האם אנחנו ניצבים בפתחו של משבר בשוק הנדל"ן?

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון האחרון של 2007 נדרשו 198 משכורות כדי לרכוש דירת 3.5-4 חדרים בתל אביב. יחס כזה, בין מחיר דירה למשכורת ממוצעת במשק, נרשם ב-95', שנה שבה נופחה בועת הנדל"ן של שנות ה-90. בשנתיים הבאות, ב-96-'97', היחס הזה אמנם נסק לשיא של-203 אבל צנח בהדרגה ל-150 ב-2001 ומאז הוא נע סביב 170. היחס בין מחיר דירה למספר המשכורות הנדרשות לרכישתה אמנם אינו משקף באופן מהימן את מצבו של שוק הנדל"ן, אבל ניתן להשתמש בו כחומר גולם למחשבה. יחס זה רומז כי בשוק הדירות בתל אביב ובכמה מאזורי הביקוש סביב יש יותר סיבות משכנעות לירידות מחירים מאשר להמשך העליות.

גם החשש שהביעו באחרונה גופים חברתיים כי תל אביב תיהפך לעיר של עשירים, התגלה חסר יסוד. אין מספיק עשירים שיוכלו או ירצו לכבוש את שוק הדירות התל-אביבי, וממילא רוב הדירות בה אינן מיועדות לעשירים. עם זאת, אי אפשר להתעלם מתרומת שוק היוקרה המשגשג בתל אביב לניפוח היחס האמור. מי שימשיכו לשלוט בשוק הנדל"ן, הן התל-אביבי הן הכללי, יהיו בני מעמד הביניים. באחרונה נראה כי אלה מאותתים שמחירי הדירות גבוהים מאוד, אולי גבוהים מדי. משכנתאות שלוקחים רוכשי הדירות באזור המרכז מגיעות לרמות של 400 אלף שקל ויותר, ועל פניו נראה כי הרף העליון של יכולתם הכלכלית קרוב מאוד.

בנוסף, העליות במדד תשומות הבנייה (ראו כתבה נפרדת) גורמות לתחושה של אי ודאות בקרב רוכשי הדירות. רבים מהם רכשו דירה במחיר מסוים, וגילו כי מחירה בפועל עלה בעשרות אלפי שקלים, משום שהוא מוצמד למדד זה. מכל זה עולה התחושה כי שוק הנדל"ן עתיד לשנות פניו לקראת השנה הבאה - אבל בכירים בענף וחוקרי אקדמיה מזהירים מפני הסקת מסקנות חפוזה.

נתון מפתיע: השוואה בין מחירי הדירות לפני 11 שנה לבין רמת המחירים הנוכחית מראה כי העליות בדירות רגילות (לא יוקרתיות) ברוב האזורים היתה מתונה למדי. עליות של פחות מ-30% בתל אביב ושל 10% ברמת גן אינן יכולות להיחשב חדות במשך תקופה כזו - על אחת כמה וכמה כשמדובר בהתייקרות נומינלית בשקלים (ללא אינפלציה).

הערים הבולטות בעליות המחירים הן נתניה, רעננה ואשדוד - ערים ששינו פניהן באופן קיצוני בשנים האחרונות, מה שמסביר את העליות החריגות בשיעורים של עשרות אחוזים. עם זאת, אם היינו בודקים את הנתונים בהשוואה לשיא המשבר האחרון, ב-2002-2003 סביר שהיינו מגלים עליות מחירים חדות יותר.

המשבר שהחל לפני שבע שנים הוא השני והאחרון, עד כה, שתקף את שוק הנדל"ן בישראל ב-20 השנה האחרונות. המשבר הקודם נרשם כאמור ב--97'96'. האם אנחנו ניצבים בפתחו של משבר נוסף?

תזכורת: המחצית הראשונה של שנות ה-90 התאפיינה בגלי עלייה גדולים ממדינות בריה"מ לשעבר, וענף הנדל"ן נרתם למשימה הלאומית. ב-91' נרשם שיא בהתחלות הבנייה - כ-83.5 אלף דירות חדשות. בארבע השנים שלאחר מכן צנח הממוצע השנתי לכ-50 אלף דירות - אלא שבהשוואה לארבע השנים שקדמו ל-91', עדיין מדובר בזינוק ממוצע של כמעט פי 2. ב-96-'97' נמשך קצב הבנייה הגבוה. ואולם בניגוד לשנים קודמות, הביקוש לדירות ירד בצורה דרסטית בשל הירידה בהיקפי העלייה. קבלנים מצאו עצמם מחזיקים בדירות רבות בלי קונים - מה שהוביל לירידה חדה בהיקפי הבנייה ואף לירידות מחירים.

"בשנות ה-90 היתה תופעה שנקראה שרשור", מספר בעלי חברת אמריקה ישראל, שמשון הראל. "היקפי הבנייה, שלא היו כמותם בישראל הביאו ישראלים רבים לרכוש דירות חדשות ולשדרג את תנאי מגוריהם, כשמי שהחליף אותם בדירות הישנות היו העולים החדשים. זה יצר מצב של ביקוש גובר לדירות מגורים מתחילת שנות ה-90, להרבה עסקות ואף לעליית מחירים. הגל הגדול הזה נגמר בסוף 96' ובתחילת 97' - דבר שגרם להאטה גדולה בענף הנדל"ן ולירידות מחירים ממוצעות של 5%-10%".

