דוגמה מובהקת לכך סיפקה הגאות הכלכלית בארה"ב בשנים האחרונות, שהובילה גם למשבר הנוכחי. מי שעקב מבחוץ - ללא ההטיה שממנה סובל מי שנמצא במוקד ההתרחשויות עצמן - אחר מה שקרה בשוק הזה בשנות הגאות יכול היה לזהות בקלות שמדובר במצב קיצוני ולא סביר. מצב שמשקף תהליכים כלכליים וחברתיים שליליים ביותר.
גם מי שיבחן את שוק הנדל"ן בישראל, יגלה כמה תופעות מדאיגות. הן מעידות על בעיות במבנה הכלכלי והחברתי בישראל, ולא רק על בעיה ייחודית לשוק הנדל"ן.
תמיד היה, ותמיד יהיה, פער בין מחירי הדירות בפריפריה למחירי הדירות במרכז. כך זה בכל העולם. הדבר משקף את שאיפתם של אנשים רבים לגור קרוב ל"מרכז העניינים", ליד מרכזי התעסוקה והבילוי. אלא שבישראל של השנים האחרונות הפער העמיק - והגיע לרמות שאיני זוכר כמוהן.
מאז המיתון של 2001-2003 מחירי הדירות באזורי הביקוש האמירו בהדרגה. במקביל ניתן לראות לא מעט בנייה חדשה, שבחלקה הגדול מופנית לעשירונים העליונים. לעומת זאת, ביישובי הפריפריה נראה כאילו אנו עדיין ב-2003.
במקומות כמו כרמיאל, טבריה, ערד, נצרת, אשקלון וקרית גת ניתן למצוא עדיין דירות שמחירן נמוך ב-20%-30% ממחירי השיא שלהן. אני לא מדבר כאן על דירות שיכון - אותן "רכבות" מדכאות ואפרוריות משנות ה-50 וה-60. הכוונה היא לדירות מודרניות, בבניינים מטופחים בני חמש עד עשר שנים, במצב סביר עד מצוין.
במחיר של דירת שני חדרים צפופה בדרום תל אביב, באזור מלוכלך ורועש, ניתן לקנות כיום דירה מרווחת ומודרנית של ארבעה חדרים בכרמיאל, אולי אפילו דירת גן.
מה בין כסף לתועלת
מה אם כן ניתן ללמוד מהפערים האלה במחירי הדירות בין המרכז לפריפריה? ראשית, אלה מחירים שקרובים מאוד למה שנקרא "מחיר השחלוף", ולעתים הם אפילו נמוכים ממנו. כלומר, במחירי הבנייה הנוכחיים, כשמביאים בחשבון את עלויות הפיתוח, התכנון, הוצאות הבנייה הישירות והוצאות השיווק והמימון - בניית דירה חדשה באזורים אלה תעלה יותר ממחיר השוק של דירה קיימת. זה נכון גם אם נניח שמחיר הקרקע עצמו הוא אפסי. משום כך, ברור מדוע הקבלנים לא בונים דירות חדשות בפריפריה. במחירים כאלה אין שום סיבה לבנות בתים חדשים, אלא אם אתה רוצה להיות פילנטרופ ולמכור דירות בהפסד. הקבלנים הם לא פילנטרופים, והם לא צריכים להיות.
כשהמחירים כל כך נמוכים, כנראה שהדירות עומדות ריקות ואין להן דורש. נהוג להאשים את מצב התעסוקה, החינוך או את היעדר התחבורה הנוחה בכשל הזה. ואולם בדיקה של שוק השכירות מגלה שלא זה המצב. בחלק גדול מהמקרים, אם כי לא תמיד, ניתן להשכיר את הדירות האלה, אפילו לאורך זמן. לשמחתנו, לא מדובר בערי רפאים שהרוחות נושבות בחרכי התריסים וקוצים יבשים מתגלגלים ברחובותיהן.
התופעה של דירות העומדות ריקות ניכרת דווקא באזורי ביקוש מסוימים. באזורים אלה, בתל אביב או בירושלים, נקנו לא מעט דירות שלא למטרת מגורים או השכרה, אלא כחלק מתופעה שניתן לכנותה כ"אספנות דירות". חלק ניכר מדירות אלה נרכשו על ידי אנשים מחו"ל. אלה דירות שנקנות לשימוש קצר טווח, אחת לכמה חודשים, על ידי אנשים שלא אכפת להם שהדירה עומדת ריקה במשך רוב השנה ולא מניבה כל תשואה.
שוק השכירות בפריפריה דווקא נמצא במצב סביר, והתשואה מהשכרת דירה בו גבוהה בהרבה מהתשואות שניתן להשיג בדירות במרכז. התשואה מהשכרת דירה בפריפריה יכולה להגיע לכ-6%, לעומת תשואות של 3%-4% במרכז, ולעתים פחות מכך בערים המבוקשות. לכאורה, זה מצב מוזר. במרכז עלות השכירות נמוכה מעלות משכנתא, ולכן פיננסית עדיף לשכור ולא לקנות.
