בכנס, שאורגן בין השאר בידי שותף הנדל"ן הבכיר של ארנסט אנד יאנג, חן שיין, היתה תמימות דעים כי המשבר העולמי הוא בעיקר משבר אשראי; וכי שווי הנדל"ן עצמו נפגע, אבל לא בצורה אנושה, מלבד אזורים מסוימים בארה"ב ובריטניה.
עם זאת, המשך הדיון בפאנלים הזכיר כי משבר האשראי בהחלט רלוונטי לענף הנדל"ן. רונן צלניר, יו"ר חברת פועלים אי.בי.אי חיתום, ציין כי הנפקות האג"ח הלא מדורגות שחגגו ב-2007 נעלמו כליל. הדבר החזיר את ההגמוניה למערכת הבנקאות, שכן החברות הקטנות יצטרכו לפנות לבנקים כדי למחזר את ההלוואות, ואלו צפויים להיות הרבה יותר אגרסיוויים בדרישותיהם.
צלניר ציין כי חברות עם האג"ח שדירוגן הוא A מינוס או BBB פלוס יכולות לגייס כיום בריבית של 10% ויותר, כשבמקרה של אג"ח מדורגות אין כל בעיה לגייס. צלניר אינו צופה את התחדשות הנפקות האקוויטי בתקופה הקרובה. שכן מחירי מניות הנדל"ן כיום בשפל והן משקפות את חוסר האמון של המשקיעים ביישום תקני החשבונאות הבינלאומיים והפחתות ההון העצמי שחברות שונות מבצעות ועלולות לבצע בעתיד.
יאיר סרוסי, מנהל הסניף הישראלי של בנק ההשקעות מורגן סטנלי, סיפר כי הבמה במימון עסקות הנדל"ן עברה מהבנקים הבינלאומיים לבנקים המקומיים במדינות היעד שבהן פעילות החברות. סרוסי ציין כי המצב המדאיג ביותר מבחינת הנדל"ן הוא בבריטניה, והוסיף כי בעוד בינואר 2007 חברות הנדל"ן בבריטניה נסחרו ב-35% מעל השווי הנכסי שלהן, כיום מרבית החברות האלו נסחרות בדיסקאונט 45% לעומת השווי הנכסי, ומרווחי הריביות גדלו שם ב-2.25%.
ד"ר אהוד שפירא, יו"ר חברת הביטוח הפניקס, סיפר כי בעבור הגופים המוסדיים גדולים, גדלה האטרקטיוויות בהשקעות פיסיות בנכסי נדל"ן לנוכח הירידות בבורסות. לדבריו, שכר דירה ושיעורי ההיוון בנכסים המניבים בישראל עדיין לא מראים סימני ירידה. כך שלפי שפירא, כל עוד לא תיפתר האנומליה בשוקי המניות והאג"ח לבין השקעות פיסיות בנכסי נדל"ן, הגופים המוסדיים יעדיפו להפנות חלק לא מבוטל מתיק ההשקעות המיועד לנדל"ן לרכישת הנכסים המניבים.
ירון הר-צבי - שותף ומנהל המחלקה הכלכלית של ארנסט אנד יאנג ישראל, שליוותה את המספר הרב ביותר של הנפקות חברות הישראליות בלונדון - ציין כי "בלונדון שוק ההנפקות קפוא לחלוטין, וכל מי שחושב כיום לשכור בנקאי השקעות כדי לצאת להנפקה הייתי ממליץ לוותר ולחסוך את ההוצאות האלו לטובת צרכים אחרים". עם זאת, הר-צבי סיפר כי יש הרבה חברות שמכינות את עצמן ליום שבו חלון ההזדמנויות בלונדון ייפתח. להר-צבי לא היתה תשובה לגבי המועד שזה יקרה.
הפאנל של השפעות המשבר על השקעות נדל"ן באירופה ואסיה הנחה עו"ד מני גורמן, שותף במשרד עורכי הדין סאמט, שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'. הפאנל זימן לא מעט עקיצות בין מנהלי החברות המשתתפים.
עודד שמיר, מנכ"ל כלכלית ירושלים, סיפר כי משבר האשראי עוד לא פגע בנכסים המניבים של כלכלית, לא מבחינת התפוסות, לא מבחינת שכר הדירה, והחברה אינה צופה ירידה בשווי הנכסים שלה. לדבריו, הירידה בשווי נכסי הנדל"ן המניב באירופה מורגשת בבריטניה, "שם כלכלית לא פועלת". את השאלה לגבי המתרחש בבריטניה הפנה לשלמה שרף, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן.
"אין דם על הרצפה"
שמיר לא הסתפק בעקיצה לשרף והוסיף: "את עסקת ילמולי דחינו בגלל התשואה הנמוכה, אבל איני רוצה לפגוע באיליק רוז'נסקי (מנכ"ל דלק נדל"ן, שהתכוונה לרכוש את נכסי ילמולי יחד עם קבוצת יגאל אהובי, אך חזרה בה) שנאלץ לשלם עם אהובי 'רק' 100 מיליון שקל קנס בגלל ביטול העסקה. לי עוד לא קרה שהוצאתי סכומים כאלה בלי לבצע עסקה בפועל".
לגבי הודו, שבה קבוצת פישמן פעילה כבר שנים, סיפר שמיר כי אמנם האינפלציה במדינה מרימה ראש ומשבר האשראי הגלובלי פגע בשוק המניות המקומי, אך בהודו יש ביקוש אמיתי לדירות - ובשל מחסור של 27 מיליון דירות לא צפויה במדינה ירידה במחירי הבתים.
