פירמת ראיית החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג דירגה את אותם סיכונים לפי משאל שערכה בקרב מומחים, לא רק מתחום הנדל"ן. רוב הסיכונים אקטואליים מאוד לחברות הישראליות שפועלות בחו"ל, וחלקו נכון גם לחברות הפועלות רק בישראל. חן שיין, שותף וראש תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל, אומר כי "כמו בכל הזדמנות, קיימים סיכונים מהותיים וחברות נדל"ן חייבות באופן שוטף לדרג ולטפל בכמה סיכונים בסביבה העסקית שלהן. נגזרים חדשים ומורכבים יותר צצים ככל שמשקיעים עולמיים מגדילים מהותית את השקעותיהם בנדל"ן ומשתמשים בנגזרים כאמצעי לסייע להם בניהול החשיפה לסיכונים ולהעניק להם יותר גמישות".
שיין מציין כי היקף משבר הסאבפריים עדיין נחשף והולך, נכסים מסחריים ספגו פגיעה קשה יותר מהצפוי ותחומים אחרים שנפגעו עלולים להופיע בחודשים הקרובים ככל שמתבהרים ההיקף וההשפעות המשניות של המשבר. בנוסף, בעוד שהתשתית מתגלה כהזדמנות אטרקטיווית להשקעה, המגזר עלול להיאלץ להיאבק כדי להרוויח מהזדמנות זאת בשל אי יכולת לקיים השקעות לזמן ארוך. אז הנה הם הסיכונים הגדולים בענף הנדל"ן:
1. התערערות שוקי האשראי. במקום הראשון עומד היחס השביר שבין הבנקים המלווים ליזמים, וזאת על רקע המשבר בתקופה האחרונה. כניסת המזומנים המאסיווית בשנים האחרונות ועסקות ההון הפרטי הגדולות, הביאו לכך שהסיכון שדורג כגבוה ביותר הוא משבר לא מבוקר של מימון נדל"ן, או במלים אחרות, מינוף מופרז.
בארנסט אנג יאנג חוששים ממדיניות מגבילה של מדינות בכל הקשור למימון, ומכישלונות של כמה חברות השקעה, שעלולים להוביל לאיבוד המשקיעים והמלווים. בנוסף, התברר כי תשואות יתר מושכות השקעות בלתי זהירות לענף, והן מלוות לעתים בהערכות אופטימיות מדי וגורמות לתחרויות פרועות על רכישת נכסים, מה שמעלה את מחיריהם לרמות לא ריאליות. כתוצאה מכך רמת המינוף עולה, מה שגורם לחשיפה נוספת עבור משקיעים בגין תנודות בשיעורי ריבית.
2. סיכונים בגין רגולציה ותקינה. התפתחות הענף מביאה לשינויים מהירים ומהותיים בכל הקשור לרגולציה. כך, למשל, כ-30 מדינות אימצו חקיקת REIT (קרנות השקעה בנדל"ן) והיא עתידה להתפתח במהירות למדינות נוספות. אי הבנת הסביבה הרגולטורית המקומית, לנוכח המספר הגובר של תחומי שיפוט של השקעות גלובליות, עלולה להביא לגידול במסים בינלאומיים ומקומיים למיניהם או לסנקציות רגולטוריות אחרות.
התעדכנות בתקנות חדשות במספר גדול של שווקים מקומיים - מחוקי מס לזכויות רכוש ותחזיות לגבי ההשפעות הפוטנציאליות שלהם - יוסיפו לאתגר הסיכון הרגולטורי.
3. עלייה בהון הפרטי. בעוד שקרנות הון פרטי משתתפות בשוקי הנדל"ן כבר שנים רבות, קיימות כיום גם קרנות ענק חדשות עם כוח רכישה משולב של יותר מ-100 מיליארד דולר. קרנות אלה מהוות תחרות רצינית. גודל הקרנות גם מגדיל את הסיכון של השתלטויות והתפרקויות בלתי רצויות של חברות השקעות. קרנות ההון הפרטי גם יכולות לצוד את כוח האדם המוכשר והבכיר ביותר לאור ה"תשואות האגדיות" שהן מציעות.
4. חוסר יכולת לאתר ולנצל הזדמנויות גלובליות ובלתי מסורתיות. תחרות גדולה על מאגר מצומצם של נכסים נחשקים, הולידו את הצורך של קרנות נדל"ן להרחיב את החיפוש הגיאוגרפי שלהן אחר הזדמנויות. קיימים גם אתגרים תפעוליים, כולל מציאת השותפים המקומיים המתאימים שמבינים את ההזדמנויות הקיימות בכל שוק. היתרונות בתחומים אלה נוטים להצטבר אצל חברות גדולות. הסיכון גבוה במיוחד אצל משקיעים שמחפשים הזדמנויות בתחומים לא מסורתיים - בעיקר במגזרים שונים כגון בתי מלון, שירותי דרך ואפילו בתי כלא.
