"הרעיון נולד מהיעדר הון עצמי. יכולתי להשקיע הון עצמי נמוך מאוד ולכן חיפשתי דירה קטנה וזולה במימון גבוה של 90% בלי EMI. זו הטבה של לקוחות ותיקים או משפחות שרבים מבניהן הם לקוחות של הבנק. שכר הדירה מממן את ההחזר החודשי של המשכנתא. המטרה היא להחזיר בסופו של דבר את כל המשכנתא ולהשאיר נכסים לילדות כשיגדלו".
איך התקבלה ההחלטה להשקיע בנדל"ן?
"לאחר שנולדה בתי הפסקתי לעבוד, ורציתי לנצל את הזמן הפנוי. החלטתי לעסוק בחיפוש מתמיד אחר דירות טובות".
למה דווקא בתל אביב?
"אני מאמינה בתל אביב, וזה האזור שאני מכירה. חיפשתי גם במקומות שבהם יש מכללות, כמו קרית אונו והרצליה, אבל לא מצאתי שם דירה במחיר דומה".
מהן הציפיות שלך מההשקעה?
"מבחינתי, הדרישה הכי רלוונטית וקריטית היא ששכר הדירה שמשלמים הדיירים יכסה את תשלומי המשכנתא לבנק. נכון שבצד השני יש ריבית אלטרנטיווית שיכולתי לקבל אם הייתי משקיעה את ההון העצמי באפיקים אחרים, אבל אני לא רואה כך את הדברים. הציפייה שלי מאוד סולידית: אני רוצה שבסופו של דבר יישאר לי נכס. אם השווי שלו יעלה, זה יהיה בונוס".
האם ההנחות שהיו לך בהתחלה התקיימו?
"עד כה, כן".
מה השתנה לטובה או לרעה מאז שקנית את הדירה?
"על אף שהדולר נחלש, ערך הנכס עלה. בצד הפחות טוב יש את כאבי הראש של להיות בעלת בית - כמו החלפה של דוד חימום, מזגן ותיקונים שוטפים. החלפה של דוד יכולה לעלות כמו תשלום שכירות חודשי.
"גם את זה לומדים לעשות במינימום עלויות אפשר, למשל, לקנות דוד יד שנייה. בחישוב לטווח הארוך, של 20 שנה, אלה הוצאות בטלות בששים. המטרה הסופית היא להיות בעלת נכס".
מהי העלות השנתית של הנכס? מהו גובה תשלום המשכנתא החודשית ומהי עלות התחזוקה השוטפת?
"ההחזר החודשי של המשכנתא הוא 2,000 שקל - 24 אלף שקל בשנה. בשנתיים האלה היו לנו תיקונים בסכום של כ-2,000 שקל, ובקיץ נחליף את המזגן בעלות של 4,000 שקל".
מהן ההכנסות משכר הדירה?
"2,000 שקל בחודש, כמו ההחזר החודשי של המשכנתא".
מהי אסטרטגיית המימוש?
"לסיים את המשכנתא ולהיות בעלת הדירה. אם נמצא דירה שתהיה ריאלית עבור המשפחה ייתכן שנמכור אותה עוד קודם. כרגע אנחנו חיים בשכירות, כי בסכום הראשוני שאנחנו יכולים להשקיע בדירה לא נמצא משהו שמתאים לצרכים שלנו".
האם את מתכננת עסקות נוספות?
"כן. האסטרטגיה מוכיחה את עצמה. אני מחפשת דירות נוספות והעליתי את טווח ההשקעה ל-130 אלף דולר. זה לא מכביד על משק הבית, ובינתיים אני רואה שהשוכר מממן לי את ההשקעה. כל עוד יהיה לי זמן, אמשיך לחפש דירות נוספות להשקעה. אני מקדישה לזה כיומיים בשבוע".
איך את מאתרת נכס מתאים?
"עד היום לא חיפשתי באמצעות מתווכים, כי אני מנסה לחסוך בעלויות. יש לי תחושה שהמתווכים מנסים תמיד להעלות את המחירים. בנוסף, גיליתי שבקשר הישיר ביני למוכרים יש משהו אמין וחם. אני מאתרת אזורים שנראה לי שיש בהם פוטנציאל ואני פשוט מחפשת ברגליים: שואלת אנשים במכולת או אמהות בגינה אם הם מכירים דירות למכירה".
אילו אזורים מעניינים אותך ואיך את מחליטה שאזור הוא פוטנציאלי?
"בתחום הזה אין הרבה שכל, יש אינטואיציה. אני נוטה לשכונות שסמוכות לשכונות יוקרה, קוראת המון עיתונות נדל"ן - ולעתים פותחת מפה ובודקת מה קורה ממעוף הציפור".
מה למדת, ומהם הלקחים שלך מהעסקה?
"שזה כדאי, שניצול הזמן הזה מאוד רווחי. למדתי שהשיטה של חיפוש ישיר לא מקובלת, אבל מתקבלת מאוד יפה ואנשים נכונים לרעיון הזה. בנוסף, כדאי לרכז את החשבונות המשפחתיים בבנק אחד ולהכיר את הפקידים מקרוב כדי לקבל משכנתא מוגדלת, וכדי שאפשר יהיה להתמקח".
מה הסיכונים?
"יש סיכונים. אם לא יהיה לי שוכר מאיזושהי סיבה אני אצטרך להוציא מכיסי 2,000 שקל כל חודש. זה יעיק עלי מאוד".
יש לך המלצות למשקיעים כמוך?
"עדיף לרכוש בקטן. לא לסכן מעבר ליכולתכם. זה הובי צדדי, שאסור שיעיק על משק הבית. מי שאין לו את הכסף הדרוש - שלא יסתכן".
EMI: חברה לביטוח משכנתאות, שבאמצעותה אפשר להגדיל את אחוזי המימון של הבנק
"אני מנצלת את הזמן הפנוי לחיפוש מתמיד אחר דירות טובות"
רז סמולסקי
11.5.2008 / 8:11