צפיפות עירונית - השוואה בינלאומית

מאת אריק מירובסקי ורז סמולסקי



רוב הערים בישראל נחשבות למרווחות יחסית לערים בחו"ל, אבל למרות זאת ההרגשה היא של צפיפות ומחנק. הסיבה: אכלוס יתר של יחידות דיור, מגוון מצומצם של עסקים ושל אפשרויות לפרטים להתפתח וערים רדומות. הפתרון שמציעה עמותת מרחב: לצופף את הערים בצורה מושכלת.



אף שכמדינה אנו ממוקמים גבוה מאוד בעולם, מבחינת צפיפות אוכלוסין, הערים שלנו נחשבות דווקא למרווחות מאוד, יחסית לערי העולם. נשמע משונה, וגם לא הגיוני, אבל זו ככל הנראה הסיבה לבעיות תכנוניות רבות במדינה.



בסוף החודש יתקיים הכנס "בשבחי הצפיפות" של עמותת התכנון מרחב, בהיכל התרבות בבת ים, ויעסוק בנושא הצפיפות בישראל. בכנס ישתתפו מתכננים, יזמים, סוציולוגים וגיאוגרפים, ושם יוצגו בפניהם מודלים לציפוף יישובים, מבלי לפגוע באיכות החיים ובתפקוד העיר.



יו"ר מרחב, האדריכלית ומתכננת הערים עירית סולסי, מסבירה: "כיום מונה ישראל 7.2 מיליון תושבים. ב-2030 נמנה כבר 12 מיליון תושבים, והצפיפות לא תהיה שאלה של בחירה, אלא עובדה שצריך להיערך לקראתה בצורה הטובה ביותר. את כל התושבים הנוספים נצטרך ליישב ביישובים הקיימים, ולהעניק להם איכות חיים טובה".



כאמור, ישראל היא בין המדינות הצפופות ביותר בעולם. בנגלדש היא המדינה הצפופה בתבל, ואחריה טאיוואן, דרום קוריאה, לבנון, הולנד, ואם נחשיב את פורטו ריקו והרשות הפלשתינית כמדינות, הן הבאות בתור. מיד לאחר מכן מגיעות ישראל והודו, עם רמת צפיפות לאומית דומה.



אבל מבחינת ערים, ישראל רחוקה מאוד מהבכורה העולמית. העיר הצפופה ביותר בעולם היא הונג קונג, עם צפיפות משתנה ברובעים השונים בין 38 אלף ל-76.7 אלף תושבים לקמ"ר; בשכונות בעיר סיאול בדרום קוריאה, שהיא המדינה השלישית בצפיפותה בעולם, הצפיפות נעה בין 35 אלף ל-46 אלף תושבים לקמ"ר; במנהטן מתגוררים בצפיפות של 32 אלף תושבים לקמ"ר, כולל השטח של "הסנטרל פארק".



בצרפת צפיפות האוכלוסין במדינה היא נמוכה ביחס לישראל, ונמצאת במקום ה-20, אבל בפאריס הצפיפות הממוצעת של מגורים בעיר היא כ-26 אלף תושבים לקמ"ר. לשם השוואה עם ישראל, ניתן לחלק את פאריס לפי הרובעים שגודל כל אחד מהם דומה לגודלה של עיר ישראלית טיפוסית. ברובע ה-14 הצפיפות היא 40 אלף תושבים לקמ"ר; הרובעים 20, 18 ו-10 משכנים 31 אלף תושבים לקמ"ר. והנה, למרות זאת, בפאריס יש רק מגדל מגורים אחד ורוב האוכלוסייה גרה בבניינים של 5-7 קומות.



ספרד, אשר נמצאת במקום נמוך עוד יותר מצרפת בצפיפות אוכלוסין, מאכלסת שתי ערים מהצפופות ביותר באירופה: ברצלונה שברובעיה מתגוררים 23-35 אלף תושבים לקמ"ר; במדריד הממוצע העירוני הוא 25 אלף תושבים לקמ"ר.







ואצלנו? העיר הגדולה בישראל היא ירושלים עם 773 אלף תושבים יהודים וערבים החיים בצפיפות של 5,850 תושבים בלבד לקמ"ר. הצפיפות בעיר דומה ללוס אנג'לס המרווחת, אבל הירושלמים מרגישים חנוקים; בתל אביב-יפו חיים 390 אלף תושבים בצפיפות עירונית של 7,550 תושבים לקמ"ר; בני ברק היא העיר הצפופה ביותר בישראל עם כ-150 אלף תושבים החיים בצפיפות של 20.5 אלף תושבים לקמ"ר, ומיד אחריה בת ים עם 15.8 אלף תושבים לקמ"ר. אחריהן גבעתים, קרית מוצקין, אלעד ורמת גן. קל לראות, שבעוד שבמערב ובמזרח הרחוק, יש מתאם חיובי בין צפיפות לביקוש, אצלנו המצב הפוך - עיר צפופה בישראל נחשבת לרוב לעיר בעייתית.



