החגיגה נגמרה, צריך לחזור למציאות

"כלב לא מתקשר", אומר מתווך המטפל במכירתה של דירה בשטח 240 מ"ר, בקומה גבוהה, במגדלי צמרת (אלרוב) בתל אביב. במתחם פארק צמרת, שעד לפני שנה נחשב הצלחה ענקית, בוטלו באחרונה שתי עסקות גדולות לרכישת קרקעות. "הקמת מגדל נהפכה להימור. יזם אינו יכול לדעת מה יקרה בתקופה שבין החתימה על החוזה לרכישת הקרקע לבין שיווק הפרויקט", מתאר יזם שהתעניין ברכישת קרקע באזור את המצב. במגדל רוטשילד 1 שמקימה קבוצת חבס נרשמה אף ירידת מחירים. שוק מגדלי היוקרה בתל אביב נעצר.

כ-2,000 דירות יוקרה בתל אביב מוקמות, משווקות או אוכלסו באחרונה ב-17 מגדלים, נוסף על מאות הדירות במגדלי היוקרה הוותיקים יותר כגון גן העיר, מרום באזל, האופרה, דוד המלך, בית חנה. מחירי הדירות במגדלים מתחילים ברמה של 5,000 דולר למ"ר ומגיעים ל-10,000 דולר למ"ר ויותר. דירות פנטהאוז במגדלים נמכרות לפי 12 אלף דולר למ"ר ומחירן עשוי להגיע ל-20 אלף דולר למ"ר.

עד לא מזמן התנבאו אנשי נדל"ן כי לא ירחק היום שבו נגיע לרמות מחירים שיתחילו ב-10,000 דולר למ"ר בעבור דירה רגילה במגדל יוקרתי. לא עוד. למרות הירידה בשער הדולר, לא נראים באופק הקרוב מספרים כאלה - בוודאי שלא בעבור דירות יוקרה רגילות.

בעבור הדירה במגדלי צמרת, 240 מ"ר עם מרפסת, דורשים בעליה 3.2 מיליון דולר. סביר להניח כי הבעלים יודעים כי בדיוק לפני שנה נמכרה בפרויקט דירה בשטח דומה, מעוצבת ומושקעת, אבל בקומה נמוכה, ב-2.68 מיליון דולר. הקונים אז היו נלהבים, ותוך 48 שעות השלימו את העסקה. כנראה שלאור הירידה בשער הדולר ועליות המחירים, סברו המוכרים כי הדירה שלהם שווה יותר. אבל, כאמור, אף אחד לא מתעניין ברכישתה.

"מדובר בהגזמה של כמעט מיליון דולר במחיר, כולל החישוב של ירידת הדולר. החגיגה נגמרה, צריך לחזור למציאות - שוק מגדלי היוקרה מתכלה במהירות", אומר המתווך שמטפל במכירת הדירה.

"השוק לא מת, אבל הוא בדיאטה חריפה. אתה יכול לראות בפארק צמרת משרדי מכירות שוממים - על אף שבאופן כולל כשליש מהדירות בפרויקטים הסחירים, שלא נרכשו ונבנים על ידי קבוצות רכישה, עדיין לא נמכרו", מוסיף איש שיווק של מגדלי יוקרה.

כ-1,000 דירות מוקמות בפארק צמרת, בהן כ-350 בשני פרויקטים שמקימות קבוצות רכישה (W Tower ומנהטן). קשה לקבל נתוני מכירות - רוב החברות הבונות בפארק לא מפרסמות דו"חות על מכירותיהן - היחידה שעושה זאת, חברת חבס, לא מפרטת בדיוק את מספר יחידות הדיור שהיא מוכרת. עם זאת, האומדן הוא, כי 200 דירות בפרויקטים השונים עדיין לא שווקו.
"בקצב המכירות של היום נראה כי שיווק הפרויקטים יושלם תוך שנתיים. תקופה שבה יהיו הרבה נשיכות שפה מצד היזמים ואנשי השיווק. אם המצב ימשיך להידרדר, נתחיל לראות גם מבצעי שיווק אגרסיוויים, שיכללו הנחות משמעותיות", אומר איש שיווק הפועל בענף.

אם בוחנים את שוק המגדלים לעומק מגלים כי המשבר בא לידי ביטוי בעיקר בהאטה בקצב המכירות, כשפה ושם רמות המחירים כמעט שלא מדביקות את הירידה בשער הדולר - מה שמעיד, במלים אחרות, על קיפאון במחירים, ולעתים אף על ירידות מחיר.

רמז למה שקורה בענף הזה מגיע ממגדל רוטשילד 1 שמקימה חבס: במאי 2007 רכש אלמוני דירת 155 מ"ר בקומה ה-21 של המגדל לפי 7,420 דולר למ"ר, שהיו שווים אז 31.5 אלף שקל. במארס השנה רכש הרצל חבס, בעל השליטה בחברה, שטח של 310 מ"ר בקומה ה-20 במה שהחברה ציינה בהודעה לבורסה כמחיר שוק 7,500 דולר למ"ר. אלא שבין העסקות שער הדולר צנח, כך שמחירה השקלי של העסקה השנייה היה לפי 25.3 אלף שקל למ"ר בלבד.

