אפשר להתווכח לגבי הקריסה בשוק הדיור במערב, אך במדינות מתעוררות הנדל"ן ממשיך לפרוח. משבר האשראי העולמי שלח את מחירי הדיור כלפי מטה בשווקים מפותחים מארה"ב ועד ספרד, אך נראה שהוא כמעט ולא השפיע על הנדל"ן במקומות כמו ברזיל ורוסיה - מדינות שעדיין נהנות מהגאות בשוק הסחורות ומהתפתחות שוק המשכנתאות.
השילוב מבשר הרעות של האטה בצמיחה הכלכלית והגידול באינפלציה אולי דוחף משקיעים מסוימים להחרים אג"ח ומניות בשווקים מתעוררים, אך יש מי שמהמרים דווקא על עליית מחירי הדיור. "אנחנו מייעצים למשקיעים להחזיק בקרקעות, לרכוש חברות נדל"ן, חברות בנייה או ספקיות חומרי גלם", אומר ג'ונתן גרנר, ראש יחידת אסטרטגיית שווקים מתעוררים בבנק ההשקעות מורגן סטנלי. "עבור מהלכי נדל"ן טהורים אנחנו ממליצים על יזמי נדל"ן מסוימים", הוא מוסיף.
לא מושפעים מנזילות
העיור המתפשט והעלייה בהכנסה האישית מובילים גידול בביקוש לדיור בכלכלות המתעוררות הגדולות ביותר: ברזיל, רוסיה הודו וסין (כלכלות BRIC). שיעורי ריבית נמוכים במדינות שהמטבע שלהן מקובע לדולר - כמו נסיכויות המפרץ - ומחסור בבתים ובמשרדים, שומרים על מחירי שיא בשוקי הנדל"ן גם בהן. בניגוד לבנקים בכלכלות מפותחות, בכלכלות המתעוררות הבנקים כמעט ולא הושפעו ממשבר הנזילות שהחל בשנה שעברה בגין שמיטות חוב עצומות בשוק הסאבפריים (משכנתאות ללווים בעייתיים בארה"ב).
בדו"ח שהתפרסם ביום חמישי שעבר, חברת דירוג האשראי פיץ' טענה כי חברות בנייה בכלכלות BRIC נתמכות על ידי נגישות כלכלית גדלה לרכישת בתים, ועל ידי צמיחה כלכלית - אף שהן עומדות בפני סיכונים כמו חוסר ודאות בסביבה המשפטית-רגולטורית. "הרלוונטיות של משבר האשראי למרבית השווקים המתעוררים מוגבלת ביותר", אומר גרנר. "לא רק שהבנקים במצב טוב, יש גם משקי בית שאינם טובעים בחובות". היחס בין חובות משקי הבית לתמ"ג במדינות BRIC הוא 5%-10%, לעומת יותר מ-100% בבריטניה ו-90% בארה"ב, לדבריו.
כוח קנייה מבטיח במיוחד
אינפלציה גואה - נתון מטריד במיוחד בכלכלות מתעוררות, בהן שיעור ההכנסה המשמש למזון לרוב גבוה לעומת כלכלות מפותחות - הופכים גם את השכירות הצמודה למדד לגידור לא רע. מנהלי קרנות טוענים כי העלייה הכללית בערך הנכסים עשויה להרוויח גם מהחולשה בשוקי המניות, שמאז תחילת 2008 ירדו ב-6% בשווקים מתעוררים.
"כששוקי המניות יורדים, יש משקיעים שרואים בנכסים מוחשיים כמו נדל"ן מקום מבטחים", אומר ג'ף צ'אודאי, ראש מחלקת מניות בשווקים מתעוררים בחברת C&F Investments. צ'אודרי אומר כי הוא אופטימי לגבי מקסיקו וברזיל, שם הצמיחה בשוק המשכנתאות מסייעת למעמד הבינוני לרכוש בתים. הוא הוסיף כי הוא זהיר לגבי הודו, שם נראה כי הנדל"ן למגורים כבר מוערך ביתר, וכך גם בטורקיה. "אנחנו לא מאמינים שניתן לתחזק עלייה בשוק הנדל"ן כאשר שוק המניות יורד ושיעורי הריבית עולים", הוא אומר.
מאז תחילת השנה איבדה בורסת המניות הטורקית 27% משוויה, ואילו הלירה הטורקית נחלשה ב-5% מול הדולר. חברת הנדל"ן הבריטית סאבילס אינה נרתעת. חטיבת ניהול קרנות הנדל"ן שלה, קורדיאה סאבילס, מגייסת 400 מיליון יורו (620 מיליון דולר) עבור קרן שנועדה להשקיע בנדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים בטורקיה, עם תשואה מיועדת של 25% בשנה. "בטורקיה חיים כ-70 מיליון אנשים, שמחציתם מתחת לגיל 30, עם צמיחת אוכלוסין ממוצעת של כ-1% בשנה", אומר איאן ג'ונסן, מנהל השקעות בקורדיאה סאבילס. "הכלכלה מואטת, אך נקודת המוצא שלה גבוהה", הוסיף.
כוח הקנייה הגדל והולך של צרכנים בשווקים מתעוררים, פירושו כי נכסים מסחריים בכלכלות אלה הם מבטיחים במיוחד, אומרת בילג'נה בוזיק, ראש מחלקת הנדל"ן באיסט קפיטל במוסקווה. "הודות למחירי הנפט, ההכנסה הפנויה התחזקה בכמעט 75% בחמש השנים האחרונות", אומר בוזיק, המנהל קרן שמשקיעה בעיקר ברוסיה, אוקראינה וקזחסטאן. "הקמעונאים רוצים להתרחב, אבל אין להם לאן", הוא אומר. "בתקופה הסובייטית כמעט ולא נבנה נדל"ן".
נדל"ן חם? רק בכלכלות המתעוררות
הראלד טריביון
18.6.2008 / 11:50