שרף מצדו ציין כי "אין עדיין דם על הרצפה, ולמחירי הנכסים יש עוד לאן לרדת". זו הסיבה, לטענת שרף, שאלקטרה נדל"ן לא ביצעה עסקות מאז תחילת השנה.
אוסקר כצנסלון, מנכ"ל נאנט נדל"ן, סיפר על האטה במכירת דירות בפולין, "כשהבורסה יורדת ב-50%, רוכשי הדירות נעצרים. לאוכלוסייה הבינונית-הגבוהה קשה לקנות דירות ב-250 אלף יורו. בנוסף, הריבית עלתה מ-5% ל-7%, ושוק המשכנתאות שם מאוד צעיר. ואולם כל אלו הם דברים זמניים".
לדברי כצנלסון, "במזרח אירופה התקרבנו לתחתית של המשבר. בשנה הבאה נראה עליות מחירים, כי יש ביקושים אמיתיים לדירות איכותיות". יו"ר ומנכ"ל מבטח שמיר אחזקות, מאיר שמיר, הזכיר כי הנדל"ן אינו עומד לבדו, אלא הוא מכלול בין הרבה משתנים כלכליים. "אם מחיר של חבית נפט יגיע ל-200 דולר, יהיה מיתון אדיר. ואולם בהנחה שהיא תישאר במחיר הנוכחי, או נמוך יותר, העולם ימשיך לצמוח. איני צופה אסון בקרוב".
דורי סגל, סגן יו"ר גזית-גלוב ומבעלי השליטה בה, סיפר כי ברבעון הראשון של השנה נסגרו 2,122 חנויות בארה"ב, בעיקר בתחום האופנה, רהיטים ומוצרי אלקטרוניקה. מספרים אלה, לדבריו, תואמים את פשיטות הרגל שהתרחשו בארה"ב בעת המשבר הקודם ב-2001.
סגל העריך כי בשוק הדירות בארה"ב נוצר עודף שייקח 3 שנים לנקותו. סגל הוסיף כי חברות כמו גזית-גלוב ואחרות, שלא השתוללו ולא התפתו ליטול אשראים אדירים לצורך ביצוע עסקות מפוקפקות, לא נקלעו למשבר, ומחירי נכסיהן ושיעורי התפוסה בהם ממשיכים להיות יציבים.
אליעזר פישמן: "תמיד יש מישהו שאוסף את המציאות"
>> "איני יודע מה זה משבר, כל אחד והמשבר שלו. משבר אינו מבשר רק את הרעות, אלא מעניק אפשרויות לגריפת רווחים. שכן יש מישהו שאוסף את המציאות", כך ענה אליעזר פישמן לשאלה איך הוא רואה את המשבר הנוכחי בשווקים.
פישמן הסכים עם דורי סגל, סגן יו"ר גזית-גלוב, כי מדובר במשבר שנוצר עקב עודפי הדירות שנבנו בארה"ב בשנים האחרונות. לפי פישמן, ייקח עוד לפחות 4-5 שנים עד שהמשבר יחלוף. "כך שכל מי שממהר לקנות מציאות היום שיעצור, ייקח נשימה ארוכה ויחכה עם זה. עוד לא הגענו לתחתית".
פישמן ציין עוד כי "האנשים אינם מבינים את ההגדרה המדויקת של מיתון, שהיא 'צמיחה כלכלית שלילית'. שיירגעו בארה"ב, שכן הכלכלה שם חזקה ויציבה, חוץ מענף הדירות. לא צפוי להיות שם מיתון ארוך, בדומה למיתונים של כמה שנים, שהיו ויכולים להיות בישראל".
לדברי פישמן, אין משבר אשראי בישראל נכון להיום. להערכתו, ברגע שהמשבר בשווקים יחלוף, מחירי נכסי הנדל"ן יעלו במכה אחת. בינתיים סבור פישמן כי לנוכח ההתייקרות של עלויות הבנייה והסלקטיוויות במתן האשראי, היקפי הבנייה בעולם יירדו בשנים הקרובות בכ-30% - ומי שייפגע מכך הכי חזק הם קבלני ביצוע.
"כרגע אין התפתחות בעסקים שלנו בווייטנאם, בעוד בהודו הדברים מתקדמים. בהודו יש ויהיו ביקושים גבוהים, אך אין שם מימון לפעילות. כל מי שמגיע לשם צריך להביא כסף מהבית או לגייס במקומות אחרים. אמנם טוענים כי ברוסיה קיים מימון לפעילות נדל"ן, אך זה רק תיאורטי, שכן מי יסכים לקחת הלוואות בריבית של 17% צמודות מדד. מה גם שהבנקים הרוסיים מעדיפים להשקיע לבד בנכסי נדל"ן מאשר להעניק הלוואות לפעילות של חברות אחרות", סיפר פישמן.
לשאלה איפה היית משקיע 100 מיליון דולר בנדל"ן אילו נתנו לך את הסכום הזה, ענה פישמן: "הייתי משקיע 30% ברוסיה, שם צריך לעבוד קשה בשביל להשביח את הכסף. את 70% הנותרים הייתי משקיע במערב אירופה - שווייץ, צרפת וגרמניה. שם צריך לעבוד פחות קשה כדי להשביח את הנכסים, הנהנים עדיין מתשואות אטרקטיוויות".
שלמה שרף: "למחירי הנכסים יש עדיין לאן לרדת"; פישמן: "תמיד יש מישהו שאוסף את המציאות"
מיכאל רוכוורגר
1.7.2008 / 7:29