נמשיך לסקור ערים בישראל: בראשון לציון חיים 224 אלף תושבים בצפיפות נמוכה של 3,824 תושבים לקמ"ר; בבאר שבע חיים 186 אלף תושבים בצפיפות נמוכה אף יותר של 3,525 תושבים לקמ"ר. ואילו במודיעין חיים 67 אלף תושבים בצפיפות של 1,329 תושבים לקמ"ר. מה קורה כאן?



אז מהיכן מגיעה תחושת הצפיפות? איך יצרנו ערים שאנשים חיים בהן בדירות של שיכון או בבניינים של 12 קומות בצפיפויות הנמוכות מזו של לוס אנג'לס?



דונם פה דונם שם



לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 92% מתושבי מדינת ישראל חיים ב-256 יישובים עירוניים, ואילו 8% הנותרים, מתגוררים בלא פחות מ-947 יישובים כפריים. כלומר, ישראל הצליחה במהלך 60 שנות עצמאות לבנות ולפתח הרבה ערים בינוניות, קטנות וקטנות מאוד המפוזרות בשטח רחב יחסית, וזאת ברוח ה"דונם פה, דונם שם" של האבות המייסדים. זו החשיבה שהנחתה את הציונות עוד לפני הקמת המדינה: להקים עובדות בשטח, בצורה של יישובים, על מנת לתפוס חזקה טריטוריאלית. עד היום יש שרוצים להמשיך את המגמה הזו, ומדי פעם ניתן לשמוע על עוד רעיון להקים יישוב חדש, בדרך כלל באזורי הספר.



בנוסף, הגישה הרווחת בישראל תומכת בבנייה מרווחת ועתירת גינות במרכז העיר, מה שתורם לדילול הצפיפות בערים. וכך, בנינו מדינה עם הרבה ריאות ירוקות בתוך הערים, ועם מצבור הולך ופוחת של שטחים פתוחים וירוקים מחוץ להן.



סולסי סבורה כי הבעיה שלנו בשיפוט הצפיפות כקובעת איכות חיים היא הבלבול בין צפיפויות גבוהות של יחידות דיור לבין אכלוס יתר של יחידות דיור. "צפיפות גבוהה פירושה מספר רב של יחידות דיור על יחידת קרקע, ואכלוס יתר פירושו יותר מדי דיירים בדירה", מסבירה סולסי.



בשנת 1850, פירסם האדריכל איבנעזר הווארד את תיאוריית "עיר הגנים": "Garden City". הוא יצר תפישת תכנון חדשה בתקופה שבה שכונות העוני של לונדון וערי תעשייה באנגליה סבלו בעיקר מאכלוס יתר, תנאי חיים קשים, תברואה לקויה ומחלות.



תיאוריית עיר הגנים מלווה את עולם התכנון מאז, ולמרבה הצער גם ישראל נתפסה לה. כך, למשל, תכנון באר שבע ורוב היישובים שתוכננו בשנות ה-50 וה-60, התבססו על הנחות דומות.



הבעיה היא שתיאוריות אלו התעלמו מכך, שאדם גר בעיר מכיוון ששם קיימות מרב ההזדמנויות הכלכליות, החברתיות והאישיות. הזדמנויות למצוא עבודה ולהיות במגע עם מגוון רחב של אנשים טובות לעסקים עוזרות להקים משפחה, לבלות, לצרוך תרבות ולקבל שירותים מגוונים.



את מודיעין מביאה סולסי כדוגמה לעיר שכלל לא היתה צריכה להיבנות, ומשנבנתה תרמה להיחלשותן של שכנותיה. לדבריה, "מודיעין היא עיר חדשה יחסית, שעיקר אוכלוסייתה הגיעה אליה מירושלים, לוד ורמלה. במקום לבנות אותה היה צריך לחזק את הערים האחרות".



עם זאת, קיימות גם דוגמאות רעות לאזורי תעסוקה, שאינם ממצים את הפוטנציאל הגלום בהם, כמו מתחם הבורסה של רמת גן, שבשעות היום חי ובועט ועם רדת החשיכה הוא משנה את פניו והופך לאזור שההליכה בו אינה נעימה, ואשר מתרחשת בו פעילות זנות.



כמחצית מאוכלוסיית העולם חיה בערים, רובה במטרופולינים גדולים, מכיוון שאלה מציעים הזדמנויות גדולות יותר מאלו של עיר בודדת. לא צריך ללכת רחוק. גוש דן, המטרופולין היחיד בישראל, לא מפסיק למשוך אליו עוד ועוד תושבים מהפריפריה. לכן, צפיפות גדולה אינה מחייבת ירידה באיכות החיים, להפך.







אמנם קיימים כמה פרברים כמו קיסריה או סביון שמהווים כביכול דוגמה לקשר בין רמת חיים גבוהה לצפיפות נמוכה. אז מה? בקרית שמונה ובדימונה יש צפיפות מגורים דומה.



