הבעיה היא שהמדד הזה אינו חריג, והקבלנים מעריכים כי עד לסוף השנה תגיע העלייה ל-10%; אם קפיצות המחירים העולמיות בתשומות הבנייה יימשכו, בין היתר בשל הביקושים העולים בסין, יעלו מחירי הדירות בעשרות רבות של אלפי שקלים. דבר זה עלול לגרום למשבר בענף הנדל"ן.
מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה, וכיצד הוא עובד? מדד תשומות הבנייה הוא סל מחירי המרכיבים של עלות בניית דירה חדשה: שכר עבודה, חומרי בנייה, מלט, ברזל, חומרי מחצבה ומוצרים נוספים, והוא משתנה לפי סקר שמבצעת כל חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
בין הלמ"ס לבין התאחדות הקבלנים ניטש ויכוח על מרכיבי המדד הזה ומשקלם היחסי. בהתאחדות טענו כי עליית המדד ב-2007 לפי הלמ"ס, בשיעור של 2.1%, נמוכה מהעלייה האמיתית של תשומות הבנייה. הקבלנים טוענים כי הלשכה לא עידכנה את מכלול המרכיבים בסל, לאחר שבעשור האחרון נכנסו לענף חומרי בנייה חדשים שלא היו קיימים קודם לכן.
"בסופו של דבר, אי עדכון המדד גרם לכך שהנטל נפל על הקבלנים", מסביר סגן נשיא התאחדות הקבלנים ויו"ר אגף היזמות בהתאחדות, ראול סרוגו. "מדד תשומות הבנייה למגורים הוא מעוות ולא עודכן כבר חמש שנים. הוא שגוי במרכיב הסל וגם במרכיב של מדידת מחירים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודעת לעיוותים, ולכן התחייבה לעשות שינויים".
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודים כי מדד תשומות הבנייה התעדכן לאחרונה ב-2004, וכי בשנים שעברו מאז נעשו שינויים קטנים בלבד בתחום התשומות בבנייה. "יכול להיות שלא היה צורך לעדכן", מסרו מהלשכה. "מדד תשומות הבנייה לא משתנה בפרקי זמן קצרים כמו אוכל וירקות. אם יהיה צורך לעשות שינויים מבחינת מרכיבי הסל, נעשה זאת, אבל זה ייקח זמן", נמסר מהלשכה.
עורכת מאגר הנתונים לענף הבנייה של דקל, שרה שטיין, מסבירה כי "כיום הדירות המשווקות הן בסטנדרט גבוה, ואם הלובי לא יהיה מספיק מפואר או שהגימור לא יהיה איכותי, הלקוח פשוט ילך לפרויקט הבא. לכן המצב מחייב את הקבלנים להיות מעודכנים מבחינת חומרי הגלם, אך מחירי הסחורות בעולם מכניסים את הקבלנים לסחרור והמחירים עולים באמת".
משלמים פעמיים
החברות הקבלניות הודיעו באחרונה על עליית מחירים בעקבות עליית חומרי הגלם, בנוסף להצמדת המחירים למדד התשומות. כך למשל, חברת צבי צרפתי ובניו מתכוונת להעלות מחירים בפרויקטים חדשים ב-6% לפחות. הודעה על עלייה בשיעור של 5%-8% מסרה גם חברת רוטשטיין, וצעד דומה נקטו גם החברות מנרב וצ.מ.ח המרמן.
סרוגו מסביר את הסיבות לעליית המחירים: "בחצי השנה האחרונה עלו מחירי הברזל מ-3,000 שקל לטונה ל-5,000 שקל לטונה. ההשפעה של זה היא 30-50 אלף שקל לדירה. אם לפני כשנה השקענו בעלויות בנייה בסדר גודל של 2,400 שקל למ"ר (בלי הוצאות פיתוח ותכנון), כיום אנחנו משקיעים בבנייה 3,500 שקל למ"ר. ההשלכות הן עצומות. מדובר בעלויות בנייה שגדלו בכ-3 מיליארד שקל בשנה בכל המשק. עלייה שכזו גורמת לזינוק במחירים".
אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מדבר ברוח דומה: "כחברה יזמית וקבלנית, ההתמודדות שלנו עם התייקרות מרכיבי הבנייה היא יומיומית. הצעות המחיר שאנחנו מקבלים מקבלני משנה ומהספקים השונים הן בתוקף לחמישה ימים בלבד. נוצר מצב אבסורדי, שבו לפני שאנו מספיקים לדון בהצעה היא כבר לא בתוקף".
יוצאים פראיירים
ב-2006 עלו היקפי הבנייה לאחר חמש שנים של ירידה, בין היתר בגלל המצב הביטחוני. אז העלו חברות הקבלן את המחיר בטענה של ביקושים גבוהים לצד מחסור בקרקעות.
מאז ועד היום המחירים לא הפסיקו לעלות, וכך זה כנראה יימשך. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, מעריך כי עלויות הבנייה יצמחו ובעקבותיהן מחירי הדירות. אך בסופו של דבר, לדבריו, יש לשוק גם צד שני, הקונים, שלא יעברו על כך בשתיקה. "אי אפשר להעמיס הכל על הקונה, כי הקונה פשוט יחליט לא לקנות. המשמעות היא שהציבור יעדיף לרכוש דירת יד שנייה. גם אם תהיה השפעה על המחירים בשוק זה, היא תהיה מינורית יחסית", מעריך כהן.
המסקנה של כהן רחוקה מלהיות אופטימית: "אנחנו מדברים על האטה משמעותית מאוד בשוק הנדל"ן. גם הקבלנים יבינו בקרוב שבמצב הזה פשוט לא כדאי להם לבנות. כבר כיום קבלנים ממעטים ללכת למכרזים. הם מבינים שהם לא מחזירים לעצמם את עלויות הקרקע והבנייה".
הבעיה הזו לא נולדה עכשיו. משבר הבנייה נתן את אותותיו כבר ברבעון הראשון של השנה, כאשר התפרסמו נתונים לפיהם מתחילת השנה נבנו בישראל 6,900 דירות בלבד, ירידה של כ-14% לעומת הרבעון הראשון של 2007. שוק הדירות יד שנייה, לעומת זאת, קפץ בשלוש השנים האחרונות בעשרות אחוזים, בעיקר במרכז הארץ. כיום, כ-70% מהעסקות לרכישת דירות מתבצעות בדירות יד שנייה, 20% מהעסקות הן דירות קבלן, והיתר הם בנייה עצמית.
איך מקלים על הצרכן?
השאלה היא אם מחיר דירה חייב להיות צמוד למדד המסוכן הזה. הדבר תלוי בתנאי ההסכם שקבע הקבלן, ונתון, לפחות תיאורטית, למשא ומתן. הלקוח יכול לתבוע כי המחיר יהיה צמוד לדולר דווקא או למדד המחירים לצרכן, ואם מעמדו חזק, ייתכן שהקבלן ייאלץ להסכים. אבל אין לצפות שהוא יעשה דבר כזה מרצונו.
"ההצמדה למדד התשומות משמשת הגנה ולכן הקבלן לא יסכים לוותר על זה", מסביר סמנכ"ל ההשקעות בגאון בית השקעות, ירון צ'רנוביץ. לדבריו, אין שום מכשיר פיננסי שעוקב אחר כל התנודות במדד התשומות, ולכן יהיה קשה להתגונן מעליית המחירים.
אחת האפשרויות היא לצמצם את מספר התשלומים ולהקדים את פירעון החוב, וכך לחסוך את הפרשי ההצמדה. הבעיה היא, שהדבר הזה טומן סיכון, כפי שמציין מיכאל בן-ישי, מנהל האגף לאשראי קמעוני בבנק ירושלים. מעבר לזה, הוא אומר שכדי להבטיח את עצמם, הקבלנים עשויים לסרב להקדמת התשלומים. "כדי להתגונן מפני המדד, הייתי מציע ללקוח לקחת משכנתא כמה שיותר מוקדם ולהקדים את התשלומים כנגד ביטחונות וערבויות בנקאיות שהלקוח מקבל על כל תשלום". הרמז של בן-ישי הוא כמובן למקרה חפציבה.
ההצמדה למדד תשומות הבנייה, המשמשת ערובה לקבלן, מקשה על הלקוח לאמוד את מחירה האמיתי של דירה. בגלל המצב הבעייתי, הלקוחות סופגים הרבה יותר וייתכן שיעדיפו להמתין עד שהשוק יירגע. "אנחנו מודעים לכך שמדובר בסכנה מוחשית", אומר סרוגו, "ברגע שנעלה את המחירים, יהיו כאלה שיגידו שהם לא קונים".
"יש כמובן גבול להתייקרות שהשוק יכול לספוג", מוסיף משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי. "צריך להיזהר ולקוות שלא נגיע לתקרה הזאת".
הבעיה היא שבמקומות רבים המחירים עלו לרמות כל כך גבוהות, שקיים סיכוי שהתקרה הזו קרובה מאוד, אם עוד לא הגענו אליה.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "הקבלנים יבינו בקרוב שבמצב הזה פשוט לא כדאי להם לבנות"
רנית נחום-הלוי
27.6.2008 / 12:05