יו"ר לשכת השמאים: "פרויקט ההיי-טק בשוק הסיטוני הוא לא יותר מפטה מורגנה"

מאז הפרסום התקשורתי על המיזם אתמול, פנו מאות עובדי חברות היי-טק ושוק ההון למשרדי החברה, בבקשה להירשם לפרויקט. הלוי מסרב לנקוב במספרים, אך אומר כי "אם הקצב הזה יימשך גם בימים הקרובים, אני יכול לסגור את רשימת הרוכשים לפרויקט".



השאלה העומדת בבסיס המיזם הזה היא אם זה אפשרי, ואם רוכשי הדירות באמת יצליחו לרכוש דירות בטווח מחירים ממוצע של 3,000-3,500 דולר למ"ר, כפי שמעריך הלוי, ובתוך זמן סביר. כהן מסופק. לדבריו, "הוויכוח המתנהל לגבי הקמת פרויקט סגור לאנשי היי-טק ושוק ההון אינו מתנהל במישור הנכון, לפיו לפני שמוכרים סחורה, רצוי שיהיה מה למכור - וכאן אין. הקרקע עדיין לא שייכת לקבוצה, ומדובר באחד הפרויקטים המורכבים ביותר בתל אביב, שכולל עשרות אלפי מטרים, מרתפים וחניות, כ-1,700 יחידות דיור ועוד כ-50 אלף מ"ר מסחר ושימושים שונים. האם קבוצת רכישה תוכל לעמוד בכל הדברים הללו לבדה?".



מתחם השוק הסיטוני נמצא במצב תכנוני לא פשוט. "אמנם תכנון הפרויקט בתוכנית 'כיכר השוק' מאושר ברמת תוכניות מתאר, אך עדיין לא הוצא כל היתר, וזה עשוי להימשך שנים עד להוצאתו", אומר כהן. "הפרויקט מחויב במטלות ציבוריות רבות כמו תנועה, גשרים ותשתיות אחרות בעלויות גבוהות, המוערכות בעשרות מיליוני דולרים לפחות, והטיפול בהן עדיין לא החל. אנשי הקבוצה חייבים לקחת בחשבון שלעלויות הבנייה יתווספו עלויות נלוות רבות, שיקזזו את החיסכון במחיר". כהן ממליץ למעוניינים להצטרף לקבוצה לקחת בחשבון שהקמת הפרויקט עשויה להימשך כעשר שנים: "מדובר בפרויקט גדול יותר ממתחם פארק צמרת של מגדלי YOO, ואנחנו רואים את קצב ההתקדמות במתחם".



הלוי, לעומת זאת, טוען שהאכלוס יתחיל בעוד שלוש שנים וחצי, בעוד שהפרויקט כולו יימשך חמש שנים בלבד. "ניקח לדוגמה את מגדלי YOO. חבס רכש את הקרקע לפני 13 שנה, והוא משווק את הדירות ארבע שנים. אנחנו נרכוש את הקרקע כשהשיווק של הפרויקט כבר מושלם", הוא אומר. הלוי שב וטוען כי הפרויקט ישים וחסכוני עבור חברי הקבוצה. "היתרון הגדול של הקבוצה הוא בזה שבניגוד לפרויקט קבלני רגיל, שבו הליך השיווק לוקח חודשים ארוכים, כאן אני מביא את כל הקונים מראש. הדבר גורם קודם כל לחיסכון אדיר בנושא המימון, ומאוחר יותר גם ברווח היזמי, שכאן הקונים לא יצטרכו לשלם. לאחר כמה חודשי עבודה אנו נמצאים בשלב מתקדם מאוד של תכנון. יש כבר הצעות מגורמים רציניים, בהם בנקים וקבלנים".



לבסוף, כהן מדגיש כי הלוי עדיין לא קשור כלל ועיקר לקרקע או לבעליה, ולמעשה הפילוח הוא וירטואלי בלבד. "אין ביכולתו לשווק דבר לאנשי היי-טק, לרופאים, מוסכניקים או כל גורם אחר", אומר כהן, שמכנה את הפרסומים "בלון תקשורתי, פטה מורגנה חסרת כל אחיזה במציאות". לדבריו, "הקרקע עדיין מצויה בבעלות חברת השוק הסיטוני, עיריית תל אביב ואחרים".



הלוי מסכים שאמנם הקרקע עדיין לא בבעלותו, אך טוען כי חלק מהחיסכון שתשיג הקבוצה עקב המימון והרווח היזמי יוקצה להגשת הצעות גבוהות על הקרקע. "בפרויקט הקודם שלנו במתחם אמפא, שילמנו מחיר שהוא כ-25% גבוה יותר מההצעות הגבוהות ביותר שאמפא קיבלה על המגרש, ואנשים שילמו 2,500 דולר למ"ר על הדירות. גם עכשיו אני מאמין שנוכל להציע מחיר גבוה בהרבה מכל יזם על הקרקע". לדבריו, אם הקבוצה לא תזכה בקרקע, היא תיכנס למשא ומתן עם הזוכה לרכישת כל הדירות שלו במחיר מוזל, או תחפש פרויקטים אחרים באזור.