רואי החשבון עליזה שרון ומריוס סלומון ממשרד רו"ח עליזה שרון מתמחים בהבראת חברות נדל"ן בקשיים. הם מביאים דוגמאות לדרכים הרבות שבהן חברות נדל"ן עלולות להונות את הבנקים, הלקוחות, הספקים ושלטונות המס. שרון תעביר הרצאה בנושא זה בכנס "ניהול סיכויים - שליטה בסיכונים כפלטפורמה ליצירת ערך", שתערוך חברת דירוג האשראי מידרוג ב-21 ביולי בבית פוד ארט בתל אביב.
1. ערבוב בין פרויקט לפרויקט
הבנקים נופלים פעמים רבות קורבן לתרגילי עוקץ של קבלנים שיכולים, למשל, להעביר חומרי גלם בין פרויקטים.
לקבלנים יש חשבון ליווי ספציפי לכל פרויקט. כאשר לחברה יש כמה פרויקטים, כל אחד מהם הוא משק סגור, עם חשבון ליווי בנקאי ספציפי שאליו צריכות להתקבל כל ההכנסות וממנו משולמות כל ההוצאות המיוחסות לפרויקט הספציפי, וכך לבנקים ישנה אפשרות לשלוט בהכנסות ובהוצאות של כל פרויקט. לדוגמה: יזם שקונה בטון צריך לייחס כמות מסוימת של בטון לכל אחד מהפרויקטים שלו בנפרד, וכל פרויקט משלם מחשבון נפרד עבור הבטון שלו.
"נניח שלקבלן יש בעיה עם רווחיות בפרויקט מסוים", מסבירה שרון. "במקרה כזה, הוא יכול לחסוך בהוצאות של אותו פרויקט מפסיד אם הוא מעביר אליו חומרי גלם מפרויקט אחר. ההוצאות מיוחסות לפרויקט האחר, וכך יש סיכוי שהפרויקט הבעייתי יחזור להיות רווחי - כי הרי ההוצאות בו 'פחתו'. היזם אולי יצליח להציל פרויקט אחד בדרך הזו, אבל נוצרה לו בעיה חדשה עם הפרויקט האחר, שבו הוצאו כספים על חומרי גלם מיותרים. יש סיכוי שעכשיו הפרויקט הנוסף לא יהיה רווחי, והקבלן יצטרך פרויקט שלישי שיהווה מקור מימון חדש. בצורה הזו הוא יכול להגיע לסחרור של פרויקטים, כאשר הוא מגלגל את הבעיות מאחד לשני".
2. עקיפת חשבונות הליווי הבנקאיים
חשבונות הליווי הבנקאיים הגיעו לתודעת הציבור בעקבות פרשת חפציבה, כאשר רוכשי הדירות הפקידו את כספם בחשבונות שאינם חשבונות הליווי. הבנקים, מצדם, לא ידעו על הכנסות הקבלן, והצרכנים לא קיבלו ערבויות בנקאיות לכספים ששילמו. במקרה של חפציבה, הרוכשים הם אלה שנשארו ללא קורת גג, אבל גם הבנקים נושלו מהכנסותיהם כאשר הכספים הופקדו לחשבונות שאינם חשבונות הליווי הספציפיים.
3. מניפולציות בהחזרי המע"מ
לעומת חשבונות הליווי הספציפיים, לחברות רבות יש גם חשבון שוטף, שממנו משולמות הוצאות כלליות כמו הנהלה וכוח אדם, שאי אפשר להצמידן לכל פרויקט בנפרד. החשבון השוטף הוא כר פעולה רחב לפעילות פלילית של יזמים, והונאה בהחזרי המע"מ היא אחת הדרכים הקלות והנפוצות של יזמים לגזול כסף מהחברה.
בחשבון השוטף יש גם הכנסות כלליות כמו החזרי מע"מ. בתחילת הפרויקט לקבלנים יש החזרי מע"מ גדולים, כי זה שלב שבו יש הרבה השקעה והוצאות לספקים. מדובר בכסף רב שנכנס לחשבון השוטף, והחברה יכולה להעבירו לבנקים אחרים, לפרויקטים בחו"ל וכו'.
