בדרך לדירת החלומות תיאלצו להתמודד עם בעיה אחת קטנה: הקרקע בפרויקט, שנמצאת במתחם השוק הסיטונאי, שייכת בכלל לתנובה ותצא למכרז רק בשבועות הקרובים. במלים אחרות: ייתכן כי תשלמו בעבור הזכות לרכוש קרקע בפרויקט, אבל לא תוכלו לממש אותה כי הקרקע תהיה בבעלות חברה אחרת.
הלוי, שרכש בשנים האחרונות ניסיון בארגון קבוצות רכישה, לא מתרגש מהמכשול. "אין פה שום בעיה", הוא אומר בראיון משותף עם צולר ל‑MarkerWeek. "מצד אחד, יש קרקע בשלה מבחינה סטטוטורית שמוצעת למכירה על-ידי הבעלים. מצד שני, מתארגנת קבוצה לרכישת הקרקע שיש לה את כל הרוכשים והיא עומדת להגיש הצעה בשמם. לדעתי, אין כמעט דרך אמיתית ליזם רגיל להגיש בקשה מתחרה".
ואם בכל זאת יזכה יזם אחר?
"כמעט בלתי אפשרי לראות מצב שאנחנו מגישים הצעה עם כל הרוכשים מראש, ומישהו אחר זוכה". הכל יכול לקרות. "כל אחדמי שיזכה ירצה להתחבר עם רוכשים בטוחים. תחשבי למשל שיש לך 10 אלף מתעניינים שרוצים לרכוש מכונית. כל הסוכנויות יציעו לך הצעות. אז במצב כזה, או שנרכוש הכל או שנרכוש 70% מהפרויקט".
תחזירו את הכסף למתעניינים אם לא תזכו?
"באופן עקרוני 450 השקלים לא מוחזרים אלא אם המועמד לא התקבל. באמצעות התשלום הזה אנחנו מבטיחים את המקום בתור לדירה. מי שנרשם קודם, בוחר קודם. התשלום הזה למעשה מקנה את הכניסה לקבוצה, לא רק לפרויקט הזה אלא גם לפרויקט הבא".
בקיצור, לא תחזירו.
"אנחנו לא חברה של פרויקט. התפישה אומרת שיש בשוק הנדל"ן גופים גדולים בצד ההיצע, ואנחנו באופן רציף מייצגים את הביקושים. בכל נקודת זמן אפשר להצטרף אלינו. הזכות לתפוס מקום בתור ולהיות רשומים במאגר נשמרת מפרויקט לפרויקט". זכות
בחשבון פשוט, אם יש כבר 2,000 מתעניינים, הרווחתם מיליון שקל.
"לא נכנס לחשבונות או לסכומים. מדובר בדמי טיפול בלבד, וההוצאות סביב הפרויקט יותר גדולות. יש בשבוע הבא כנס גדול והעלויות סביבו וסביבשלו ושל התוכניות והאתר עצומות. בכל מקרה אני מעדיף שלא לתת מידע על מספר המתעניינים".
אבל יש כבר מספיק מתעניינים?
"אני יכול להגיד לך שאם היום היה לי חוזה לרכישת הקרקע בעוד כשלושה שבועות כבר היה חוזה רכישה עם רוכשים לכל הדירות. הנה תראי, הטלפון לא מפסיק לצלצל".
יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, מסתייג מהאופטימיות שמפזר הלוי. "כרגע אין להם שום דבר ביד. המכרז עדיין לא התפרסם והבעלות על הקרקע אינה שלהם", הוא אומר. "מעבר לזה, זהו אחד הפרויקטים המורכבים בשוק, בוודאי בתל אביב, וככל שאני יודע לא היה עוד תקדים שבו קבוצת רכישה השלימה פרויקט בסדר גודל שכזה. בגלל זה אני לא מבין מה הם מוכרים לקונים שלהם. גם לאחר שתיקבע זהות הבעלים החדשים על הקרקע הפרויקט יצטרך לקבל היתרים עניין שיכול להימשך שנה ויותר.
"מעבר לבניית הדירות, מוטלות על היזמים מטלות כבדות משקל כמו הקמת כבישים וגשרים. אלה דברים מסובכים גם בעבור יזם מנוסה אז אחת כמה וכמה כשמדובר בקבוצת רכישה. אני לא ממש מצליח להבין את המחויבות שלהם לרוכשי הדירות, חלק מהדברים שם לוטים בערפל".
כהן טוען עוד כי הלוי וצולר גורמים נזק עקיף לפרויקט. לדבריו, "הם מפרסמים שיתנו הצעה הגבוהה ב-25% ממחיר הקרקע. זה עשוי להשפיע לרעה על מי שרוצה להתמודד במכרז כי הוא עלול לחשוב שמדובר במכרז מכור". לגבי הפנייה לקהל לקוחות מוגדר ומצומצם אומר כהן כי מדובר בלא יותר מגימיק פרסומי: "זה ממש לא רציני, מדברים על 1,800 יחידות, ולכן אי אפשר לארגן את זה כקבוצה הומוגנית. אני יודע שנרשמו לפרויקט לא מעט אנשים שאינם מתחום ההיי-טק. עם זאת, אין ספק שמדובר בשיווק גאוני: הם הצליחו להרוויח עד היום סדר כמיליון שקל בלי לשווק כלום".
בכיר בחברה יזמית גדולה מצטרף לדעתו של ארז. "אין לי בעיה עם קבוצות רכישה, אבל במקרה הזה זה לא מתאים", הוא אומר. "מדובר במכרז גדול ומורכב שכולל דירות, שטחי מסחר ופתרונות תחבורה. זה פרויקט שמחייב מקצוענות וכסף רב, ואני לא רואה איך הם עושים את זה.
"בנוסף, בקבוצת רכישה יש ערבות הדדית בין החברים בקבוצה: כולם מתחייבים להביא מקורות להשלמת המכירה. פה מדובר בפרויקט מאוד גדול ומורכב וכולם צריכים לעמוד בהתחייבויות. זה נראה לא ישים. זה מקרה שפשוט לא מתאים לקבוצת רכישה".
הכתבה המלאה מחר ב-Markerweek
מה צריך בשביל דירה מפוארת באחד המגדלים המתוכננים בלב תל אביב?
ענת ג'ורג'י
5.6.2008 / 15:09