למרות הקשיים הכלכליים: הרכבת שכרה ל-5 שנים מאפריקה ישראל משרדים ב-20 מיליון שקל

בשבועות הקרובים תחל הרכבת בשכירת 3,450 מ"ר של משרדים במגדל היובל הממוקם במרכז תל אביב, בחוזה שכירות לחמש שנים הנאמד ב-20 מיליון שקל - בלא כל אפשרות להשתחרר מההסכם.



ביולי 2006 פירסמה רכבת ישראל הזמנה לקבלת הצעות לשכירת משרדים עבור חטיבת התכנון והפיתוח של החברה. זאת מכיוון שלכ-150 אנשי החטיבה, כך נטען, לא היה די מקום במתחם המשרדים המשופץ של הרכבת בתחנת תל אביב מרכז (סבידור).



מצבה הפיננסי של חברת הרכבת בכי רע. את 2007 סיימה בהפסד של כ-33 מיליון שקל ואת 2008 היא עלולה לסיים בהפסד מצטבר של 110-150 מיליון שקל. למרות זאת - ועל אף האפשרות לשכן את העובדים בכמה מהמתחמים הקיימים בתחנות - חייבו תנאי הסף את מיקום המשרדים דווקא באזור המבוקש והיקר ביותר בישראל, במרחק של עד קילומטר מתחנת סבידור או של עד 500 מטר מתחנת השלום בתל אביב.



אם לא היה די בקביעת מגבלות מיקום קשיחות ותמוהות אלה, הרי שתנאי הסף חייבו העמדת שטח מושכר גדול יחסית, של 2,500-3,200 מ"ר ברוטו, תוך דרישה לזמינות מיידית בכניסה. סביר כי בתנאים אלה ניתן היה להגיש הצעות רק למגדלי משרדים בודדים באזור. ואמנם שש חברות רכשו את מסמכי המכרז, אך בסופו של דבר הוגשו למכרז שתי הצעות בלבד: של מגדל עזריאלי ושל מגדל היובל, הממוקם בסמוך לו.



באוקטובר 2006 המליצה ועדת מכרזים, שבראשה עמד מנכ"ל הרכבת לשעבר עופר לינצ'בסקי, לקיים הליך של משא ומתן עם שני המציעים, שנדרשו להגיש הצעות משופרות. ההצעות נבחנו בידי הוועדה, שהמליצה בדצמבר 2006 לבחור בהצעה של מגדל היובל. המגדל מוחזק בבעלות חברת אפריקה ישראל נכסים, החברה האם של אפ"י אירופה - מקום עבודתו הנוכחי של לינצ'בסקי (ראו מסגרת).



עיכוב של תשעה חודשים



מגדלי המשרדים של עזריאלי נהפכו מזה זמן לאתר מבוקש המאכלס כמה מן הגדולות שבחברות המשק כמו גם ממשרדי עורכי הדין הגדולים - ונהנים מביקושים גבוהים, מותג יוקרתי, גישה נוחה וסביבה שוקקת חיים. עם זאת, קשה לומר שתיאור זה הולם את המגדל האפרפר הממוקם מעבר לכביש.



על אף מיקומו המרכזי, מגדל היובל ("מגדל קריית הממשלה") יצר לעצמו שם של מגדל בעייתי. זאת בשל התכנון הלקוי של דרכי הגישה בתוך המגדל, עומס המבקרים בשל ריבוי משרדי הממשלה במקום (50% מהשטח המושכר), האכלוס המדשדש והמספר המועט יחסית של מקומות חניה - כשליש משיעור החניה הממוצע באזור.



הגישה למגדל המשרדים של עזריאלי נוחה וקצרה יחסית. למשל, משך ההליכה מתחנת השלום למשרדי מגדל היובל ארוך יותר ב-10 דקות, כולל חציית כבישים והחלפת מעליות. אובדן זמן העבודה בהגעה וביציאה של רכב גדול אף יותר - 20 דקות לכל כיוון לעובד. זאת מכיוון שהצעת עזריאלי כללה 50 מקומות חניה במרתף המגדל, בעוד שבמגדל היובל הוצעו 10 מקומות חניה בלבד ו-40 מקומות בחניונים סמוכים, מהם נדרש שירות הסעות. עם זאת, הצעת מגדל היובל נהנתה מכך שהשטח הוצע ברמת מעטפת - כך שהוא מאפשר גמישות ומהירות בשינויים נדרשים - בעוד שבעזריאלי כבר היתה נתונה חלוקה פנימית.



בסיכומו של דבר גברה, כנראה, הצעת מגדל היובל על זו של עזריאלי מכיוון שהיתה זולה יותר ב-1.3 מיליון שקל, לחמש שנות השכירות הראשונות, וב-2.3 מיליון שקל בעבור חמש שנות השכירות האופציונליות. מדובר בהערכה בלבד, מכיוון שלאמות המידה שנבחנו בהצעות לא נקבעו כל משקלות - ולא ניתן לבדוק פרטנית את שיקולי הוועדה. כמו כן, השוואה המשקללת את עלות אובדן זמן העבודה כתוצאה מהבחירה במגדל היובל לעומת החיסכון שהציע בדמי השכירות כלל לא בוצעה.



