ריבית המשכנתאות בשפל - איך ניתן להרוויח מכך

אחד המרכיבים שקובעים את עלות המשכנתא הוא הריבית במשק. בשנים האחרונות, הריבית ירדה בשיעור חד, והלוואות המשכנתא נהפכו לזולות יותר. בניגוד לשנים עברו, כיום ניתן לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחד, אך להמשיך לנהל את החשבון בבנק אחר. עם זאת, אין זה נוח במיוחד לנהל שני חשבונות בשני בנקים שונים.



גם בבנקים יודעים שמה שמכונה "לקוח משכנתא" הוא לקוח שכבול לבנק, ולכן שווה לבנק להציע משכנתאות בריבית נמוכה ככל האפשר. מי שמבקש הלוואה מהבנק שבו מתנהלים חשבונותיו עשוי להיתקל בפחות קשיים, שכן הבנק כבר מכיר אותו ומודע להיסטוריה הפיננסית שלו.



ומה יעשה מי שנטל הלוואה לפני כמה שנים, כשהריבית היתה גבוהה יותר? פתרון אפשרי הוא למחזר את המשכנתא. מיחזור משכנתא משמעו לפרוע את המשכנתא הישנה על ידי נטילת משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר. השאלה הגדולה היא אם זה משתלם.



בשאלת מיחזור המשכנתא יש להתחשב בעיקר בשני פרמטרים: גובה הקנס שמשלמים על פירעון מוקדם של המשכנתא, והריבית שבה נלקחת המשכנתא החדשה.



כלל האצבע אומר כך: אם הריבית שבה נלקחת המשכנתא החדשה נמוכה מהריבית שלפיה מחושב הקנס על הפירעון המוקדם של המשכנתא הישנה - כדאי למחזר את המשכנתא. אם, לדוגמה, לקחתם משכנתא בריבית של 5% לשנה, שילמתם קנס פירעון מוקדם לפי ריבית של 4%, ונטלתם משכנתא חדשה לפי ריבית של 3.5% - אז העסקה משתלמת. אם המשכנתא החדשה נלקחת באותה ריבית שלפיה מחושב קנס הפירעון מוקדם - המיחזור אינו כדאי.



מהי משכנתא?







משכנתא היא בעצם הלוואה שמשמשת אך ורק לרכישת בית או דירה. כדי להבטיח את פירעון ההלוואה ממשכנים את הנכס לבנק לאורך חיי ההלוואה. בשל חשיבותה הגבוהה, ובשל הסכומים הגבוהים המעורבים, מעניק החוק תשומת לב והגנה מיוחדות ללווים.



הלוואת משכנתא ממוצעת בישראל היא בהיקף של כ-400 אלף שקל. ההלוואה נלקחת לתקופה של 20 שנה ומוחזרת בדרך כלל לאחר 10-12 שנה. פירעון המשכנתא ממומן לרוב באמצעות כסף שמשתחרר מקרנות השתלמות או מקופות גמל, או שמקורו במימוש אופציות (בעיקר אצל עובדים בענף ההיי-טק), פיצויי פיטורים או ירושה.



התחרות בשוק, הפיקוח ההדוק ובעיקר היכולת למשכן תמורת ההלוואה נכס ממשי הניתן לשערוך (דירה) מקנים ללווים הטבה מעניינת. למעשה, למרות ההחזר החודשי הגבוה, המשכנתא היא בעצם ההלוואה הזולה ביותר שתוכלו לקבל. הריבית בה נמוכה בהרבה מהריבית שמשלמים עבור נטילת הלוואה לצורך כיסוי המינוס, רכישת רכב או מימון חתונה.



מהו מיחזור משכנתא?



מיחזור משכנתא הוא שילוב בין שתי פעולות - החזרת משכנתא ישנה ונטילת משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר. אם הריבית תהיה גבוהה יותר, הדבר אינו כדאי. נתוני בנק ישראל מראים כי בתחילת 2003 היתה הריבית הריאלית הממוצעת על משכנתא בישראל 6.7%. הריבית הריאלית לתקופה של 5-12 שנה היתה אז כ-6%.



ריבית ריאלית היא הריבית בניכוי העלייה במדד המחירים לצרכן (אינפלציה). אם הריבית הריאלית היא 6% והאינפלציה היא 3%, בפועל אתם משלמים ריבית נומינלית של 9%. מכיוון שהאינפלציה משתנה מדי שנה, נכון יותר להשוות את המשכנתא לריבית הריאלית. הריבית הריאלית על משכנתא ממוצעת היא כיום 3.7%, והריבית הריאלית להלוואה לחמש עד 12 שנה היא 3.64%. כלומר: עלות המשכנתא כיום היא כמעט מחצית מעלותה לפני חמש שנים.



משכנתא של 5,000 שקל בחודש בריבית של 5% לשנה, מצטברת על פני 20 שנה לסכום כולל של קצת יותר מ-2 מיליון שקל. אותה משכנתא בריבית של 6% תצטבר לכ-2.3 מיליון שקל. נוצר כאן הבדל של רבע מיליון שקל עקב שינוי של 1% בריבית, והוא מלמד שחבוי כאן כסף גדול שניתן לחסוך. למרות זאת, לא לכל מי שלקח משכנתא לפני חמש שנים יהיה כדאי למחזר אותה, מכיוון ששבירת ההתחייבות הישנה לבנק תעלה לו כסף.



מה צריך לבדוק?



בשביל להבין אם כדאי למחזר את המשכנתא חשוב להבין גם מהו האינטרס של הבנק. מדוע בעצם שהבנק יסכים לתת לנו הלוואה שעליה הוא מרוויח פחות?