5. מורכבות גדלה של מימון נדל"ן. הריבוי בקרנות נדל"ן גרם להון המושקע בענף להיות נייד הרבה יותר מאשר בעבר. כך, ההשקעה העולמית בנדל"ן תהפוך לנזילה הרבה יותר ותיצור לא רק הזדמנויות השקעה רחבות יותר אלא גם תיחשף יותר לתנודות, שחלקן הגדול יהיה קשור דווקא לשוק ההון ולא לתנודתיות כלכלית בענף. ירידה של 1% בהקצאה של קרנות פנסיה לנכסי נדל"ן, למשל, משמעה מיליארדי דולרים המוסטים מנדל"ן לסוגים אחרים של השקעות ולחץ משמעותי על ערכי הנכסים.
6. אתגרים של השקעות בתשתית. מדובר בהשקעות לטווח רחוק, ולפיכך הסיכונים משמעותיים. ביניהם נכלל מגוון רחב של סיכוני ניהול פרויקטים וסיכונים הקשורים בעיכובים משמעותיים או חריגות מהותיות בתקציב.
בנוסף, קיימים גם סיכונים פוליטיים ורגולטוריים גדולים הרבה יותר. למשל, קיים סיכון של דחיית הקהילה של עקרון "המשתמש משלם" עבור שירותי תשתיות מרכזיים; השקעות גדולות בתשתית עלולות להפוך לא כלכליות עם השלכות פיננסיות וחברתיות שליליות. גם בשווקים מפותחים - שיתופי פעולה של המגזר ציבורי עם המגזר הפרטי בתשתיות ידעו הצלחה מעורבת.
7. תנודות גלובליות בשווקים ובכלכלה. משקל הכסף בנדל"ן, בשילוב עם החיפוש העולמי אחר תשואות, עודף נזילות ושיעורי ריבית נמוכים, גרם לירידה היסטורית של התשואות ולשחיקה כוללת של פרמיות סיכון מקובלות בנדל"ן, בין סוגי נכסים שונים ובין מדינות שונות. ערכי נדל"ן מנופחים מותירים את השווקים פגיעים ביותר לזעזוע כלכלי, במיוחד לשיעורי ריבית עולים, עם סיכון גובר להרעה חמורה וממושכת בשוק.
להרעות חמורות בשוק הנדל"ן עלולות להיות השלכות על מערכות פיננסיות כמו ביפאן בתחילת שנות ה-90. האטה כלכלית עולמית ו/או עלייה בשיעורי הריבית הריאלית עלולים להוביל לפשיטות רגל מאסיוויות בקרב יזמי נדל"ן ולפירוק חברות בנייה. הדבר ייצור השפעות נלוות עצומות על מאזנים של חברות ומחיקות של הלוואות בנקאיות.
8. תנודתיות בשווקים מתפתחים. צמיחה כלכלית גבוהה ותיאבון המשקיעים לסיכונים משכו היקפים גדולים של הון זר לתוך השווקים של מזרח אירופה ואסיה. אלה שווקים שחסרה להם השקיפות והנזילות של שווקים בוגרים והם חשופים במיוחד לזעזועים כלכליים ותנודות בשיעורי הריבית. קיים סיכון משמעותי של שידור חוזר של המשבר של סוף שנות ה-90 באסיה, שהוזן בחלקו על ידי שוקי הנדל"ן. סיכון זה קשור שוב לגלובליזציה מאחר שחברות נדל"ן, בחיפוש אחר הזדמנויות, נכנסות לשווקים בעלי תנודתיות כלכלית גבוהה יותר, ולפיכך לתנודות מחיר גבוהות יותר לעומת השווקים שהם נהגו לעשות עסקים.
9. אי יכולת להסתגל למהפכה הירוקה. "התנועה הירוקה" צוברת תאוצה ככל שיותר ויותר בעלי נכסים מסחריים ושוכרים מכירים בחיסכון לטווח ארוך של בעלות ואכלוס של שטח במתקנים בעלי מאפיינים ידידותיים לסביבה, והם מחפשים לחזק את הדימוי שלהם כ"אזרחים טובים".
פרויקטים שאינם עומדים בתקנות לגבי בנייה חדשה עלולים להיות בסכנה. ככל שהירוק יהפוך לחלק מהחוק, הוא עלול להוביל להתיישנות ומחיקות כפויות של נכסי נדל"ן לא ירוקים, יחד עם התחייבויות להוצאות משמעותיות כדי לעמוד בתקנות החדשות.
10. זעזועים גיאופוליטיים. משקיעים, יזמים, חברות בנייה וקבלנים חייבים להיות מודעים וזהירים לגבי הסביבה הפוליטית הגלובלית שבה הם פועלים, ולוודא שההכנסות תואמות לסיכונים שהם לוקחים על עצמם. לאור האופי שלהם, נכסי תשתיות חשופים במיוחד לסיכונים גיאופוליטיים.
לזירת היועצים
הסיכונים הגדולים בנדל"ן: מינוף גבוה, התערערות שוקי האשראי ושינויים ברגולציה והתקינה
אריק מירובסקי
24.6.2008 / 11:46