וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

תמונת הראי של תל אביב

גיא ליברמן

30.5.2008 / 8:28

רצינו לספר לכם שדברים נפלאים מתרחשים בקריות, שאלפי זוגות צעירים נוהרים לאזור, שכרישי נדל"ן רוכשים מגרשים ושהמחירים בעלייה ■ מה לעשות שהמצב בשטח עגום והשוק קפוא?

מצפון לחיפה יש חמש קריות. ארבע מהן הן ערים עצמאיות: הקריות אתא, ים, מוצקין וביאליק; קריה אחת נמצאת בשטחה המוניציפלי של חיפה - קרית חיים. באף אחת מהן לא רואים דינמיקת שוק יוצאת דופן.



"השוק רדום", מסכים השמאי גרשון פנחסיק, שתולה את התופעה במחסור אמיתי של גורמי משיכה: "בחיפה ובכרמיאל יש מוסדות חינוך גדולים, מה שאין בקריות. גם מוקדי התעסוקה הגדולים לא נמצאים כאן. בקיצור, באזור אין מוקדי משיכה וזה בעוכריו".



מרבית אנשי הנדל"ן הפועלים בקריות מתקשים לתת תחזית חיובית לגבי שוק המגורים בשנים הקרובות.



קרית חיים



>> קיימת שונות רבה בין החלק המזרחי לחלק המערבי של קרית חיים. "באופן מסורתי נחשב החלק המזרחי של קרית חיים ליקר יותר, מה שיכול לרמז על פוטנציאל נדל"ני גדול יותר בחלק המערבי", מספר ארז טילן מרשף נכסים.



לדבריו, באחרונה ביצעו משקיעים צעירים עסקות בנכסים בקרית חיים מערבית, אותם הם מתכוונים להשכיר בתשואות של מעל 8%. מאיר אלפסי, זכיין סוכנות רימקס בשביל המחר, מספר כי מכר באחרונה דירת 2.5 חדרים ברחוב דגניה, בגודל 54 מ"ר, תמורת 140 אלף שקל. "הדירה הושכרה לאחר מכן ב-1,470 שקל בחודש, מה שמצביע אמנם על תשואה שנתית של מעל 12%, אלא שיש לקחת בחשבון שבוצעו בה כמה שיפוצים, מה שמוריד מעט את התשואה. בכל מקרה, מדובר בהשקעה טובה".



הבעיה אינה נעוצה במחירים, אלא בביקושים הנמוכים. "רוב הקונים הם משפרי דיור מהעיר עצמה - גם משפחות ותיקות וגם זוגות צעירים", מסביר אלפסי, שמדבריו עולה כי קרית חיים, כמו שאר הקריות, אינה מצליחה למשוך אוכלוסיה חיצונית.



מחירי דירות בקרית חיים מזרחית הם 450-550 אלף שקל לדירת 3 חדרים, 470-570 אלף שקל לדירת 4 חדרים וסביב 620 אלף שקל עבור דירת 5 חדרים. בחלק המערבי המחירים נמוכים יותר.



בקרית חיים ניתן גם למצוא בתים צמודי-קרקע, כאשר מגרשים של חצי דונם בחלק המערבי נעים סביב 700 אלף שקל ובחלק המזרחי עולים כמעט פי שניים.



קרית מוצקין



>> קרית מוצקין נחשבת כיום בעיני רבים לקריה המובילה, נתון שלא בא לידי ביטוי במספר התושבים בעיר. בין השנים 2002 ל-2007 היתוספו לעיר 300 תושבים בלבד (לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), נתון שלא מצביע על עיר מושכת במיוחד.



עיקר ההתפתחות העירונית נרשמה בחלקה הצפוני, בשכונת נוה גנים, אזור שבו פעלו בעבר מפעל ומחנה צבאי. כיום רוב האזור בנוי בבנייה רוויה, והשכונה נחשבת לשכונה הרוויה הטובה בקריות. הקרקע באזור מאפשרת את בנייתן של כ-5,000 דירות, ובעיר מקווים כי רמות המחירים בשכונה יעלו את מחירי העיר כולה.



לדברי אנשי נדל"ן מקומיים, כבר כיום נרשמת עלייה בביקושים למגורים בעיר. "בקרית מוצקין יש ביקוש ער לדירות חדשות ומשופצות", מסביר זכיין סוכנות "רימקס אישי", יובל שמול. לדבריו, דירות 5 חדרים עם גינה הן הנכס המבוקש ביותר.