בעקבות הירידה בהיקפי הבנייה החלו יזמים רבים לפזול גם לפרויקטים מעבר לים, בעיקר באירופה. לאור ההאטה בענף הועלו גם כמה הצעות ל"הבראתו", בין השאר באמצעות הכרה בריבית על משכנתאות (שבחלקה התקבלה רק בשנה האחרונה).
מול אותם קולות, טענו אחרים כי כפי שהמשק הצליח להתאים עצמו לדרישות של תחילת שנות ה-90, בעיקר לגלי העלייה, ולהכפיל את פעילותו בתוך שנתיים בלבד, כך מצטמצמים היקפי הפעילות לקראת סוף העשור בשל תנאי השוק המשתנים.

בסופו של דבר היו אלה תהליכים שעבר המשק הישראלי, כמו שינויים בהרגלי הצריכה שבעקבותיהם התפתחו מרכזי הקניות הגדולים וההתפתחות המואצת של ענף ההיי-טק, שחילצו את ענף הנדל"ן מההאטה. הראל: "עלייתו של ענף ההיי-טק הגדילה בצורה ניכרת את הצורך במבני משרדים. לדרישה זו נוספה גם עלייה בביקוש לשטחי מסחר - כך שתחומים אלה דווקא התפתחו".

אורי דורי, בעליה של חברת א. דורי שכיהן ב-96-'97' כנשיא התאחדות הקבלנים והבונים, מספר כי ההאטה בענף הנדל"ן באותן השנים זכורה כמשמעותית בהרבה ממה שהיתה בפועל. "אני מסכים כי נרשמה האטה ואף היו ירידות מחירים נקודתיות, אלא שלא היו נפילות של חברות בנייה - מה שמצביע על כך שהיה מדובר בהאטה פרופורציונלית. בכל מקרה, מאמצע 99' התחילה הפריחה של ההיי-טק, והמצב בענף הנדל"ן החל להשתפר".

אלא שדורי, כמו יתר אזרחי ישראל, לא ידע כי פריחה זו תהיה קצרה ותגווע ב-2001-2002. על שני גורמים מצביעים בענף הנדל"ן כשמזכירים את המשבר שפקד את הענף בשנים אלה: האינתיפאדה השנייה, שפרצה לקראת סוף 2000, ופקיעת בועת ההיי-טק שנתיים לאחר מכן. אלה השפיעו בעוצמה רבה על הענף המתאושש. "לא היה צריך להיות גאון גדול כדי להבין כי התקפות הטרור הקשות על ישראל יפגעו בענפי הכלכלה בצורה קשה, ובנו במיוחד", משחזר דורי. "מספר התחלות הבנייה התייצב על יותר מ-30 אלף דירות, ואף נרשמה עלייה במספרן - אבל התקפות הטרור שבהן נהרגו מאות אנשים, הדירו את רגליהם של תושבי החוץ מישראל ויזמים התחילו לפנות לחו"ל, למקומות בטוחים יותר. תהליך זה הביא את השוק למצב של מיתון, שרק התגבר עם התפוצצות בועת ההיי-טק".

שלמה גרופמן, שחווה את ההאטה בענף ב-96'-97' כמנכ"ל חברת אפריקה ישראל, החל ליזום בתחילת שנות האלפיים מיזם נדל"ני חדש בשם קרן פייר, עם חבר הכנסת ושגריר ישראל בארה"ב לשעבר זלמן שובל. קל זה לא היה: "הרעיון היה לגייס כסף לקרן שתשקיע בנדל"ן בישראל - אלא שהיה מדובר בימים קשים למשק, ימים של מיתון בשל המצב הביטחוני הקשה ובגלל התפוצצות הבועה. "אחרי כמה שנים שבהן רבים הרוויחו כסף גדול על הנייר, דבר שתורגם לעסקות נדל"ן במחירים מאמירים, נפלו חברות רבות ועמן התנפצו החלומות של רבים. תוך זמן מאוד קצר עסקות גדולות נעצרו, כי לאנשים כבר לא היו המקורות הכספיים לממן אותן", מסביר גרופמן.

פקיעת בועת ההיי-טק, ההידרדרות במצב הביטחוני והמיתון שבא בעקבותיהן הביאו, שוב, לצמצום במספר העסקות ולירידות מחירים. אלא שהפעם הירידות היו חדות יותר והסתכמו ב-10%-15% בממוצע ארצי.