חשוב לציין שבקניית דירה, לעומת שכירתה, יש שיקולים נוספים. שיקולים פיננסיים הם לא הכל בחיים ולא כל דבר אפשר למדוד בסרגל של כמה מאות שקלים בחודש לכאן או לכאן. בעלות על דירה נותנת לרבים תחושת ביטחון ויציבות. לאנשים רבים טיפוח בית פרטי שווה יותר מהכנסה של כמה מאות שקלים בחודש.
אי אפשר לומר על אנשים שקונים דירה שהם נוהגים באופן לא כלכלי. כלכלה לא עוסקת בהפקה של מקסימום כסף, אלא של מקסימום תועלת. אנשים רבים מפיקים תועלת והנאה מתחושת הבעלות על ביתם ומהביטחון שנלווה אליה. מי שאומרים שהם מקבלים החלטה לא כלכלית כנראה לא מבינים את ההבדל שבין מקסימום כסף למקסימום תועלת.
למי יש 100 אלף שקל פנויים?
מכיוון שאנחנו מכירים את העדפת הבעלות הקיימת אצל רבים, העובדה שעלות השכירות בפריפריה גבוהה מריבית המשכנתאות מעוררת תמיהה. אם יש העדפת בעלות, למה לשכור ולא לקנות כששכירות אפילו יקרה יותר מעלות משכנתא?
סיבה אפשרית אחת היא היעדר הון עצמי אצל תושבי הפריפריה, שנדרש לצורך רכישת דירה. ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה הוא כ-25%-30%. לכן, עבור דירה שעולה 400 אלף שקל, ויש כאלה, נדרש הון של כ-100 אלף שקל. דמי השכירות של דירה כזו יכולים להגיע כיום לכ-2,000 שקל בחודש, שהם 6% במונחים שנתיים.
מי שיש לו הון של 100 אלף שקל, ושייקח הלוואה של 300 אלף שקל ל-20 שנה בריבית של 5%, ישלם סכום דומה בכל חודש - אפילו פחות מ-2,000 שקל - ויישאר עם הדירה שעשויה להוות כרית ביטחון לעת זקנה.
זוהי מציאות אכזרית מעט. במחירים הנוכחיים בפריפריה, כדי לרכוש דירה בעזרת משכנתא שתהיה פנויה מחוב בגיל 50-55, כל שצריך הוא הון ראשוני של 100 אלף שקל. זהו סכום לא כל כך גבוה, שבדירות במרכז מגלם לא אחת רק את עלויות העסקה הנלוות - דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד ומס רכישה.
וכאן באה לידי ביטוי האינדיקציה השלילית משוק הדיור, המעידה גם על תופעה חברתית. בישראל יש מעגל גדול של אנשים שאינם מצליחים להרים אפילו הון עצמי ראשוני בסיסי, לא גדול במיוחד. היעדר הון עצמי שכזה גוזר עליהם לשלם ביוקר כל חייהם על דיור, ולהיוותר בלי כרית הביטחון שמספקת בעלות על דירה לעת זקנה. מי נהנה מזה? מי שיש לו הון ויכול להרשות לעצמו לקנות דירה כזו להשקעה ולקבל עליה תשואה של 6% בשנה. מנגנון שכזה מנציח פערים כלכליים וחברתיים ואפילו מרחיב אותם.
מדינת ישראל ניסתה בעבר לגשר על הפערים האלה באמצעות מענקי מקום או מתן אשראי בערבות ממשלתית. מענקים אלה היו יכולים לספק לתושבי הפריפריה את כרית ההון הנוסף הדרושה להם. ואולם בשנים האחרונות המדינה צימצמה מאוד את מעורבותה ותמיכותיה. התפתחות זו נובעת גם מכורח הנסיבות הכלכליות הקשות ששררו במשק לפני כמה שנים, וגם מאידיאולוגיית "בואו ניתן לשוק לעשות את שלו".
אלא שהתוצאה, כפי שהיא משתקפת עתה, רחוקה מלהיות אופטימלית. בעוד שבמרכז מחירי הדיור עולים, ויש דירות שעומדות כמעט ללא שימוש, בפריפריה יש מעגל גדול של אנשים שתקוע בלי יכולת להגיע לבעלות על דירה, למרות המחירים הנמוכים.
האם זה תפקידה של הממשלה לנסות ולצמצם עיוותים כאלה? זו כבר שאלה של השקפת עולם, וכמו שלי יש כזו, בטח גם לקוראי הטור הזה יש.
הכותב הוא מנכ"ל קומפס השקעות
לזירת היועצים
היכן נמצאות הדירות עם תשואה של 6% בשנה?
דורון צור
8.6.2008 / 11:57