פיצל דירה בתחנה המרכזית

"אני קונה דירה כשהעסקה טובה לאותו רגע, כשאני יכול לייצר הכנסה פסיווית - הכנסה מנכסים שלא מצריכה עבודה יומיומית - באופן מיידי", אומר קובי, אדם פרטי שפיצל דירה של 60 מ"ר לשלוש יחידות דיור קטנטנות והשכיר אותן לעובדים זרים. "אני לא מסתמך על עליות מחירים של השנים הבאות, על אף שאני מעריך שהמחירים יעלו. ההערכה מסתמכת על הנחה שבאזור התחנה המרכזית המחירים לא יכולים לרדת הרבה ולמשקיעים אין הרבה אלטרנטיבות לנכסים כאלה במחירים כאלה.

"שכונות עוני כמו זו שבאזור התחנה המרכזית אטרקטיוויות בעיני - ובסופו של דבר המחירים בהן עולים. חלק מהאסטרטגיה היתה לחלק את הדירה לשלוש יחידות, של 9, 11 ו-30 מ"ר. אני מקבל שכירות של 1,200 שקל על שתי הדירות הקטנות, ועל הגדולה - 1,600 שקל".

מה הסכנות בהשכרת דירות לעובדים זרים?

"העובדים הזרים מפחידים חלק מהמשקיעים, אבל אני מוצא שהם שוכרים מעולים. הם לא מאחרים בתשלומים, הם סבלניים והם לא מתלוננים על כל תקלה בדירה. אני בניתי יחידות דיור קטנות כדי שלא יגורו בכל אחת מהן הרבה אנשים, אבל אני יודע שבדרך כלל יש כמה דיירים בדירות מהסוג הזה, כי בסך הכול הם באים לגור שם רק בסופי שבוע. במשך השבוע הם נותנים את המפתח לדייר אחר.

"בדרך כלל השוכר נותן ערבות בגובה דמי שכירות של חודש אחד. מכיוון שאין להם צ'קים, הם נותנים לי את הערבות במזומן. אני יודע שלא מדובר בדירה בצפון תל אביב, ולא חשוב לי למצוא שוכרים שישמרו על הנכס. מבחינתי, זה כמו קרטון שעושה כסף. דאגתי לשפץ את הדירה - כולל החלפת הצנרת - ולהכניס ריהוט וציוד, אבל אין בה דברים יקרים, המוצר הכי יקר הוא מקרר שעלה 1,500 שקל - פחות ממסכום הערבות".

ואם השוכרים מגורשים מישראל?

"לפעמים קורה שהם מגורשים או צריכים לצאת מישראל כדי לסדר את אישורי השהייה והעבודה שלהם, אבל הם תמיד מכניסים דייר אחר שמשלם את שכר הדירה במקומם. בנוסף, אני עובד עם יפית ומוטי מתיווך לוי, שפועלים בשוק הזה כבר 40 שנה ומוצאים לי שוכרים במקרה שיש בעיה. הדירה הזו לא עמדה ריקה אפילו שעה".

מה הציפיות מההשקעה?

"שהיא תכסה את המשכנתא ותשאיר עודף".

האם ההנחות שהיו לך בהתחלה התקיימו?

"הציפיות מההשקעה התבררו כנכונות. התשואה על הדירה מעולה, כ-15%, והמחירים באזור עלו מאז שרכשתי אותה".

מה השתנה מאז שקנית את הדירה?

"ערך הדירה עלה וגם השכירויות. יש מחסור בדירות והביקושים גברו".

כיצה מימנת את רכישת הדירה?

"באמצעות משכנתא של הבנק והגדלה של המימון ל-90% באמצעות EMI. המשכנתא היא ל-30 שנה. אני מעדיף לקחת משכנתא לטווח ארוך ביותר, כי הדירה לא תישאר בבעלותי במשך שנים ארוכות. מבחינתי, זה לא משנה מתי אסגור את המשכנתא, לכן אני מעדיף שהתשלום החודשי יהיה נמוך ככל שניתן, וכך נשאר לי מרווח ביטחון למקרה שדמי השכירות יירדו".

מה העלות השנתית של הנכס - תשלום המשכנתא החודשית, עלות תחזוקה שוטפת?

"עלות המשכנתא, הביטוח וה-EMI מסתכמת ב-1,400 שקל בחודש. ארנונה ומים עולים לי 125 שקל לחודש. תיקונים כמעט ואין".

מה ההכנסות משכר דירה?

"4,000 שקל בחודש. 48 אלף שקל בשנה".

מה אסטרטגיית המימוש?

"בינתיים אני משאיר את הדירה. אם תהיה לי עסקה אחרת בנדל"ן, או בתחום אחר, אשקול למכור אותה".

האם יש עסקות נוספות בתוכנית?

"כן. יכול להיות שאקנה דירות נוספות. זו הכנסה שיכולה לתת לי שקט נפשי. בענף שאני עוסק בו אין ודאות, ויכול להיות שלא אזכה במכרז הבא שייפתח. בסופו של דבר נראה לי שכדאי יותר לקנות בניין, כי תפעול של בניין אחד קל יותר מאשר של כמה דירות בודדות".

מה למדת ומה הלקחים מהעסקה שעשית?

"למדתי להיזהר עם קבלני שיפוצים, ולא לתת להם את הכסף מראש, אלא לשלם לפי התקדמות העבודה. השיפוץ צריך להיות מינימלי, כי שיפוץ טוב לא מכניס בהכרח יותר כסף".

מהם הסיכונים העיקריים שבהם נתקלת?

"צריך לבדוק טוב את מה שהמתווכים מציעים. אני ביקשתי מהם לראות חוזי שכירות כי לא האמנתי שעל דירה בגודל 9 מ"ר אפשר לקבל שכירות כל כך גבוהה. צריך לבדוק את הרחוב, כי באזורים האלה יכול להיות מקרה שעל אף ששני רחובות סמוכים זה לזה, אחד שווה השקעה והשני לא שווה לירה".

אילו המלצות אתה יכול לנדב למשקיעי נדל"ן אחרים?

"אני חושב שדווקא מי שאין לו כסף צריך להשקיע בנדל"ן, כי זו ההשקעה היחידה שבה הבנק נותן לך הלוואה נוחה. לעסק הוא לא נותן הלוואה, אבל כשאתה רוכש דירה הוא מחזר אחריך - ופתאום הוא נהיה הרבה יותר ידידותי".

***
EMI חברה לביטוח משכנתאות, שבאמצעותה אפשר להגדיל את אחוזי המימון של הבנק

***
שם: קובי

גיל: 28

עיסוק: בעל זיכיון להפעלת מזנונים

מצב משפחתי: נשוי + 2

הנכס: דירה בשטח 60 מ"ר

מיקום: אזור התחנה המרכזית החדשה בתל אביב

תאריך רכישה: יוני 2006

מחיר רכישה: 273 אלף שקל

שיפוץ: 50 אלף שקל

שווי כיום: "אני מעריך שהדירה שווה 500 אלף שקל - ואני מבסס את זה על הצעות ממתווכים שהציעו מחירים גבוהים יותר"

שכירות: 4,000 שקל בחודש, 48 אלף שקל בשנה

תשואה ברוטו: כ-15%