מעלית לגן עדן: הוצאה של 32 אלף שקל על מעלית עשויה להזניק את ערך הדירה ב-150-200 אלף שקל

"לדירה כמו שלי, בקומה שלישית, מדובר בתוספת של כ-150-200 אלף שקל, לדירה בקומה שנייה, עליית הערך מוערכת ב-100-150 אלף שקל, ובקומה הראשונה מדובר בתוספת של כ-75-100 אלף שקל".



 אילו בדיקות ביצעת לפני רכישת הדירה?



"בדקתי בעירייה את הבניין מבחינה תכנונית כדי להיות בטוח שאין בו חריגות בנייה ושהוא בנוי כדין ועל פי היתר בנייה. בדקתי מבחינה קניינית שמי שמכר לנו את הדירה הוא אכן הבעלים, ושאין בעיות בשרשרת העסקות הקודמות בדירה. כלומר שכל הבעלים של הדירה הספציפית הזו היו חוקיים.



בדיקה שלישית היא בדיקה מיסויית. מטרתה לברר אם המוכרים שמכרו לנו את הנכס היו זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. זאת כדי למנוע 'תאונות' מס. אם הם מכרו דירה אחרת בארבע השנים האחרונות, הם לא זכאים לפטור זה, ולפעמים מוכרים כאלה מגלגלים את עלות המס על הקונה.



"בבדיקה בעירייה גיליתי דבר מדהים - הבניין נבנה עם פיר שמשמש הכנה למעלית. לא האמנתי כשגיליתי את זה.



"באותן שנים החלו להיבנות בניינים עם מעלית, ונראה שלמי שבנה את הבניין היתה מחשבה קדימה, שהיום מועילה לנו וחוסכת בעלויות הבנייה לעומת בניין שאין בו פיר. מהניסיון שלי בנדל"ן זה מקרה נדיר. ברוב המקרים, כשמוסיפים מעלית מנסרים פיר בתוך המדרגות או שבונים מעלית חיצונית, שמשנה את חזית הבניין.



"לאחר הגילוי הזה הנחתי שאוכל להרים את פרויקט המעלית בקלות יחסית. לכן לא היה אכפת לי לקנות דירה בקומה שלישית".







 מהן עלויות ההקמה של המעלית?



"מהנדס מלווה עולה כ-9,000 שקל פלוס מע"מ. הערך המשוער של בניית המעלית בבניין שלנו הוא כ-250 אלף שקל. עכשיו אני נמצא בשלב של בדיקת הוצאות. אם לא היה פיר מוכן בבניין, ההוצאה היתה מגיעה לכ-400 אלף שקל".



 איך מתקדמת ההתארגנות עם השכנים?



"בבניין יש 16 דירות כולל דירות הקרקע, שאינן רלוונטיות למימון המעלית. פתחתי חשבון נאמנות ואספתי מהשכנים את התשלום שמכסה את שכר המהנדס. חוץ מדירות הקרקע, שלא התבקשו להשתתף בהוצאה, כמעט כל בעלי הדירות הסכימו.



"אצלנו בבניין אין חשדנות, ואני מרגיש שהדיירים שמחים על כך שישנה רוח חדשה של התנדבות לטובת כלל הדיירים והשבחת הנכס. אני מניח שאם ההשקעה היתה גדולה יותר, היה קשה יותר לשכנע את הדיירים - על אף שזה עדיין היה כלכלי".



 איך מחלקים את ההוצאה בין הדיירים?



"ככל שהקומה גבוהה יותר, כך הדירות צריכות לשאת בעלות גבוהה יותר. זה אומר שבבניין שלי שלוש הדירות בקומה העליונה משלמות 50% מעלויות המעלית, הקומה השנייה משלמת 35% והקומה הראשונה 15%.



"בבניין של ארבע קומות החלוקה תהיה מהקומה הרביעית ומטה: 40%, 30%, 20%, ו-10% מההוצאות בהתאמה. בבניין שלנו יש ארבעה דיירים בכל קומה. אני צריך להשקיע 32 אלף שקל".



 מה השתנה, לטובה או לרעה, מאז שקנית את הדירה?



"התחלנו לקדם את נושא המעלית".



 איך מימנת את הדירה?



"משכנתא של 425 אלף שקל, 29% מערך הדירה, ל-15 שנה. חלק מהמשכנתא צמודה לפריים, בפריים מינוס 1.3%. חלק אחר צמוד למדד בריבית של מדד פלוס 2.35%. אני מקבל תנאים טובים בבנק הפועלים כי אני מפנה אליהם הרבה לקוחות".



 מה למדת מהעסקה?



"למדתי לסגור עסקות מהר ובזהירות. השוק קשה, ועל דירות טובות יש הרבה מסתערים. לדירה הזו היה ביקוש רב, והיו לנו 20 דקות להחליט אם אנחנו רוצים אותה.



"ביום שישי ראינו את הדירה, בראשון ושני עשינו את הבדיקות, בשלישי סגרנו חוזה רכישה וברביעי חתמנו עליו".



 מהם הסיכונים מבחינתך?



"יש סיכון שאם בסופו של דבר לא נצליח לבנות את המעלית, תיפגע איכות חיינו כדיירים בקומה השלישית".



 מהי אסטרטגיית המימוש?



"כרגע אין לנו תוכנית למכור את הדירה".



 האם יש עסקות נוספות בתוכנית?



"אני מאמין בתחום הנדל"ן המניב. אני רוצה לקנות שטחים בבנייני משרדים בהרצליה וברמת גן, מכיוון שלטעמי עליות המחירים בהן לא הסתיימו".



 אילו המלצות אתה יכול לנדב למשקיעי נדל"ן אחרים?



"אם רואים דירה שאוהבים, צריך לעשות את הבדיקות המשפטיות ולהחליט מהר, על אף שזו החלטה כבדת משקל. אני רואה זוגות שמתמהמהים ושבסוף לא משיגים דירות.



אנחנו ראינו כ-50 דירות לפני שקנינו את זו, ולדעתי חשוב לבדוק הרבה דירות, כי כך יודעים מה מצב השוק ומבינים מה אפשר להשיג בתקציב נתון".



-



 מס שבח



מס המשולם בעת מכירת דירה על הרווח שנוצר למוכר - ההפרש בין המחיר שבו קנה את הדירה לבין מחיר המכירה. פטור ממס שבח על דירת מגורים ניתן למי שלא מכר דירה במשך ארבע שנים



--



 שם: טל יצחק רון



גיל: 32



עיסוק: עורך דין - לשעבר במשרד גורניצקי, כיום עומד בראש משרד רון, דריהם ושות'; מרצה בבית הספר לנדל"ן של האוניברסיטה הפתוחה



מצב משפחתי: נשוי



הנכס: דירת שלושה חדרים בשטח של כ-75 מ"ר, משופצת לחלוטין. הדירה בקומה שלישית מתוך שלוש בבניין ישן ללא מעלית שנבנה ב-64'



מיקום: שלומציון המלכה 44, תל אביב



תאריך רכישה: מאי 2008



מחיר רכישה: 1,475,000 שקל



מימון: 71% הון עצמי, 29% הלוואה