בכך לא מסתיימות התמיהות סביב הליך שכירת המכרזים של הרכבת. הצורך בשכירת המשרדים בעבור כ-150 מעובדי הרכבת תואר כדחוף, ובמסמכי המכרז צוין הצורך בזמינות משרדים מיידית. הצעת מגדל היובל אף הועדפה על פני הצעת עזריאלי בשל החשש כי החלוקה הקבועה מראש של שטחי הקומות בעזריאלי תביא לעיכוב באיושן.



אך כעת מסתבר כי לאחר הכרזת הזכייה של מגדל היובל בהליך - ברכבת כבר לא אצה הדרך למימוש הזכייה. במשך כתשעה חודשים מאז הודעת הזכייה לא חתמה הנהלת הרכבת על חוזה השכירות, החתימה על החוזה בוצעה בסופו של דבר רק ב-20 באוגוסט 2007 ועד היום טרם איכלסה הרכבת את המשרדים.



בנוסף, אם תרצה הנהלת הרכבת הנוכחית לחזור בה מההתקשרות עם מגדל היובל ולשכן את עובדיה בחלופה זולה יותר - היא צפויה לגלות כי אינה יכולה לעשות זאת. בחוזה פורטו ארבעה מקרים של יציאה מהחוזה, אך רק בסיום תקופת השכירות של חמש שנים. כל יציאה שתבוצע קודם לכן משמעה הפרת החוזה.



חתימת החוזה - ערב מינויו של לינצ’בסקי למנכ"ל באפריקה ישראל

>> קשה להתעלם מסמיכות הזמנים הבולטת בין מועד ההודעה של אפריקה ישראל נכסים על מינויו של עופר לינצ'בסקי לתפקיד מנכ"ל החברה הבת, אפ"י אירופה - לחתימת חוזה השכירות בין הרכבת לחברה בת אחרת בקבוצה, מחצית היובל.



מנתונים שהגיעו בימים האחרונים לידי TheMarker עולה כי חוזה השכירות בין הגופים נחתם ב-20 באוגוסט 2007, בעוד הודעת אפריקה ישראל על מינויו של לינצ'בסקי פורסמה שבועיים בלבד קודם לכן. לינצ'בסקי עצמו אינו חתום על חוזה השכירות, ולטענתו פנה אל הסמנכ"ל למינהל ומשאבי אנוש ברכבת, יצחק סרי, כדי שיחתום במקומו, מחשש לטענות על ניגוד עניינים.



ואולם האצלת סמכות החתימה לא הובאה בפני לאישור בפני הדירקטוריון, שלא ידע על המהלך. בנוסף, טרם עזיבתו את הרכבת הוכן עבור דירקטוריון הרכבת דו"ח המפרט את מהלכיו של לינצ'בסקי כמנכ"ל הרכבת, בעת שניהל משא ומתן על המעבר לתפקידו החדש ואשר יש בהם חשש לניגוד עניינים. בדו"ח שהוכן על ידי עו"ד חיצוני ולינצ'בסקי - כלל לא אוזכרה מעורבותו לכאורה במשא ומתן הממושך עם אפריקה ישראל סביב שכירת המשרדים.



לינצ'בסקי מסר בתגובה: "פרסום המכרז היה שנה וחודשיים לפני ההודעה על פרישתי והבחירה בהצעה הזוכה היתה שמונה חודשים לפני הפרישה. לא ידוע לי מדוע נחתם החוזה באיחור רב כל כך, מכיוון שלא עסקתי בו באופן שוטף. עם תחילת המגעים ביני לאפריקה ישראל, לאחר שקיבלתי מהם פנייה ביולי 2007, הוצאתי מכתב בו ביקשתי שבכל מקום בו יש קשר לחברה - אני לא רוצה להיות מעורב. זכות החתימה בנושאים אלו ובנושאים אחרים הועברה לבכיר הבא בחברה אחרי, הסמנכ"ל למינהל יצחק סרי. אני מקפיד לקיים את המגבלות שהוטלו עלי כדי למנוע ניגוד עניינים".



מרכבת ישראל נמסר: "עם היוודע דבר החוזה להנהלה החדשה, היא ביקשה חוות דעת משפטית כדי שתבחן אם ניתן לבטלו. לדאבונה, בחוות הדעת נכתב כי אין אפשרות להשתחרר מהחוזה וכי הפרתו תהיה כרוכה בעלות גבוהה. הנהלת הרכבת החדשה העבירה פרטים אלה לדירקטוריון, שכלל לא היה מודע לנושא". מקבוצת אפריקה ישראל נמסר: "אין כל קשר בין הדברים - המכרז פורסם יותר משנה טרם בחירתו של לינצ'בסקי למנכ"ל אפ"י אירופה; ואפ"י נכסים זכתה במכרז תשעה חודשים טרם מינוי זה".