הדירות בעפולה מממנות את עצמן ומשאירות עודף; למרות שהן לא נחטפות כמו בתל-אביב

מהי אסטרטגיית ההשקעה שלך?



"המטרה היא נכס מניב הכנסה לטווח ארוך. הדירות יימכרו אם תהיה עליית מחירים או במקרה שאמצא דירה טובה יותר להשקעה. את הדירה הגדולה ברחוב אוסישקין אני רוצה למכור ברווח מסוים, כי החלטתי שהיא לא מתאימה לי".



למה בעפולה?



הייתי בקורס "תשואה דו-ספרתית משכירות" של חיים לוי במכללת Cash Flow. באחד התרגילים היתה תחרות מי משיג את תמהיל המשכנתא הכי רווחי. בזמנו היו מבצעים של בנק דיסקונט, ואי אפשר היה לקבוע פגישת ייעוץ בסניפי הבנק במרכז. באופן אקראי לגמרי היה מקום בסניף בעפולה, ולי לא היה אכפת לנסוע בשביל ריביות אטרקטיוויות. הקדמתי לפגישה בשעתיים, ובזמן הפנוי הלכתי לפגוש מתווך והבנתי מהשיחה שיש הרבה ביקוש לשכירות, המחירים של הדירות נמוכים, והתשואה יפה ויכולה להגיע אפילו ל-11%. למדתי את האזור באמצעות מתווך של רימקס, הוא אמין וכיום הוא עוזר לי לנהל את הדירות - אני כמעט לא צריכה להגיע לשם".



מה הוביל אותך לקורס?



"אני גרה במושב חביב ליד שוהם, והיתה מכירה של אדמות במחירים מעולים. בעלי ואני העדפנו לגור בשכירות עד שהשכן שלנו שיכנע אותנו שעדיף לקנות בית ולא לשכור. זה היה מאוחר מדי. מחירי הקרקעות עלו מ-30 אלף דולר ל-50 אלף דולר, ואז ירדנו מהעסקה. חשבנו שאם יש לנו 100 אלף דולר לא כדאי לקנות קרקע, לבנות בית ולקחת משכנתא שתעיק עלינו לכל החיים. במקום זה חשבנו שעדיף יהיה לקנות כמה דירות מניבות".



כיצד מימנת את רכישת הדירה?



"החסכונות שהיו לנו העמידו הון עצמי של 30%, ומשכנתא על יתר הסכום".



מהן הציפיות שלך מההשקעה?



"ליהנות מדמי השכירות. ההשכרה מכסה את המשכנתא ומשאירה לנו עודף של 350 שקל בכל אחת מהדירות".



מה השתנה מאז שקנית את הדירות?



"בחורף היתה קרה שפוצצה את דודי השמש. חברת הביטוח משתתפת ברוב ההוצאה, אבל היתה גם השתתפות שלנו. לא היינו צריכים להביא כסף מהבית, אבל זה אכל את העודף החודשי שנשאר משכר הדירה לאחר תשלום המשכנתא.



"זה מוסיף טרחה כי יש כאן אחריות, וצריך לשמור על קשר עם הנכס, לראות שהכול בסדר ולהשכיר את הדירות. מצד שני, זה נותן ביטחון. כשמנהלים משפחה יש נטייה לאכול את החסכונות, וזה לא קורה בהשקעה מהסוג הזה. בסופו של דבר יישארו לבנות שלי דירות".



מהי העלות השנתית של הנכס?



"המשכנתא על הדירה הגדולה עולה 1,200 שקל בחודש (14.4 אלף שקל בשנה), והמשכנתא השנייה עולה 1,150 שקל בחודש (13.8 אלף שקל בשנה). הביטוחים עולים כ-100 שקל לחודש לנכס. התיקונים מכוסים על ידי הביטוח עם השלמה מתוך הרווח מהדירה. עדיין לא הגעתי למצב שהייתי צריכה להוסיף על ההוצאות כסף מהבית".



מהן ההכנסות משכר דירה?



