלרואי: "אנליסטים בעולם מחמיצים את התמונה האמיתית במזרח אירופה"

בקיץ 2007 הופיע אלי אלרואי מנכ"ל חברת הנדל"ן GTC פולין בפני נציגים של הגידור Pequot ושל חברת הייעוץ Kensington. אלרואי נאלץ לעלות על הבמה בלבוש לא רשמי מול מאזיניו המעונבים, לאחר שאיבד את מזוודתו - אבל לא זו היתה הסיבה לחוסר הנוחות שחש.



"בערך במחצית המצגת הרגשתי שאיבדתי את הקשב של הנוכחים. מכשירי הבלקברי התחילו להמטיר על היושבים באולם את החדשות הקשות", מתאר אלרואי את המפגש הראשון שלו עם משבר הסאבפריים שהיכה בשווקים.



אלרואי העמיק את היכרותו עם המשבר כאשר מניית GTC פולין, שנסחרת בבורסה בפולין, ירדה משיא של 56.7 זלוטי במחצית אוקטובר 2007 ל-36.7 זלוטי בתחילת מאי 2008 בעקבות המשבר הפיננסי. עם זאת אלרואי משוכנע: "GTC נחתכה בלא בסיס כלכלי.



"משקיעים ואנליסטים בישראל ובעולם מחמיצים את התמונה האמיתית. יש עדיין במזרח אירופה ביקושים חזקים. אני לא רואה השפעה של משבר הסאבפריים על קצב ההשכרות, על מספר המבקרים ועל היקף ההוצאות של המבקרים בקניונים", מדגיש אלרואי. להערכתו, GTC פולין מוגנת יחסית מהמשבר משום שהתפתחה בצמיחה פנימית, ולא ברכישה ממונפת של תיקי נכסים - ולכן לא התפשרה על מיקומים.



"גם אם תהיה השפעה על הנדל"ן המניב, מצפים שתגרום לעלייה ממוצעת של 0.5 נקודת אחוז בשיעור ההיוון; מטבע הדברים ההשפעה הספציפית על כל חברה תלויה במיקום הנדל"ן המניב, איכות השוכרים ועוצמת התזרים הצפוי מהם. 100 מהשוכרים שלנו הם חברות מרשימת הפורצ'ן 500. בנוסף, מה שיקזז את ההשפעה של עלייה בשיעור ההיוון על שווי הפרויקטים יהיו עלייה בדמי השכירות והשלמת פרויקטים בקנה מידה רחב ב-2009", מפרט אלרואי.



תחזית אופטימית



השפעת משבר הסאב-פריים תורגש בעיקר, להערכתו, בשוק הנדל"ן למגורים. הסיבה - הבנקים המלווים ידרשו שיעור גבוה יותר של הון עצמי כתנאי להעמדת משכנתא, ומשום שחברות השקעה מאירלנד ומספרד, שתידלקו את הביקוש, נעלמו עם התאדות הנזילות.







אלרואי מעריך כי GTC פולין, שמתכננת להקים דירות למגורים בשטח 350 אלף מ"ר ב-2008-2009, תושפע מהמשבר במידה מועטה. הערכתו האופטימית נובעת מכך שהחברה כבר החלה להקים את הפרויקטים שממוקמים באזורים מרכזיים.



רמת האבטלה בווארשה היא 0% ושיעור הנכסים המניבים הפנויים בבירת פולין הוא 2% - שיעור המייצג רק את "האבטלה החיכוכית" של הנכסים - בעת מעבר משרד מבניין אחד למשנהו. הדברים נכונים, לדבריו, גם לגבי רומניה.



