מספר ימים לאחר שחברת שבניהולו של איליק רוז'נסקי, חתמה על מזכר הבנות ביחד עם חברת הנדל"ן ההודית סיגרון לשיתוף פעולה בתחום הבנייה והמסחר, מדווחת היום החברה על עסקה חדשה ביחד עם חברה האחות הפניקס. דלק בלרון בינלאומי, חברה הבת של דלק נדל"ן והפניקס, חתמה על הסכם לרכישת תיקי הלוואות מבנק בינלאומי גדול, שאת שמו לא מציינת בשלב זה החברה. עם זאת ל-TheMarker נודע כי ההלוואות נרכשו מידי בנק ההשקעות השוויצי קרדי סוויס.
השווי הכלכלי של תיקי ההלוואות הללו מוערך ב-80.7 מיליון יורו (420 מיליון שקל). עם זאת על רקע המשבר בשווקי הפיננסים והנדל"ן, השותפים רוכשים את ההלוואות בהנחה של 29%, וישלמו עליהן 57.5 מיליון יורו - 28.75 מיליון יורו לכל אחת מהחברות. מדובר בהלוואות בסדר נשייה נחות ביחס להלוואות בכירות יותר, אשר הועמדו על ידי אותו הבנק בהיקף של כ-220 מיליון יורו, ומגובות באותם נכסי נדל"ן.
מדובר בעסקה ראשונה מסוג זה שמתבצעת על ידי גופים ישראליים. השותפים מבצעים העסקה לאחר, שלדבריהם, בחנו למעלה מ-30 הלוואות דומות בהיקף כספי של יותר מ-4 מיליארד יורו. לצורך קבלת ההלוואות הקימו הצדדים חברה ייעודית זרה (SPC), אשר תוחזק בחלקים שווים בידי דלק בלרון והפניקס. התשואה על ההלוואות, לאחר החזר הריבית והקרן של ההלוואה, מוערכת ב-14%-16%, זאת בהנחה של פירעון מלא של כלל ההלוואות.
שלוש ההלוואות שנלקחו הינן הלוואות המגובות ב-30 נכסי נדל"ן מניבים, ברחבי גרמניה ושווייץ. פירעון תשלומי הקרן והריבית על ההלוואות צפוי להגיע מתזרים דמי השכירות בגין הנכסים. בין שוכרי הנכסים הללו נמנים גופים כמו GMG Gmbh, שבבעלות דויטשה טלקום וסוויסקום, התורמות ביחד שליש מדמי השכירות השנתיים של 30 הנכסים הללו, הנאמדים ב-20 מיליון יורו. יתרת תקופת השכירות של GMG עומדת על 10 שנים ושל סוויסקום 4 שנים. תקופות השכירות של כלל הנכסים נעות בטווח של 3-10 שנים. מספר השוכרים הכולל בנכסים אלו הינו 250, ושיעור התפוסה בהם נע בין 70%-100%.
שוויים של הנכסים המגבים את ההלוואות מוערך ב-315 מיליון יורו. הנכסים הללו משתרעים על פני שטח כולל של 240 אלף מ"ר, ומשמשים בעיקר למשרדים, מסחר ומלונות עסקיים. כיוון שמדובר בשתי חברות אחיות מאותה קבוצה, על פי תקנות ניירות ערך, במידה וצד כלשהו מחזיק בלפחות 1% מהון המניות של דלק נדל"ן ו/או הפניקס, הוא רשאי להתנגד למבנה העסקה הנוכחי שתתבצע. זכותם של המתנגדים היא לדרוש כינוס אסיפת בעלי המניות בכדי שיכריעו על המהלך, אך אין ביכולתם לטרפד העסקה אלא רק למנוע מהצדדים לבצע אותה במשותף.
במידה ואסיפת בעלי המניות של אחת משתי החברות לא תאשר את ביצוע העסקה, אזי החברה השנייה תרכוש לבדה את תיק ההלוואות. במידה ואסיפות בעלי המניות של שתי החברות לא יאשרו את העסקה, תערך הגרלה על ידי גורם חיצוני שיכריע מי מהצדדים יבצע את העסקה.
איליק רוז'נסקי, סיפר כי :"המשבר האחרון בשוק האשראי יוצר עבור חברות גדולות, כמו דלק נדל"ן והפניקס, הזדמנות יוצאת דופן להשגת תשואות על השקעתן. היות והבנקים הגדולים צימצמו את חשיפתם לשוק הנדל"ן ובצעו מחיקות גדולות בעבר, יזמנו מהלך לרכישת הלוואות בתחום בו התמקצענו כל השנים במקומות בהן פועלת החברה".
עוד הוסיף רוז'נסקי, כי "להערכתנו, השילוב של דלק נדל"ן כגורם מקצועי ומנוסה בשוק הנדל"ן האירופאי ובתחום הפיננסי, יחד עם הפניקס כגורם בעל ידע ויכולות בתחום האשראי והפיננסים, יאפשר לנו למקסם את התשואות על השקעה זו. ההלוואות שרכשנו מגובות בנכסים התואמים את האסטרטגיה העסקית של דלק נדל"ן, שכן הם מתאפיינים במיקומים מרכזיים, בשוכרים איכותיים ובהסכמי שכירות לזמן ארוך". רוז'נסקי הוסיף כי בכוונת דלק נדל"ן לבחון השקעות נוספות בתחום, הטומן להערכת החברה פוטנציאל רב.
יהלי שפי, מנכ"ל הפניקס: "הרכישה הנוכחית מהווה מבחינתנו השקעה מעניינת, לרכישת הלוואות מגובות בנכסים מניבים אטרקטיביים בתשואות גבוהות ובעלות נמוכה יחסית. בחרנו בהלוואות הספציפיות שרכשנו, לאחר שבדקנו לעומק תיקי הלוואות בהיקף גדול בהרבה. כוונתנו להמשיך ולבחון השקעות נוספות בתחום זה. שיתוף הפעולה עם דלק נדל"ן משלב גורם מקצועי בתחום הנדל"ן, וסוג הנכסים העומדים בבסיס העסקה, מקטין את הסיכונים".
דלק נדל"ן והפניקס מנצלות הזדמנויות: רכשו מקרדי סוויס הלוואות מגובות נדל"ן תמורת 300 מ' ש'
מיכאל רוכוורגר
1.6.2008 / 20:27