בנק הוא מתווך פיננסי. כדי לתת ללווה חצי מיליון שקל עליו לגייס את הכסף ממקור אחר - מפיקדונות של הציבור או מהנפקת אג"ח. בשני המקרים העיקרון זהה: הבנק לווה כסף תמורת ריבית מסוימת ומלווה את הכסף למישהו אחר בריבית גבוהה יותר.



נניח שלפני חמש שנים נטלתם הלוואת משכנתא ממוצעת של 400 אלף שקל בריבית של 5% למשך 20 שנה. כעת הגיע לידיכם סכום כסף גדול, ואתם מעוניינים לפרוע את יתרת ההלוואה. פעולה כזו נקראת פירעון מוקדם.



אם הריבית במשק עלתה בחמש השנים האלה מ-5% ל-7%, פירעון מוקדם הוא נוח לכולם - גם לכם וגם לבנק. לאחר חמש שנים סכום ההלוואה שנותר להחזר מגיע ל-333 אלף שקל. ההחזר יתבצע לפי הריבית המקורית שנקבעה, 5%, וסכום ההחזר הוא בערך יתרת ההלוואה בתוספת עמלות מתאימות. עבור הבנק הדבר כדאי, שכן הוא יקבל כסף שעליו שולמו לו רק 5%, והוא יוכל להלוות אותו למישהו אחר תמורת ריבית של 7%. לכם זה כדאי כי יירד לכם נטל המשכנתא מהגב.



הפרשי היוון אינם קנס



הבעיה של הבנק מתעוררת כאשר הריבית יורדת. אם הריבית ירדה מ-5% ל-4%, לבנק אין אינטרס לוותר על ריבית של 5% כדי לתת בחזרה הלוואה בריבית של 4%. במקרה כזה הבנק ידרוש מכם פיצוי. הפיצוי נקרא "עמלת פירעון מוקדם", אבל בפועל אפשר לקרוא לו "הפרשי היוון".



הבנק יבקש פיצוי על ההפרש שבין 5% ל-4% לאורך חיי ההלוואה. חשוב להבין: לא מדובר בקנס במובן של עונש. הבנק לא מעניש אתכם - הוא רק מבקש פיצוי על עסקה שאינה משתלמת לו. נניח שהמשכנתא בדוגמה שלנו נלקחה במסלול של "ריבית קבועה וצמודה למדד" וכעת נותרו עוד 15 שנה לסיום חייה. הבנק יגבה מכם את הפרשי ההיוון - פער הריביות שבין 5% ל-4% - למשך תקופה של 15 שנה.



לאחר שעברו חמש שנים, החוב לבנק הוא כאמור 333 אלף שקל שחושבו לפי הריבית הישנה (5%). על פי הריבית החדשה (4%) היקף החוב לבנק יהיה 357 אלף שקל. ההפרש, 24 אלף שקל, הוא הפרש ההיוון שהבנק יבקש כפיצוי על הפירעון מוקדם.



אם ממילא משלמים עבור ההפרש - בשביל מה בכלל למחזר את המשכנתא? ובכן, זה יהיה כדאי רק אם מצליחים למצוא בנק שמסכים לתת הלוואה בריבית נמוכה יותר מהריבית שלפיה חושב קנס ההיוון. אם הבנק ייגבה מאיתנו דמי היוון לפי ריבית של 4%, אז אם נצליח להשיג משכנתא חדשה בריבית של 3.5% נוכל להרוויח 0.5%, שמשמעותם לא מעט כסף.



וזו בעצם התורה כולה. הריבית הנמוכה יותר לא חייבת להגיע מבנק מתחרה. את הכללים לקביעת ריבית ההיוון קובע המפקח על הבנקים, והבנק שלכם בהחלט יכול להציע משכנתא חדשה בריבית נמוכה מזו בגלל תנאי התחרות בשוק. ואולם אם לא מצליחים למצוא משכנתא כזו, מיחזור המשכנתא אינו כדאי.



קיבוע ריבית



אז למי בכל זאת כדאי למחזר משכנתא? בעיקר לאנשים שהמשכנתא שלהם מבוססת על ריבית משתנה. משכנתא בריבית משתנה מבוססת על תחנות תקופתיות שבהן היא נקבעת מחדש - למשל כל שלוש או חמש שנים. במקרה כזה, הפרשי ההיוון יחושבו רק עד לתחנה הקרובה.



אם, לדוגמה, בחרתם במסלול של ריבית שמשתנה כל שלוש שנים, פירוש הדבר שלאחר חמש שנים נותרה רק שנה עד לתחנה הקרובה. קנס של 1% עבור שנה אחת אינו גבוה. מכיוון שהריביות נמצאות כיום בשפל היסטורי, ייתכן מאוד שכדאי לשלם את הפרשי ההיוון כבר כעת ולקחת משכנתא חדשה במסלול של ריבית קבועה. באופן כזה תוכלו לקבע את הריבית הנמוכה הנהוגה כיום לשנים רבות.



לווים אחרים שהפעולה הזו עשויה להיות כדאית עבורם הם אלה שלקחו את המשכנתא או חלקה לפי הצמדה לדולר. אנשים כאלה הרוויחו בשנים האחרונות הרבה כסף, מכיוון שהסכום הצמוד לדולר פחת באופן ניכר. קשה לדעת לאן ילך הדולר מכאן, אבל כדי להימנע מסיכונים כדאי לשקול לפרוע את המשכנתא כדי לקבע את הרווחים שנצברו עקב שחיקת הדולר, ולקחת את המשכנתא החדשה לפי בסיס הצמדה אחר.