"כיום אמנם נשמעים קולות שצופים משבר - אבל לראייתי מדובר באפקט פסיכולוגי הנובע מתהליכים שאינם משפיעים ישירות על ענף הנדל"ן בכללותו", מדגיש הראל. "הכוונה היא למשבר הסאבפריים בארה"ב ולירידה בשער הדולר, שכבר הביאה את כל השוק לדבר שקלית". לדברי הראל, הירידה בשער הדולר באה לידי ביטוי בעיקר בעצירת הרכישות של תושבי החוץ. "בחודשים האחרונים אמנם נרשמת האטה מצדם של תושבי חוץ, מה שמשפיע בעיקר על שוק דירות היוקרה - אבל צריך לזכור ששוק זה אינו קשור בהכרח למרבית השוק. נכון לנקודת הזמן הזו, אין ירידה בביקושים וגם לא נצפית ירידת מחירים".

דורי מסכים עם הראל: "שוק דירות היוקרה הוא מצומצם במיוחד, המסה הקריטית היא בדירות הממוצעות. אני חש שאנשים מרגישים כיום בטוחים להיכנס למחויבויות ארוכות טווח - ולכן אין צפי למשבר".

גרופמן, לעומת שניהם, אומר כי אינו חש בהאטה בשוק היוקרה. וגם אם זו קיימת, הרי שחודשי הקיץ הקרובים, שיביאו עמם תיירים רבים לישראל, יעזרו גם לשוק הנדל"ן: "יש תיירים רבים שבאים לעשות עסקים, והם יקנו כאן דירות".

נדל"ן הוא שוק מורכב וקשה לחיזוי. הכלכלנים פרופ' דני גת מהטכניון וד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית, סבורים כי השוק מקרין כיום סימפטומים שיכולים להוביל למקומות שונים.
"השוק מושפע לא רק מביקושים, אלא גם מהיצעים", אומר פרופ' גת. "אם ניקח את תל אביב כדוגמה, אז המחירים הגבוהים בדירות היוקרה שהוקמו במגדלים חילחלו למטה וגרמו לעליות מחירים בכל העיר. בזמן האחרון ברור שקורה שם משהו, ושקיימות כיום דירות רבות בתהליכי בנייה או לקראת סוף בנייה שעדיין לא שווקו בשל הירידה בביקושים. זה יכול לגרור אחריו ירידות מחירים, שיעודדו דווקא אנשים ממעמד בינוני-גבוה, שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות עד כה נכסים כאלה, לרכוש דירות במגדלי היוקרה".

ד"ר דוכין מוסיף: "בשוק הנדל"ן של היום, בניגוד למצב שלפני 12 שנה, קיים בולם זעזועים מצוין - התחלות הבנייה. הנתונים מראים כי מלאי הדירות החדשות מצטמצם בהדרגה והוא קטן מהביקושים השוטפים. לכן אני לא רואה מצב של ירידות מחירים משמעותיות - אלא יותר האטה בעליות. "אני יכול לומר חד-משמעית: המחירים ממשיכים לעלות, גם אם לא בשיעורים של 2007. אנחנו בהאטה של מגמה - בשום פנים ואופן לא בהיפוך מגמה", מדגיש דוכין.

ומה עם רוכשי הדירות מחו"ל, שמספרם פחת באחרונה? דוכין אומר כי אינו מודאג. "אנחנו רואים שיש עצירה מסוימת - אבל זה עדיין לא משבר דרמטי שיביא לשינוי בשוק. אז יקנו קצת פחות. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהאפשרות שהמשבר העולמי יחריף. אם מחירה של חבית נפט יגיע ל-200 דולר, קשה לדעת לאן הדברים יגיעו, מבחינת שוק הנדל"ן. אבל בינתיים זה לא כל כך דרמטי".

גורמים נוספים שעשויים לקבוע את עתיד השוק הם אבטלה, אינפלציה, ושיעורי הריביות - וגם כאן המצב אינו חד-משמעי: "אנחנו נוטים להתעלם מזה, אבל בשנים האחרונות נוספו למעגל התעסוקה כמעט חצי מיליון אנשים", אומר גת. "אז נכון שבזמן האחרון אנו רואים סימנים לאפשרות של התפרצות אינפלציונית שתשחק את השכר ותכניס את המשק ואת רוכשי הדירות לאי ודאות - אבל הדברים אינם חד-משמעיים.

"במחקרים שערכתי על השוק בישראל במשך 40 שנה התברר כי לשינויים בריביות של בנק ישראל אין שום השפעה על ההחלטה אם לקנות דירה או לא. לפעמים, כשהריבית עולה, אנשים דווקא ממהרים לקחת משכנתא, מחשש שהיא תעלה עוד יותר", מסביר גת.

גורמים נוספים שיש להביא בחשבון אינם לקוחים מעולם הכלכלה. מתיחויות פוליטיות (כמו בחירות חדשות) וביטחוניות, או להפך - התקדמות בתהליכי השלום עם סוריה ועם הפלשתינאים וכן בלימת האיום האיראני - עשויים להשפיע בצורה ניכרת על שוק הנדל"ן.

לסיכום, על אף ש-2008 אינה מממשת את הציפיות שתלו בה היזמים בסוף שנה שעברה ושוק הנדל"ן מקרטע למדי בהשוואה לשנים קודמות - עדיין מוקדם להספידו. מכל מקום, נדרשות ראיות נוספות לכך שאנו צועדים לקראת משבר חדש.