זכיין רשף נכסים, ארז טילן, מוסיף כי לא רק דירות גן של 5 חדרים הן מצרך מבוקש, כי אם כל סוג של דירות גן: "דירות גן עם גינה כמה שיותר גדולה הן הלהיט הכי גדול בקרית מוצקין. בסך הכל, רוב הבנייה בקרית מוצקין היא בנייה נמוכה, ולכן יש חשיבות גדולה לגינה".



מחירן של דירות 3 חדרים הוא 300-350 אלף שקל, מחירן של דירות 4 חדרים הוא 450-640 אלף שקל, כאשר הפער נובע בעיקר ממרכיב המעלית. מחירן של דירות 5 חדרים הוא 700-850 אלף שקל, ודירות הגן בגדלים אלה נמכרות סביב 850 אלף שקל. לדברי שמול, ניתן אף למצוא דירות 4 חדרים במחירים נמוכים במיוחד של כ-250 אלף שקל, ברחובות הפחות טובים של העיר באזור שיכוני פנטגון, חנה סנש ודרך עכו.



ומה עם אפיקי השקעה? פנחסיק אומר כי ניתן למצוא בקרית מוצקין דירות רבות להשקעה: "בזכות ניהול קפדני של העירייה בשנים האחרונות, נהפכה קרית מוצקין לגורם דומיננטי באזור. ההתפתחות של העיר והמספר הגדול של דירות למכירה יכולים להוות בסיס נכון לרכישת דירה להשקעה".



לדברי פנחסיק, ניתן למצוא כיום דירות 2 ו-3 חדרים ברמות מחירים של 170-250 אלף שקל, וניתן להשכירן בתשואה שנתית של כ-10%. טילן מספר כי באחרונה מכר דירת 3 חדרים מושקעת מאוד, בשטח 78 מ"ר, בקומה השנייה, תמורת 290 אלף שקל: "זו דירה שאפשר בקלות להשכיר תמורת 2,200 שקל בחודש, מה שמצביע על תשואה שנתית של 9%. יש דירות רבות כאלה המוצעות למכירה".



מחיריהן של דירות חדשות הנבנות כיום בעיר אינם גבוהים בהרבה ממחירי הדירות הישנות. כך לדוגמה, באזור נוה גנים שבצפון העיר, ניתן להשיג דירת 4 חדרים ב-700 אלף שקל. מחיר הפנטהאוזים יכול להגיע ל-900-950 אלף שקל.



קרית ים



>> בקרית ים יש שני אזורים מבוקשים: שכונת קרית ים א' הדרומית ופרויקט סביוני ים הצפוני. "הביקוש לדירות בקרית ים מופנה בעיקר לשכונת קרית ים א' ולצפון העיר - לפרויקט סביוני ים", מסביר ארז טילן. לדבריו, הוא תיווך באחרונה במכירת דירת 4 חדרים עם נוף לים בקרית ים א' תמורת 650 אלף שקל, מחיר המשקף לדבריו את מחירי השכונה.



הבעיה של שוק הנדל"ן המקומי היא שאר האזורים. דירת 3 חדרים בקרית ים ד' נמכרה באחרונה ב-330 אלף שקל, דירת 4 חדרים בשדרות ירושלים נמכרה באחרונה ב-340 אלף שקל: "קרית ים אינה פופולרית, וכשהביקוש נמוך - המחירים יורדים", מסבירים מתווכים מקומיים.



החברות אפריקה ישראל ושיכון ובינוי, המשווקות זה יותר מ-10 שנים דירות בפרויקט סביוני ים שבצפון העיר, יצאו באחרונה במבצע מכירות מיוחד, במסגרתו תינתן הלוואה של 200 אלף שקל ב-0% ריבית למשך שנתיים לרוכשי דירות בפרויקט. לדברי אנשי נדל"ן מקומיים, העובדה שתנאים כה טובים לרכישת דירה ניתנים דווקא בפרויקט זה מעידים על רצונן של החברות לסיים את שיווק הפרויקט כמה שיותר מהר.



קרית ביאליק



>> קרית ביאליק נחשבה במשך שנים רבות לקריה המובילה באזור, אלא שזו הפסידה במרוץ בשנים האחרונות לקרית מוצקין ובמידה מסוימת גם לקרית חיים. בין השנים 2002 ל-2007 ירדה אוכלוסייתה מ-37,100 תושבים ל-36,400. כיום נבנים בעיר כמה פרויקטים למגורים, בעיקר באזור שכונת הפרפר וגבעת הרקפות, צעד שיכול להשפיע לחיוב על ההגירה לעיר. ואולם המתווכים ומשווקי הדירות לא רואים נהירה גדולה לקרית ביאליק. דירות חדשות נמכרות ב-700 אלף שקל לדירת 4 חדרים, 800-900 אלף שקל לדירת 5 חדרים, ומחירי פנטהאוזים יכולים להגיע ל-1.5 מיליון שקל.