שרון מספרת על מקרה נדיר שנתקלה בו בפרויקט קוטג'ים לפני כשבע שנים: "הפרויקט היה בליווי בנק מסוים, וליזם היה רק פרויקט אחד. במהלך הבדיקה של החברה מצאנו לגמרי במקרה מכתב מבנק אחר, שלא הופיע בספרים של החברה. בסופו של דבר, התברר שרואה החשבון של החברה, ביחד עם הבעלים, העלימו את עובדת קיומו של הבנק הנוסף, שבו היה חשבון שאליו נכנסו החזרי המע"מ. הבנק המלווה של הפרויקט פשוט לא ידע שחסרים מזומנים בחשבון הליווי.
"זו בעיה אמיתית, כי בסופו של דבר היזמים צריכים להחזיר את הכסף לבנקים ולרשויות המס. היזמים מנסים לקנות זמן, ולכן הם מגיעים להסדרי פריסת חובות עם מע"מ, מס הכנסה וביטוח לאומי. הסדרים כאלה, כמו גם אי תשלום של הפרשות סוציאליות של העובדים, הם הסממנים למצוקה תזרימית", מסביר סולומון.
4. הזמנת יתר של חומרי גלם
"הברזל הוא נושא אקטואלי מאוד מאחר שמחירו עולה והוא מרכיב גדול מתוך סל עלויות הבנייה. היה לנו פרויקט בדרום שבו היזם הזמין כמות מסוימת של ברזל, ורק חלק ממנה נכנס לפרויקט. את העודף הוא מכר. כלומר, היזם השתמש רק בחלק מכמות הברזל ובשאר הוא השתמש כדי להכניס כסף לכיסו הפרטי, מבלי לשתף את הבנק".
5. לבנות יותר ממה שהוסכם עליו
דרך אחרת לגנוב מהבנק היא פשוט לבנות יותר. סלומון מספר על קבלן שהחליט להוסיף שטח לפרויקט שלו: "הקבלן נכנס לקשיים בין היתר בגלל שהוא בנה בתים גדולים ממה שהותר לו. להוציא את העובדה שהוא בנה בניגוד להיתרי בנייה, בנייה של בית גדול עולה יותר והעלויות האלה משולמות בסופו של דבר על ידי הבנק. לעומת זאת, בית גדול אפשר למכור במחיר גבוה יותר, אבל את ההכנסה הנוספת הזו היזם שילשל לכיסו. הבנק משלם את העלויות, אבל לא זוכה להשתתף ברווחים".
"בעבר חקרנו יזם, שבנה בית מלון ברמת שלושה כוכבים - כך לפחות הוא הצהיר בפני הבנק כאשר ביקש מימון לפרויקט. בשלב מסוים הפרויקט, שהוערך ב-100 מיליון שקל, הגיע לניצול תקציבי של 94 מיליון שקל, כמעט כל התקציב, אך המהנדסים בשטח העריכו שרק 65% מהפרויקט בוצע. בתגובה, הבנק עצר את הפרויקט, וביקש מאיתנו לבדוק אותו.
גילינו כי על אף שהקבלן הצהיר שהוא בונה מלון ברמת שלושה כוכבים, בפועל הוא בנה מלון ברמת חמישה כוכבים. יש לזה משמעות עצומה, כי מלון ברמה גבוהה מצריך יותר שטחים ציבוריים ועלויות הבנייה שלו גדולות יותר. אלו עלויות שהבנק משלם. לבנק לא נשארה הרבה ברירה: אילו הוא היה עוצר את הפרויקט לחלוטין, הוא היה מפסיד את כל הכסף ונשאר עם פיל לבן. במקרה כזה עדיף לו להזרים עוד כסף עד להשלמת הפרויקט".
לדברי שרון, "מעילות כמובן אינן מתרחשות רק בתחום הנדל"ן, אבל בגלל אופי התחום, שבנוי על אומדנים והערכות ולא על מדע מדויק, יש יותר אפשרות לערוך מניפולציות".
אז כדאי לגנוב בנדל"ן? ממש לא. הסיבה לכך פשוטה: בסופו של דבר, הגניבות האלה מובילות בדרך כלל לקריסה של החברה - ואז כולם מפסידים, ובמיוחד היזם העבריין.
מומחים להבראת חברות נדל"ן: בשל התלות באומדנים והערכות - יש יותר אפשרות למניפולציות
רז סמולסקי
3.7.2008 / 14:31