תשעה מיליון אמריקאים חייבים יותר משווי ביתם

מאת ויקאס בג'אג'



ככל שגדל מספר בעלי הבתים בארה"ב המפגרים בתשלומי משכנתאות, בנקאים וקובעי המדיניות חוששים כי לא מעטים מהם המסוגלים לפרוע את חובם פשוט אינם מעוניינים בכך.



שווי הנכס של מיליוני אמריקאים נמצא במאזן שלילי - החוב שנותר להם לפרוע כנגד הבית שווה יותר מהבית עצמו. עם זאת, יש עד כה הוכחות מעטות בלבד לכך שאנשים בעלי אמצעים בוחרים להפסיק לשלם ועוזבים את ביתם בעקבות הנפילה במחירי הבתים.



הבלוגוספירה מלאה בסיפורים על בעלי בתים שלכאורה מעדיפים לשלוח את מפתחות ביתם למלווי המשכנתאות מלשמור את הבתים נמוכי הערך. למרות זאת, ה"ג'ינגל מייל", כפי שמכונות אותן מעטפות או חבילות שבתוכן מפתחות בתים, הן נדירות בהרבה מכפי שרבים חושבים.



ענקית המשכנתאות הממשלתית פרדי מאק מעריכה כי 0.14% בלבד מהמשכנתאות שהעניקה ולא נפרעו, נלקחו על ידי לווים שהחליטו לנטוש את הבתים במקום לשלם. חברת המשכנתאות הממשלתית פאני מיי מעריכה גם היא את שיעור הנטישה מלוויה באחוזים בודדים. שתי החברות עוסקות במתן הלוואות שמרניות באופן יחסי, כך שהשיעור האמיתי עשוי להיות גבוה יותר. בכירים בתעשיית המשכנתאות אומרים כי אין דרך לדעת זאת בוודאות.



אף שאין ראיות חותכות לכך, הרעיון שלפיו אנשים מסוימים מסרבים לשלם את המשכנתאות, תפס אחיזה בדמיונם של רבים. השמועה התפשטה לפני כמה שבועות, לאחר ש"אינסייד אדישן", תוכנית הטלוויזיה העוסקת בסלבריטאים, דיווחה כי חוזה קנסקו, השחקן המצטיין לשעבר של ליגת הבייסבול האמריקאית, נטש את אחוזתו שמחוץ ללוס אנג'לס - עליה שילם 2.5 מיליון דולר - כדי לעבור לבית קטן יותר.



תקריות בודדות?



"אם מסתכלים על המקרה של חוזה קנסקו, אפשר לומר שמדובר בנטישה, אך הוא כנראה האדם היחיד ברחוב שבו הוא גר שעשה זאת. הסיפורים האלה אמנם מושכים הרבה תשומת לב, אך מדובר בתקריות בודדות", אומר רוברט פדג'ט, הממונה על צמצום ההפסדים בפרדי מאק.



כלכלנים רבים מסכימים עם דבריו של פדג'ט. ההערכות הנמוכות של פרדי מאק ופאני מיי תואמות למשברים קודמים בשוק הדיור, כמו המשבר שאירע בטקסס בשנות ה-80 ובצפון מזרח ארה"ב וקליפורניה בשנות ה-90 המוקדמות.



בעלי בתים לא עוזבים, בדרך כלל, בתים שבהם הם מתגוררים, אלא אם הם אינם מסוגלים לשלם את המשכנתא, לרוב בשל פיטורים, מוות במשפחה, גירושים או עלייה חדה בהוצאותיהם החודשיות.



חוקרים טוענים כי העשירים אינם שונים מבעלי הכנסה צנועה יותר בכל הנוגע לנטישת בתים. היסטוריית האשראי של אדם היא בדרך כלל אינדיקטור יעיל יותר לחזות את האופן שבו יתנהל מאשר רמת ההכנסה שלו. גם גודל המקדמה שאדם מסוגל לשלם על ביתו כאשר הוא רוכש את הנכס עשוי להשפיע על החלטתו אם לנטוש או לא.



בעלי בתים שגרים בנכסים שרכשו אכן נוטים יותר לשמוט חובות כאשר מחירי הבתים נופלים. זאת משום שירידה בערך הבתים מותירה ללווים אפשרויות מעטות יותר במקרה שהם נקלעים לצרה כלכלית. כאשר המחירים עולים, יכולים הלווים לרוב למכור את בתיהם בסכום הגבוה מהסכום שעבורו הם משכנו את בתיהם.



רוב בעלי הבתים נכנסים לשמיטת חובות כאשר קורים שני דברים: "הבית שלהם לא שווה מספיק והם נקלעים לצרה", אומר ואן אורדר, לשעבר הכלכלן הראשי של פרדי מאק.



הפתרון הקשה והיקר



תשעה מיליון אמריקאים - 10.3% מבעלי הבתים החד משפחתיים - חייבים יותר משווי ביתם, לפי האתר Economy.com של חברת הדירוג מודי'ס. לשם השוואה, לפי נתוני איגוד בנקי המשכנתאות בארה"ב (MBA), 4.8% מהמשכנתאות בלבד נמצאו במצב של עיקול או פיגור של 60 יום או יותר בתשלומים בסוף 2007.



בשל מגוון סיבות, בעלי הבתים רואים בעזיבת הנכס את הפיתרון היקר והקשה יותר. עיקול עשוי להקשות על לווים לקבל הלוואות נוספות, ולפעמים אף לשכור דירה. כלכלנים מתייחסים לסיבות אלה כעלויות שמקזזות את ההטבה הכלכלית שלווים עשויים לקבל משמיטת חוב על משכנתא השווה יותר מערכו של הבית.



מלווי משכנתאות יכולים גם לתבוע לווים על ההפרש בין מה שהם חייבים לבין המחיר שבו נמכר הנכס לאחר עיקולו. תביעות כאלה הן יקרות ונוטות להימשך זמן רב, ולכן רוב המלווים לא פותחים בהן. בעבר נקטו מספר מלווים הליכים משפטיים נגד לווים אחדים כדי להרתיע אחרים מנטישת הבית, אומר גרנט נלסון, פרופסור אמריטוס למשפטים באוניברסיטת קליפורניה.



בניסיון להמעיט בתמריצים לשמיטת חוב, הגדילה לאחרונה פאני מיי את מספר השנים שלווים צריכים להמתין לפני שיקבלו הלוואה נוספת מהחברה מארבע לחמש שנים. החברה תערוך ויתורים בנושא רק ללווים שיציגו נסיבות מקלות.



ממשל בוש טען באחרונה כי בעלי הבתים היחידים הזכאים לסיוע הם אלה שאינם יכולים לשלם, ולא אלה הבוחרים שלא לשלם. "הרשו לי להדגיש כי כל בעל בית שיכול לעמוד בתשלומי המשכנתא שלו אך בוחר לעזוב הוא פשוט ספקולטור. ואשינגטון לא יכולה ליצור תוכנית משכנתאות חדשה כדי לעודד את אותם ספקולטורים לרכוש יותר בתים, אלא אם מישהו אחר יסכים לשלם את החשבון", אמר במארס שר האוצר האמריקאי, הנרי פולסון.



למרות זאת, כמה גורמים בתעשיית הנדל"ן, במיוחד אלה הפועלים בשווקים שבהם מחירי הבתים נופלים במהירות, טוענים כי לווים שיכולים לעמוד בתשלומי המשכנתאות עשויים להתפתות לעזוב את ביתם במקום לשלם.



ספקולנטים הרוכשים נדל"ן, כמובן, אכן נוטשים נכסים כאשר מחיריהם נופלים. "משקיעים שומטים חובות באופן מיידי כאשר ערך הבית שבבעלותם נמוך מערך המשכנתא שלקחו, בשונה מאנשים שמתגוררים בבית", אומר רוברט ואן אורדר, פרופסור לכלכלה באוניברסיטת מישיגן.



לדברי ברט בארי, סוכן נדל"ן מאזור פיניקס, חלק מלקוחותיו חייבים לפחות 100 אלף דולר יותר משווי בתים. מחירי הבתים באזור פיניקס צנחו ב-24% מהשיא שרשמו בקיץ 2006, לפי מדד קייס-שילר של סטנדרד אנד פור'ס, והמגמה אינה מראה כל סימן לשינוי בזמן הקרוב.