"דירה אחת מכניסה 1,600 שקל בחודש (19.2 אלף שקל בשנה), והדירה השנייה עדיין לא הושכרה אבל אמורה להכניס 1,500 שקל בחודש (18 אלף שקל בשנה)".



יש סכנה שהדירות לא יושכרו?



"הן לא נחטפות כמו בתל אביב, אבל אין בעיית השכרה. בעיקרון בעפולה יש ביקוש להשכרה. קיים החשש שנובע מכך שרמת ההכנסה בעפולה נמוכה יחסית. צריך להבטיח את עצמך עם צ'ק ביטחון או תשלומים מראש".



מהי אסטרטגיית המימוש?



"זה דינמי. אני בקשר עם המתווך ואם תהיה הצעה טובה אמכור את הדירה. אם אני ארצה להשקיע בנכס שיותר קוסם לי, אני אמכור אותן".



האם יש עסקות נוספות בתוכנית?



"כן. יש כמה מקומות מעניינים: שוק השכירות בשדרות משתלם, כי אנשים לא רוצים לקנות דירות, המחירים נמצאים בתחתית ויש את מכללת ספיר. רמלה עלתה, ונראה לי שיש יישובים בסביבה שיכולים להיות מעניינים, כמו לוד ואזור השומרון המערבי, שקרוב לכביש 6".



מה למדת ומהם הלקחים מהעסקה שעשית?



"למדתי לא לקנות קומות גבוהות ולחכות בסבלנות למציאות ולעסקות טובות. בדיעבד, הדירה הראשונה היתה טעות. היא נמצאת בקומה רביעית, שזו קומה שמועדת לנזילות והיא פחות עדיפה מבחינת השוכרים. זו דירה גדולה וחשבתי לחלק אותה, אבל לאחר הרכישה התברר לי שזו דירה שאינה מתאימה לחלוקה, כי הצנרת שלה ממוקמת בצד הדירה ולא במרכז, וכדי לחלק דירה צריך להשקיע בשיפוץ מסובך שכולל יצירת שיפועים.



"עוד משהו שצריך להבין לגבי חלוקת דירות זה שמדובר במינוף אחר. צריך להשקיע הון עצמי בחלוקה, ואי אפשר לממן את השיפוץ באמצעות המשכנתא".



מהם הסיכונים העיקריים שבהם נתקלת?



"לקחנו סיכון בהחלטה שלא להחליף צנרת. לא רצינו לעשות את ההשקעה והחלטנו לטפל בבעיות אם יקרו. לא רצינו להשקיע עוד כסף מההון העצמי כשהביטוח של הנכס מכסה כמעט את כל הנזק".



אילו המלצות יש לך למשקיעים אחרים?



"לעשות הרבה מחקר שוק. מתווכים הם מקור שמספק הרבה מאוד אינפורמציה לאנשים שלא מכירים את האזור. כדאי לפתוח את הראש לאזורים ולרעיונות חדשים, ולא ללכת דווקא לאן שכולם הולכים".







שם: אופירה אלקובי



גיל: 31



עיסוק: מדריכה לקדרות ודולה (תומכת לידה)



מצב משפחתי: נשואה +2



הנכס: שתי דירות במרכז עפולה שנרכשו תוך חודש וחצי בסוף 2007



מיקום: דירת שישה חדרים ברחוב אוסישקין; דירת 2.5 חדרים ברחוב יוספטל



מחיר רכישה: הדירה באוסישקין עלתה 260 אלף שקל. הדירה ביוספטל עלתה 211 אלף שקל. שתי הדירות לא זקוקות לשיפוץ



שווי כיום: המחיר לא השתנה בהרבה



דמי שכירות: הדירה באוסישקין מניבה 1,600 שקל בחודש (19.2 אלף שקל בשנה: תשואה של כ-%7.4). בדירה ביוספטל אין כרגע שוכר. היא אמורה להיות מושכרת בכ-1,500 שקל בחודש (18 אלף שקל בשנה: תשואה של כ-%8.5)



מימון: %30 בהון עצמי והיתרה במשכנתא