הפעילות האינטנסיווית בשוק הנדל"ן מונעת, להערכת אלרואי, על ידי ההתכנסות של רמת השכר במדינות מזרח אירופה לסטנדרטים המקובלים במערב אירופה ומתקציבי הענק שמזרים למדינות אלה האיחוד האירופי במאמץ לשדרג את התשתיות בהן. פולין שהצטרפה לאיחוד האירופי ב-2004 התחייבה לשדרג את התשתיות במדינה כשרק עתה הושלמה הכנת תוכניות המתאר ופרסום המכרזים - כך שב-3-4 השנים הקרובות צפויה הזרמת כספים ניכרת למדינה.



גורם נוסף שמזין את הביקושים לנדל"ן הוא מיקור החוץ. לדברי אלרואי, בשנים האחרונות נרשמת העברת פעילויות בקנה מידה נרחב של חברות מחשבים, תקשורת ופיננסים - כמו HP ,IBM ו-Alianz - לערים שרמת השכר והמחירים בהן אינה מגיעה בשלב זה לרמה המקבילה בווארשה. העברת הפעילויות מתבססת על ניצול הטיסות שמציעות חברות תעופה זולות ועל כך שאוכלוסיית ערים אלה מאופיינת ברמת השכלה גבוהה.







לדבריו, המשכורות במזרח אירופה מתקרבות לאט לרמה המערב אירופית. מנכ"ל מצטיין מרוויח 15 אלף יורו בחודש, מהנדס טוב מרויח בפולין 7,000-8,000 יורו ופקידה יכולה להביא הביתה משכורת של 1,500 יורו בחודש.



מבנייה למגורים לנדל"ן מסחרי



GTC Poland, שאיתרה כבר ב-1994 את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן למשרדים במזרח אירופה, שינתה את הפוקוס שלוש שנים לאחר שזיהתה את העלייה העקבית ברמת השכר והגבירה משמעותית את השקעותיה בנדל"ן מסחרי.



"אנחנו מאמינים במרכזי קניות כי כוח הקנייה והפדיונות גדלים כל הזמן", אומר אלרואי. "אנשים לא שמו לב, אבל הפכנו לאחד השחקנים הגדולים במזרח אירופה של נדל"ן מסחרי". אלרואי מזכיר את ההחמצה של GTC, שלא נערכה להקמה מהירה של קניונים בערי שדה כמו ורוצלאב, פוזנן ולודז: "הלקח נלמד ברומניה, שם לא איחרנו את הרכבת ונקים בה 8 קניונים, 4 מהם כבר בביצוע - בארד, בוזאו, ביסטריצה וקראיובה".



GTC פולין מעורבת בהקמת 21 קניונים בפולין, רומניה, בולגריה קרואטיה, סרביה הונגריה וצ'כיה - בלי שתשנה את האסטרטגיה הנדל"נית הבסיסית שהובילה אותה לשווי שוק של 3.6 מיליארד דולר, רכישה של קרקע במיקומים מובחרים, ניהול מו"מ עם שוכרים פוטנציאליים תוך הקמת הנכסים וכן הכנסת שותף אסטרטגי.



ההצלחה הבולטת של אסטרטגיה זו, עד כה, היתה מכירת 50% מקניון Galeria Mokotow בווארשה לחברת רודמקו ב-2002, לפי שווי של 166 מיליון דולר. גלריה מוקוטוב הוא הקניון המוביל בפולין. מיליון איש מבקרים בו מדי חודש, פי 3 מבקניון רמת אביב, ושכר הדירה מהווה שיעור נמוך יחסית בהכנסותיו - עדות לפדיונות הגבוהים של החנויות בו. הקניון הוערך ב-317 מיליון יורו על ידי חברת ניהול וייעוץ הנדל"ן הבריטית Jones Lang Lasalle.



