עו"ד אייל מאמן: "יש אנשים שהחליטו שליד בתיהם אסור לבנות והם מגישים תביעות בשיטת מצליח"

"יש המון תוכניות ישנות בישראל, אבל לא משנים אותן. התוכניות המיושנות האלה כוללות הגדרות מיושנות, שלא מתאימות לימינו, וגורמות הרבה מאוד כאבי ראש ליזמים", אומר מאמו. "כך לדוגמה התוכנית המקורית לנתב"ג. האתר הענקי הזה הוקם על סמך תוכנית קצרה, שבכמה פסקות הגדירה את המסלולים, וזהו. היא כמעט שלא כללה הגדרות של בנייה, של טרמינל, של מחסנים. מדינת ישראל היתה צריכה להיכנס לתוכנית הזו ולצקת בה תכנים. וכך, נתב"ג 2000 כבר הוקם סביב תוכנית מסודרת ומפורטת שכזו".



ומה עם סניף איקאה בראשון לציון, שקבוצת ברונפמן-פישר רוצה לפתוח בשטחי תעשייה?



"זו דוגמה נהדרת להגדרות המיושנות. פעם היה ייעוד כזה של 'תעשייה', של אזורי תעשייה, ואי אפשר היה לחרוג ממנו. אבל אנחנו רואים מה קורה היום: אין אזור תעשייה אחד שנשאר כמו שהיה פעם. התעשייה שינתה לגמרי את אופיה, ואזורי התעשייה של היום נושאים אופי כללי יותר, של אזורי תעסוקה, שכוללים גם שימושים מסחריים. אז דווקא בפרשת איקאה להישאר בפרשנות הישנה של 'אזור תעשייה' נראה לי דבר שלא נכון לעשותו".



מצד שני, עיריית ראשון לציון נתנה אישור להקמת המקום, על סמך היתר לשימוש חורג, ויש הלכה משפטית שאוסרת את הצעד הזה.



"מדובר בפסק דין 'ביג', שלדעתי לא פורש נכונה. בעיקרון, בית המשפט העליון אמר אז שאין מקום לבית משפט להתערב בשיקולי ועדת התכנון, משום שהוא לא גוף תכנוני.



"נקבע שכאשר מדובר בשטחים גדולים, צריך להכין להם תוכניות. אני חושב שהשטח במעוין שורק בראשון לציון אינו גדול כלל. מעבר לזה, קיימת הצהרת כוונות של הוועדה המחוזית להפוך את האזור הזה לאזור לתעסוקה באמצעות תוכנית המתאר המחוזית. לכן, לא ראיתי פסול במתן היתר לשימוש חורג במקרה זה.



"הטענה המרכזית של המתנגדים היתה כי המתחם יפגע להם בעסקים. כשבאו לבסס את הטענות, הם לא הביאו אפילו חוות דעת אחת שהם ייפגעו מהפעלת מעוין שורק כמתחם מסחרי. מצד שני, הביאו לנו חוות דעת רבות, שקיים מחסור במערך המסחר של ראשון לציון".



בסופו של דבר השופטת המחוזית נורית אחיטוב, שדנה בערעור על החלטתך, פסלה אותה.



"אני סבור שהשופטת לא שקלה את השיקולים התכנוניים ושגתה בפרשנות פסק דין ביג. נראה מה יפסוק בית המשפט העליון בנושא".



הרי יש לזה תקדים: מתחם המסחר ירקונים בפתח תקוה, שלא ניתן לו היתר להמשיך לפעול.



"מתחם ירקונים הוא שימוש מסחרי על קרקע חקלאית ושמורת טבע נחל הירקון. זה הבדל אדיר לעומת מקרה איקאה, כי במקרה השני מדובר באזור תעשייה. לדעתי, צריך לאשר שימושי מסחר בכל אזורי התעשייה בארץ. ייתכן שהיזם שגה בזה שלא ניגש קודם לברר אצל הוועדה המחוזית, אבל אני בטוח שברונפמן לא חשב לרגע שהוא הולך לעשות שם נזק סביבתי".



במסגרת החלטותיך בוועדת הערר צימצמת מאוד את הזכות לקבלת פיצוי עקב תוכנית פוגעת.



"בשנים האחרונות הוגשו ים של תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יש אנשים שהחליטו שליד בתיהם אסור להקים שום דבר, והם החלו להגיש לפי שיטת 'מצליח', גם במקרים שבהם שווי הנכסים שלהם לא ירד. בסופו של דבר, מבחינה אובייקטיווית, לא כל תוכנית גורמת לירידת שווי נכסים".



וכך, דחית תביעת פיצויים של תושבים מסביון, שעד היום גרו ליד שדות פתוחים, ועכשיו הם יצטרכו להיות ליד שכונה חדשה.



"במקרה ההוא דובר על אנשים שגרו בשולי היישוב, בסמוך לקרקע חקלאית שהיתה צפויה להפשרה. לפני שדנו במקרה הזה, דנו במקרה דומה שקרה בפתח תקוה, שעליו מונה שמאי מכריע, שקבע כי במקרה כזה אין ירידת ערך, כי היו שם צמודי קרקע ולידם הוקמו עוד צמודי קרקע.



"במקרה אחר שבו טיפלנו, ברמלה, הוקמו בנוסף לצמודי הקרקע גם מגדלים, ושמאית מכרעת קבעה שקיימת ירידת שווי במקרים מסוימים בלבד. זה לימד אותנו, שגם מבחינה שמאית אין במקרה הזה ירידת ערך ממשית.



"היה גם עניין עקרוני. מדובר בהתפתחות של יישוב, בגידול טבעי בצורת שכונה נוספת של צמודי קרקע. על זה לתת פיצוי על ירידת ערך? צריך להראות שיש ממש בפגיעה - שיש רעש, תנועה, מפגעים בלתי נסבלים. אנחנו בוועדה חשבנו, שלאחר הניסיון שלנו בעניין, ואחרי ששוכנענו שאין מדובר בפגיעה ישירה, אין הצדקה למתן פיצוי. זה המחיר שאתה משלם כשאתה חי בסביבה מתפתחת. אם נתחיל לפצות על כל תוכנית, לא נצא מזה".



גם במקרה הזה, בית המשפט ביטל את החלטתכם.



"ואני, כמובן, חלוק עמו לגבי ההחלטה הזו. צריך להבין, שסעיף 197 מנוסח בקצרה, ונתון לפרשנויות רבות. כנראה שגם הפעם הדברים לא ייסגרו עד שלא יגיעו לבית המשפט העליון. אני, מכל מקום, נותר בדעתי".



לנוכח מה שתיארת עד כה, האם אתה תומך בשינויים גדולים בחוק התכנון והבנייה, כפי שדורשים אחדים?



"לא צריך לחוקק חוק חדש. המבנה הבסיסי וההיררכיה התכנונית בנויים נכון. יש דברים שטעונים תיקון, כמו למשל ועדות מקומיות שיהיו יותר מקצועיות ופחות פוליטיות. ניתן גם להפריט חלק מנושא התכנון, כמו למשל את ועדות הערר. אפשר גם להפריט את הבדיקות התכנוניות עבור הוועדות המחוזיות. מעבר לזה, הרבה צריך להשתפר בנורמות עבודה של ועדות מסוימות. העובדה היא, שגם תחת החוק הקיים ניתן לראות ועדות מקומיות שפועלות ביעילות".