נחזור לשאלת הבסיס שלנו: מדוע המצב בישראל גרוע, מבחינת תחושת הצפיפות, למרות שאובייקטיבית המצב אינו כזה? סולסי מסבירה כי התשובה טמונה באינטנסיוויות העירונית. יצירת הזדמנויות יכולה להתקיים אך ורק בערים שבהן קיימת אינטנסיוויות גבוהה, משהו שמגולם במינוח "עיר ללא הפסקה". רק בעיר חיה כזו ניתן למצוא עבודה ולאחר מכן עוד אחת, ובילוי במקומות מיוחדים ובשעות לא מקובלות, ובני זוג, והזדמנויות מפתיעות שלא חשבנו עליהן לפני שניקרו בדרכנו.



כיצד נוצרת אינטנסיוויות גבוהה? "ג'יין ג'יקובס, בספרה 'מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות', שנכתב כבר בשנת 1961, דיברה על המרכיבים שגורמים לאינטנסיוויות: ריכוז גבוה של אנשים ושימושים; עירוב של שימושים, ייעודים ופונקציות; נגישות גבוהה וחשיפה מרובה על ידי מספר גדול של דרכים ואפשרויות להגיע מרחוב לרחוב; מבנים מתקופות שונות ובמצבי תחזוקה שונים המוביל לעירוב אוכלוסיות מגוונות ורבות", אומרת סולסי.



עיר מוצלחת תכיל את כל ארבעת המרכיבים. בישראל רק מקום אחד, מרכז תל אביב, כולל את האלמנטים הללו. "שם אפשר להגדיל את ריכוז האנשים ורק להרוויח עיר אינטנסיווית יותר", אומרת סולסי.



אבל ברוב היישובים העירוניים בישראל לא מתקיים אפילו תנאי יסוד אחד שיביאו אותם לאינטנסיוויות, וכך אנו מוצאים ערים, כולל ערים גדולות וצפופות, שאינן אלא ערי שינה, או סתם ערים ישנוניות שדורכות במקום.



השאלה היא האם יש אפשרות לעורר אותן, באמצעים תכנוניים. סולסי טוענת שכן. "תל אביב של אמצע שנות ה-80 היתה עיר בדעיכה, שתושביה נטשו אותה, עד שהגיע שלמה להט לראשות העירייה והחיה אותה באמצעים יזמיים ותכנוניים.



"החשיבה המיידית, שאנשים צריכים לגור בשכונות והמסחר צריך להיות תחום בקניונים והערבוב של השניים אסור - אינה נכונה", טוען יהודה עירוני, יועץ עסקי למרחבים קמעונאיים. "שלומי היא דוגמה לעיירה, שמתפתחת על ידי בניית שכונות מגורים חדשות מרוחקות מהמרכז. אלו יהיו שכונות מגורים מנותקות, שכונות רפאים. במקום לשדרג את המרכז הקיים, משאירים אותו בהזנחתו, ומנגד יוצרים שכונות מגורים חדשות על הגבעות, מה שמעניק כביכול איכות חיים. אבל זו טעות - כי אנשים רוצים את השירותים קרובים אליהם".



בין היתרונות של שימושים מעורבים מונה עירוני את הניצול היעיל של הקרקע. מגרשי החנייה בשכונות המגורים עומדים שוממים במשך שעות היום כאשר התושבים נוסעים אל מקום עבודתם. לעומת זאת, באזור שימושים מעורבים כמו מגורים, תעסוקה ובילוי, החניונים משמשים את המשרדים ביום ואת הבליינים והתושבים בשעות הערב.



החלום העסקי של כל בעל בית קפה או מסעדה הוא אזור של שימושים מעורבים, כי הם אלו שמספקים תנועה של לקוחות במהלך כל שעות היממה: ביום ניזונים בתי הקפה מהאנשים הרבים הפוקדים את מגדלי המשרדים וכשאלה מתרוקנים בשעות הערב, תופסים את מקומם דיירי השכונה.



ככלל, אנשים מעדיפים לבלות בבתי הקפה ובפאבים השכונתיים מאשר לחפש הרפתקאות באזורים המצריכים נסיעה וחיפוש חנייה. הקרבה בין השכונה לבין מרכזי הבילוי מעודדת אנשים לצאת ומחזקת את העסקים.



יתרון נוסף של שימושים מעורבים הוא שהכול נמצא במרחק הליכה. זה פרמטר קריטי בקרב האוכלוסייה המבוגרת, שצריכה בקרבתה את כל השירותים: מקומות בילוי ותרבות, מכולת, מרפאה ובנק.



השימושים המעורבים תורמים גם לאיכות הסביבה, משום שהתושבים לא נאלצים לעמוד בפקקים, אלא יכולים ורוצים לצעוד לעבודה. גם אם זה לא מתאפשר, תחבורה ציבורית יכולה להתאים למרחקים קצרים יחסית, בעוד שקשה להסתמך על אוטובוסים או מוניות כדי לגשר על המרחקים הגדולים בין פרברי השינה לאזורי התעסוקה.