ג'קי מוקמל, מנכ"ל במ.א.ן נכסים: "היחלשות הדולר ומצוקת ההיי-טק יפגעו בנדל"ן למשרדים בישראל"

"כיום חסרים שטחי משרדים באזור המרכז בהיקף 300 אלף מ"ר, והתחזית היא שהמחסור יגדל בשליש, ל-400 אלף מ"ר. מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש בגוש דן ובשרון ימשיכו לעלות", אומר מוקמל. "בישראל לא עורכים מחקרים מסודרים של התחלות בנייה, ויש אזורי תעשייה, כמו פתח תקווה ונתניה, שהם בתנופת בנייה שעשויה להוביל לעודף היצע".



בנוסף, מזהיר מוקמל, יש הרבה התחלות בנייה בשוק המשרדים ומחירי השכירויות עולים. מצד שני, אין ביטחון שחברות יוכלו לעמוד במחירים הגבוהים ובעלויות המעבר, ואפשר שיעדיפו להישאר במקומם. "המחירים הם 15 דולר למעטפת בפתח תקווה ועוד 5 דולרים לרמת גמר. חברות לא ימהרו לעבור למשרדים חדשים".



על כן, ההערכות האופטימיות לפיהן המחירים רק יעלו בשל המחסור הגדול בשטחים, עשויות שלא להתממש. "צריך לזכור, שהרווחיות של חברות היי-טק נשחקה מאוד. הם ישקלו פעמיים לפני שיחליטו לעבור, וינסו למצוא פתרונות אדריכליים וארגוניים כדי להישאר במשרדים הקיימים שלהם - גם תוך התרחבות וגיוס עובדים".



"הדולר הנמוך משרה תחושה של אופטימיות, אך במדינה שמושתת על ייצוא במטבע דולרי ומשלמת משכורות צמודות למדד בשקלים זה חומר נפץ. מחירי תשומות הבנייה עולים, וזו בעיה עבור חברות יזמיות שבונות נכסים מניבים", מסביר מוקמל.



"חברות היי-טק גדולות ששוכרות נכסים צריכות לשלם שכר דירה גבוה יותר, ורווחיהן נשחקים. לחברות גדולות מתחום ההיי-טק, שמחזיקות נפחי נדל"ן גדולים, אין הרבה ברירות. עלויות השכירות גדלות, והן נוספות לעלויות שכבר גדלו מאוד עקב היחלשות הדולר. כבר עכשיו אנו רואים פיטורים, והערכתי היא כי הן יגיעו לצומת אסטרטגית לגבי המשך הפעילות שלהן בישראל, שבה ייאלצו להחליט אם להעתיק את הפעילות שלהן מחוץ למדינה או להעמיס עלויות נוספות על הצרכנים שלהם", הוא מסביר.



גם ליזמים החיים לא קלים. עלויות הבנייה הגבוהות גורמות לירידות בתשואה על הנכסים, לשיעורים של 6.5%-7%. השאלה היא אם המדינה יכולה לעשות משהו, או שמא המשבר בלתי נמנע. מוקמל סבור כי ניתן למנוע חלק מהמגמה באמצעות הגדרת שטחים באזורים פריפריאליים שבהם הקרקע זולה, ולהופכם למרכזי תעשייה. במקביל, נדרש שיפור בפרישת התחבורה הציבורית לאזורים אלה. "על פרויקטים כמו איירפורט סיטי להיות פרושים בכל ישראל לאורך צירי תנועה. אזורים כמו קריית מלאכי, קיסריה ובאר שבע יכולים להיות מרכזי תעסוקה לא רגילים והפוטנציאל שלהם היום לא מנוצל", אומר מוקמל.