אלרואי מדגיש כי לחברה נכסים מצוינים נוספים, כמו Avenue Mall בזגרב על שטח של 33 אלף מ"ר שמושכר בתפוסה של 100% בדמי שכירות ממוצעים של 29 יורו למ"ר - לעומת 26 יורו למ"ר בגלריה מוקוטוב או 22 יורו למ"ר בגלריה קז'ימיז' בקרקוב. התפתחותו עשויה לתת מושג על עוצמת הביקושים לנדל"ן במזרח אירופה. צ'סטוחובה, שהיא עיר שדה בדרום פולין בת 280 אלף תושבים, זוכה ללא פחות מ-4 מיליון תיירים בשנה - פי 2 ממדינת ישראל - הודות למיקומו של מנזר יסנה גורה שבו מקדשה של הבתולה מארי וציור המדונה השחורה.



GTC פולין מקימה בצ'סטוחובה קניון של 50 אלף מ"ר על שטח של 90 דונם, ומנהלת כבר מו"מ להשכרת 65% מהשטחים בו - על אף בשלב זה רק החלה יציקת היסודות למבנה שאמור להיפתח בספטמבר 2009.



פרויקטים אלה הם הרכיב המרכזי ביעד שקבעה GTC פולין: גידול של פי 5 במצבת הנכסים המניבים והבנייה למגורים של החברה בפולין ובמדינות אחרות במזרח אירופה, עד סוף 2009.



"אנחנו מעורבים בבנייה של 3.6 מיליון מ"ר ברוטו, כולל שותפויות, ועתידים להשלים נטו יותר ממיליון מ"ר להשכרה או למכירה למגורים בהשקעה של מיליארד יורו ב-2008, ו-1.5 מיליארד יורו עד סוף 2009", אומר אלרואי.



"המבחן הגדול של החברה יהיה בביצוע"



תוכניות שאפתניות מסוג זה של חברות נדל"ן אחרות נפלו קורבן בשנה האחרונה למחנק האשראי, אבל אלרואי סבור כי בצונמי שמכה בשוקי הנדל"ן בארה"ב ובבריטניה נשכחו כמה עובדות פעוטות.



GTC פולין סיימה את 2007 עם 345 מיליון יורו במזומן, לאחר שגייסה 211 מיליון יורו בהנפקת אג"ח צמודות ליורו ל-7 שנים, בריבית קבועה של 5.75%, במאי 2007 - ממש לפני פרוץ המשבר. "בסך הכל הורדנו את עלות המימון של GTC מ-6.1% ל-5.9%", אומר אלרואי.



החברה מימשה 3 פרויקטים בשנתיים האחרונות: מתחם המשרדים - Mokotow Buisness Park מתחם המשרדים הגדול בפולין והבסיס לפעילותה של החברה במדינה זו שנמכר בנובמבר 2006 לקרן Heitman תמורת 287 מיליון דולר- מכירת Amrica House בבוקרשט, רומניה, לחברת הביטוח הצרפתית IXIS באוגוסט 2007 בתשואה של 5.55% לפי שווי של 120 מיליון יורו, לאחר שהושקע בו 38 מיליון יורו - "זה קילינג שלא מוכר בספרות המקצועית", אומר אלרואי - ומכירת אחזקות בפרויקט המשרדים Light House בפראג באוקטובר 2007 תמורת 65 מיליון יורו נטו - "כלומר, אנחנו מאוד נזילים", מדגיש.



"בסופו של דבר, הבנקים יצטרכו להלווות", מוסיף אלרואי. "כשדיברנו עם בנקים כמו ING ,EuroHipo, ו-PKO הם אמרו: 'למי ניתן אשראי? לחברות חסרות ניסיון עסקי שנתקעו עם אדמה, או לחברה שיש לה ניסיון עסקי מוכח של 14 שנה'".



אלרואי משוכנע כי בניגוד לחברות נדל"ן ישראליות הפועלות בשווקים הלוהטים של מזרח אירופה, המבחן של GTC פולין לא יהיה כיצד לרדת ממנופי האשראי שעליהן טיפסו חברות אחרות: "המבחן הגדול ב-2008 וב-2009 יהיה בביצוע", מסכם מנכ"ל GTC פולין.