לא צריך לדאוג לקבוצת חבס. הקבוצה נמצאת לקראת סיום שיווקו של המגדל ברוטשילד, וגם צמד מגדלי yoo נמצאים בשלבי שיווק אחרונים. אבל הקצב, כאמור, כבר לא מה שהיה פעם. מתחילת 2008 רשמה החברה מכירות בסך 83 מיליון שקל במגדל רוטשילד, אבל עיקר ההכנסות מהמכירות הללו נבעו משתי עסקות - העסקה שביצע חבס, שהסתכמה ב-7.85 מיליון שקל, ורכישת הפנטהאוז היקר במדינה על ידי עידן עופר ב-66.6 מיליון שקל. שתי הרכישות בוצעו על ידי בעלי עניין (משפחת עופר היא בעלת עניין בחברת חבס).

ביטול עסקות לרכישת קרקעות המיועדות להקמת מגדלי יוקרה מצד יזמי נדל"ן מספקת עדות נוספת למצבו של שוק היוקרה התל-אביבי. בשבועות האחרונים ביטלו שתי חברות, גינדי השקעות ודירקט קפיטל, עסקות קומבינציה על קרקעות בפארק צמרת. בשני המקרים טוענים בחברות כי מי שהכשיל את העסקות היו בעלי הקרקעות - אבל בימים טובים יותר סביר להניח שהחברות היו מתאמצות קצת יותר להגיע להסדר.

יתרה מזאת, העסקה שביטלה דירקט קפיטל, לדוגמה, נחתמה לפי תחשיב קרקע של 380 אלף דולר ליחידת דיור. כיום יזמים בקושי מוכנים לשלם 300 אלף דולר לקרקע ליחידת דיור - בשער הדולר הנוכחי, הנמוך יותר.

בניגוד למגמה, בוצעה באחרונה עסקת קומבינציה להקמת מגדל דירות יוקרתי בנוה צדק. החברות צמח המרמן ויורוקום נדל"ן רכשו, כל אחת, 25% ממגדל עתידי שיעצב מעצב-העל ג'ורג'יו ארמני במחיר של כ-405 אלף דולר לקרקע ליחידת דיור.

מדובר אמנם במחיר גבוה מאוד - אבל העובדה שכל יזם שותף רק ברבע מהעסקה מלמדת על חוסר נכונות ליטול סיכון גדול. גם המהירות היחסית שבה צפויה להתחיל הבנייה בפרויקט זה מקטינה את אי-הוודאות בעסקה זו, והקלה על קבלת ההחלטות של היזמים.

"התחושה בקרב היזמים היא שרכישת קרקע למגדל נהפכה להימור. אתה יודע כמה אתה משלם בעד הקרקע או כמה אחוזי קומבינציה לוקח בעל הקרקע - אבל אתה לא יכול לדעת מה יקרה עם תשומות הבנייה במשך תקופת הבנייה, עד שתתחיל לשווק את הפרויקט. עלויות הבנייה התייקרו במידה ניכרת בשנים האחרונות, ואולם אתה מוצא בעלי קרקע שלא קולטים את הדבר, ומנסים להגדיל את חלקם בפרויקט אל מעבר ל-50%. זה לא סביר ולא הגיוני", מדגיש יזם נדל"ן הפועל בתל אביב.

היזם, שמתעניין ברכישת קרקע למגדל, מברך על שינוי המגמה בשוק המגדלים: "אני רואה את מה שקורה כהתפכחות של השוק, העלאתו על פסים הגיוניים - וזה טוב. עד עכשיו השוק הזה פעל במישורים בלתי הגיוניים, עלה בהיסטריה, והתעורר חשש אמיתי שתיווצר בו בועה".

ומה, בעצם, הביא ל"התפכחות"? קיימים כמה הסברים. הראשון מדבר על הנפילה הגדולה במכירות לתושבי החוץ. "משבר הסאבפריים פגע בענף הזה, אין מה לומר. יש האטה בחו"ל שגורמת במישרין גם להאטה כאן", אומר איש השיווק.

סמנכ"ל שיווק בחברה המקימה מגדלי יוקרה: "משווקי מגדלים שלא הקפידו לפנות לקהל הישראלי בשנים הטובות, והתבססו על תושבי חוץ כקונים, נמצאים כעת בקשיים גדולים יותר מאשר אחרים".

הסבר אחר משמיע יזם הנדל"ן: "אם תרצה לקנות דירת יוקרה במגדל, שתהיה מוכנה בעתיד הקרוב, לא תמצא עודף היצע. הבעיה היא העתיד. השוק נכנס בתקופה האחרונה לציפיות רבות למגדלים חדשים, שיוקמו מנוה צדק בדרום העיר, דרך פארק צמרת, השוק הסיטונאי, מוסך דן, הבור הגדול במרכז העיר, מגדל עלית ברמת גן ועד למתחם קאנטרי קלאב גלילות. אפילו במתחמים כמו חסן עראפה (מול בית מעריב) וסומייל (אבן גבירול) רואים ניצנים. כל זה משאיר קונים על הגדר".

הסבר שלישי משמיע המתווך שמנסה למכור את הדירה במגדלי צמרת: "צריך לשים לב למספר בעלי העניין והחברים שרכשו דירות במגדלי היוקרה, כדי להבין שמדובר בקליקה סגורה ומוגבלת. כמעט בכל מגדל כזה אתה רואה בעלי עניין וקרובי משפחה של היזמים רוכשים דירות, לרוב במחירים לא ידועים; אחר כך מביאים את החברים, ואחר כך את החברים של החברים - ובסוף מלאי המקורבים נגמר.

"זה לא שאין אנשים ממעגלים אחרים, אבל מספרם כנראה קטן בהרבה ממה שציירו. הרי כל הזמן סיפרו לנו שאנשים מכפר שמריהו ומסביון מוכרים את הווילות שלהם לטובת דירות במגדלים בתל אביב. האם ראית שהמקומות הללו התרוקנו מיושביהם?", תוהה המתווך.