החלק הצפוני של קרית ביאליק, שכונת צור שלום, נחשב לחלק הפחות טוב של העיר, ושם ניתן למצוא דירות 3 חדרים בשיכונים ישנים בפחות מ-200 אלף שקל.



כמו בקרית מוצקין ובקרית חיים המזרחית, גם בקרית ביאליק יש ביקוש גדול לדירות גן, אלא שמחירן בקרית ביאליק נמוך יותר. עיקר ההיצע בשוק הוא של דירות 4 חדרים, ומחירן של אלה הוא 500-600 אלף שקל. לדברי זכיין אנגלו סכסון, אלי אזולאי, יש בחודשים האחרונים עלייה בביקושים ואף עליות ראשונות במחירים לאחר תקופה ארוכה של שש שנים בהן נרשמו ירידות מחירים של כ-30%. פרויקט שיכול להוות פריצת דרך עבור שאר האזור הוא פרויקט פינוי-בינוי שנמצא בשלבים מתקדמים של אישורים, באזור רחוב העצמאות בעיר.



קרית אתא



>> הנתונים ההתחלתיים של קרית אתא אינם מעודדים. בניגוד לחלק מהקריות, היא אינה גובלת בים, ומצד שני היא הסובלת העיקרית מקיומם של בתי הזיקוק בסביבה - בהיותה הקריה הקרובה אליהם ביותר. לדברי אלפסי, בחודשים האחרונים נרשמה האטה במכירות ואף בביקושים, אם כי לא נרשמו ירידות מחירים, אולי כי גם כך המחירים נמוכים. דירת 3 חדרים נמכרת סביב 430 אלף שקל, דירת 5 חדרים נמכרת סביב 550 אלף שקל ואילו דירת 5 חדרים נמכרת סביב 620 אלף שקל.



על מנת להבין עד כמה זולים הבתים בקרית אתא, נספר כי אחד הרחובות היקרים ביותר בה הוא רחוב הנביאים; באחרונה נמכרה דירת פנטהאוז מפוארת ברחוב זה, בשטח 160 מ"ר ובו 5 חדרים, תמורת 900 אלף שקל, מחיר המגלם שווי של 5,625 שקל למ"ר (או 1,562 דולר למ"ר).



השכונה המפוארת ביותר של קרית אתא היא גבעת טל, בצפון-מזרח העיר, שבה הוקמו החל בסוף שנות ה-90 צמודי קרקע מרווחים של 5 חדרים ומעלה בבנייה עצמית. בשכונה זו ניתן למצוא בתים מפוארים על מגרשים של חצי דונם ויותר תמורת 1.5 מיליון שקל בממוצע.



למרות הקיפאון בשוק, נבנים כיום יותר מ-15 פרויקטים חדשים למגורים, כאשר כמעט כל הרוכשים הם משפרי דיור מתוך קרית אתא עצמה. חברת כפיר נדל"ן הבונה פרויקט בקרית אתא הוותיקה מכרה באחרונה שתי דירות 4 חדרים ב-630 אלף שקל, ודירת 5 חדרים ב-700 אלף שקל.



מחירי השכירות בקרית אתא גם הם נמוכים במידה רבה משאר אזור הקריות. ניתן לשכור דירת 3 חדרים ב-1,800 שקל בחודש, דירת 4 חדרים ב-2,100-2,300 שקל בחודש, ודירת 5 חדרים תמורת 500-2-3,500 שקל בחודש.



סיכום



>> מה עתידו של שוק הנדל"ן הקרייתי? אם מסתכלים על חצי הכוס הריקה: הבעיות שגרמו לקיפאון הגדול, שהן בעיקר המשבר הכלכלי שעובר על אזור הצפון, יימשכו גם בעתיד הקרוב. אם בכל זאת רוצים להיות קצת יותר אופטימים, מותר לקוות שהשוק נמצא כעת בתחתית שממנה קשה לרדת; ייתכן גם שפרויקטים תחבורתיים גדולים - כמו כביש 6 שיתחבר בקרוב לוואדי מילק הסמוך ומנהרת הכרמל שתקל את הגישה מהקריות לדרום חיפה - יעודדו צעירים מחוץ לאזור לבחון את אפשרות המגורים בכרך הזה, שלמרות גודלו הוא עדיין לא מוכר על ידי חלק גדול מהציבור.


טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully