ההחלטה תלויה בפרמטרים רבים: תקציב הרכישה, הנכונות והיכולת של הרוכש להיכנס להרפתקת השיפוץ, הפרמיה שהמוכר רוצה לגזור על שיפוץ הנכס, מצבם של הדירה והבניין, התוכניות העתידיות בנוגע לדירה, הטעם האישי ועוד. עם זאת ניתן להצביע על כמה כללים מנחים שיקלו עליכם לקבל החלטה.
עקרונית, קיימת אפשרות נוספת: לרכוש דירה חדשה. אבל זו שונה מהותית משתי האחרות. ההיצע של דירות קבלן במרכזים העירוניים ובשכונות הוותיקות מוגבל מאוד וקיימים הבדלים משמעותיים בין דירות ישנות לדירות חדשות, הן בתכנון, כולל ברמת הגימור, הן בעלויות ההתאמה של הדירה לטעם האישי של הקונים.
הדילמה אם לקנות דירה מוזנחת ולשפצה לבד או לרכוש דירה משופצת רלוונטית במיוחד במרכזי הערים. עליית המחירים בתל אביב, למשל, מאלצת רוכשים רבים לקנות דירה ישנה ומוזנחת ולשפצה - ולא לקנות דירה שכבר עברה שיפוץ יסודי וליהנות מכניסה מיידית בלא השקעה נוספת.
כמה דוגמאות להמחשת המצב: שחר אלעד מסוכנות התיווך סנטר נכסים המתמחה בדירות יד שנייה מכר בחודשים האחרונים דירת 3 חדרים, 80 מ"ר לשיפוץ, בכיכר רבין ב 1.3 מיליון שקל. דירה זהה, משופצת, באותו בניין, מכר אלעד ב 1.9 מיליון שקל. בשיפוץ הדירה הושקעו 270 אלף שקל - כך שהמוכר הפיק מההשקעה רווח נאה של 330 אלף שקל.
ברחוב בר כוכבא בתל אביב מכר אלעד דירת 50 מ"ר לשיפוץ ב 850 אלף שקל. באותו אזור נמכרה דירה משופצת באותו גודל ב 1.15 מיליון שקל. בשיפוץ הושקעו 160 אלף שקל - כך שגם במקרה זה גזר המוכר קופון על השקעתו.
שאלה של טעם
"הרוכשים שמעדיפים לקנות דירה לשיפוץ, רוצים להתאימה לטעמם האישי ולא לשלם 'אקסטרה' בעבור דירה משופצת, שלעתים אינה לטעמם", מסביר אלעד. "מבחינה כלכלית זה הרבה יותר זול - אבל מבחינת כאב הראש, צריך להיות בנוי לזה.
"עם זאת, צריך לזכור כי מצוקת הדירות בתל אביב לפעמים לא מותירה מקום לבחירה. המצב בשוק הוא כזה שאם מוצעת דירה למכירה היא נחטפת תוך כמה ימים. לכן, אין הרבה זמן להתמהמה והרוכשים מתפשרים", מדגיש אלעד.
פער המחירים בין דירה משופצת לדירה דומה הדורשת שיפוץ עשוי להגיע לעשרות אחוזים, תלוי ברמת השיפוץ. שיפוץ בסיסי של דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, הכולל צבע (בלי שפטכל), צביעת משקופים וכמה שיפורים קוסמטיים עולה 15 20 אלף שקל.
יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, מסביר כי שיפוץ כזה נועד לרוב להכשרת הדירה להשכרה - ולכן הפרמיה, הרווח שבעל הבית יעשה בעת המכירה, הוא קטן יחסית ומגיע לאחוזים בודדים משווי הדירה, אם בכלל.
שיפוץ של אותה דירה, הכולל החלפת אמבטיה ושירותים (בגודל ממוצע של 15 מ"ר), עולה בין 40 ל-90 אלף שקל. באמצעות שיפוץ "ביניים" כזה, מוסיף סיב, ניתן להעלות את ערך הדירה, כולל עלות השיפוץ, בעד 5%. "השיפוץ, במקרים כאלה, נועד לרוב לייצר לבעל הדירה רווח בשעת המכירה. מרבית המוכרים מעוניינים רק לייפות את הדירה, שתמצא חן בעיני הרוכשים. שיפוץ כזה יכול אמנם לשדרג משמעותית את חזות הבית, אבל ייתכן שעם כניסה לדירה המציאות תטפח על הפנים ויתגלו ליקויים רבים".
ההשקעה בשיפוץ בדרגה גבוהה יותר, שכולל שפכטל בכל הבית, אינסטלציה, מטבח חדש, אמבטיה ושירותים מושקעים, ריצוף ואלמנטים עיצוביים עשויה להגיע ל 200 450 אלף שקל. הרווח שבעל הנכס יגזור, במקרה כזה, יכול לקפוץ ל 10% 15% משווי הדירה.
קיימת גם נישה של "שיפוצי על", שכוללים, נוסף על חידוש מערכות החשמל והאינסטלציה, תכנון מוקפד של הדירה, חלוקה מחדש והשקעה ברמת גימור גבוהה. לעתים דירה כזאת מוצעת למכירה יחד עם הריהוט שבה. כאן מדובר על שדרוג של ממש, שעלותו עשויה להגיע למאות רבות של אלפי שקלים. התוספת למחיר הדירה מסתכמת בעד 30%.
הרפתקה מסוכנת
על פניו נראה כי מכירתה של דירה משופצת היא עסקה משתלמת למדי. אבל קיימות לא מעט בעיות ומגבלות, שעלולות להפוך את הפרויקט לסיוט ולייצר הפסדים לא קטנים.
במקרים רבים מוכרי הדירות המשופצות ברווח משמעותי הם קבוצות - עורך דין, אדריכל, קבלן שיפוצים - שהתארגנו לצורך רכישת הנכס, שיפוצו ומכירתו. עיסוקם בתחום מאפשר להם לבצע את כל העסקה בעלויות נמוכות יחסית למוכר מן היישוב, ובכך לייצר רווח משמעותי. בנוסף, גל הרכישות של תושבי החוץ, שאין באפשרותם ללוות את השיפוץ, איפשר למכור את הדירות המשופצות במחיר גבוה מהמקובל בשוק, במיוחד לאור ההיצע המוגבל במרכזי הערים.
בכל מקרה, על בעל הנכס להבין כי יש גבול עליון לעלייה בשווי הדירה שניתן לייצר באמצעות השיפוץ, לא משנה כמה הושקע בו. לא כלכלי, למשל, להשקיע ממון רב בשיפוץ דירת שיכון במקום לא מבוקש, ששווה 100 אלף דולר. המשפץ, במקרה כזה, יצליח לקבל תוספת של אחוזים בודדים על מחיר הדירה, לא משנה כמה השקיע בו.
בנוסף, השיפוצים, במיוחד ברמות הגבוהות, טומנים לא פעם הפתעות לא נעימות. אווה קמחי, מנכ"לית ומבעלי חברת קמחי תאורה: "בתיאוריה כל אחד חושב שבשיפוץ חלל, ההוצאה תהיה כמו שהוא דמיין, אבל בפועל העבודה מול בעלי מלאכה שונים לא עומדת תמיד במבחן המציאות - וכל טעות עלולה להגדיל את ההוצאה ב 10% 30% ואף ביותר".
סיב: "בעל הדירה, המשפץ, הופך למעשה ליזם, לקבלן ולעתים גם למבצע. במקרים רבים צריך להוציא את כל המשפחה מהדירה כדי לבצע את השיפוץ. הדבר כרוך בתלאות למשפחה ובשכירת שירותיהם של אדריכל, מהנדס וקבלן מבצע, ובהשגחה על כל בעלי המקצוע שהעבודה תסתיים בזמן. זה לא פשוט, עולה כסף, כרוך בהרבה כאב ראש ולא כולם מוכנים לזה".
מעדיפים דירה משופצת
וכאן מגיע הצד של הקונים. ההערכה בשוק היא שרוב רוכשי הדירות לא מתלהבים להיכנס להרפתקת השיפוץ, אלא מעדיפים דירה מוגמרת. "לאנשים חשוב להיכנס לדירה שמעוצבת ברמת גימור גבוהה, גם אם הם נאלצים לשלם יותר ולהתפשר על המיקום", אומר סיב.
יתרון בולט נוסף ברכישת דירה משופצת הוא שמדובר במחיר סופי - לעומת דירה המיועדת לשיפוץ, שאף פעם לא ידוע בכמה תסתכם עלות שיפוצה. עם זאת, לדברי אדריכלית הפנים אריאלה שניאור, צריך לזכור כי ההחלטה לרכוש דירה משופצת מבוססת במרבית המקרים על ההנחה שלא יבוצעו בה שינויים מהותיים בתקופה הקרובה.
מומחים בתחום גם מדגישים כי ברכישת דירה משופצת צריך להתייחס בזהירות להצהרות המוכר על השיפוץ, ולוודא היטב מה בדיוק נכלל בשיפוץ. הדבר עשוי לצמצם את הרווח שהמוכר רוצה לגרוף על השיפוץ בעת מכירת הדירה, ולסייע לרוכש כשירצה לבצע עבודות שיפוץ בעתיד.
שניאור ממליצה לבקש מבעל הבית את תיק השיפוץ: "על אף שהרוכשים נכנסים לדירה מוגמרת, ולא אמורות להיות להם דאגות בטווח הקרוב, כדאי מאוד לדעת מה נעשה בדירה, לקבל את תיק השיפוץ ולאתר את הקבלן שעבד בדירה. אם נרצה לקדוח בעתיד, כדאי לדעת שלא ניפול פתאום על קו חשמל או על צנרת מים".
שביל הזהב
לסיכום, המוכרים צריכים להפנים כי קיים רף עליון ליכולתם לגרוף רווח מהשיפוצים שביצעו. לכן, עליהם לתמחר מראש ובזהירות את השיפוץ, כך שיתאים לשוק הדירות הרלוונטי. אחרת הם עלולים לסיים את ההרפתקה בהפסד.
הקונים, מצד שני, צריכים להבין כי הדבר הקל ביותר זה להטיח במשפצים: "גם אני יכול", אבל הרבה קשה בהרבה לבצע. המשפץ, במיוחד ברמות הגבוהות, הוא יזם לכל דבר, שחוסך מהרוכש את חיפוש בעלי המקצוע, את המעקב אחר עבודתם ואת חילופי הצעקות עם הקבלנים. לכל אלה יש מחיר.
הדילמה: לקנות דירה מוזנחת או משופצת?
רנית נחום-הלוי
29.5.2008 / 13:52