מומחה בשיווק נדל"ן: "אין כיום דרישה לבנייה ירוקה"

מעט מאוד מהמבקרים בירידי הדירות שנערכו בחודשים האחרונים התעניינו בשאלה אם הפרויקטים השונים ירוקים. מי שניסה לעורר את המודעות לנושא הזה היו בעיקר נציגי השיווק שפעלו בירידים, והסבירו את היתרונות הגלומים בפרויקטים הללו. זה לא כל כך עזר. גם הכתבות בנושא הבנייה הירוקה שמופיעות באתרי האינטרנט, כולל ב-TheMarker, זוכות לפופולריות נמוכה ולמספר זעום של טוקבקים.

מדוע חוסר העניין המופגן הזה, במה שאמור להיות העתיד שלנו? האם משום שאנשים אינם מודעים לנושא? או אולי משום שהם סבורים שמדובר בנדל"ן לעשירים בלבד? ואולי אין הם סבורים כי החיסכון שפרויקט ירוק יניב להם מצדיק את ההפרש במחיר? ואולי הם לא יכולים לעמוד בהפרשי המחירים? ככל הנראה, כל התשובות נכונות.

"הבעיה, לדעתי, מתמצה במודעות הציבורית", אומר היועץ האסטרטגי והמומחה בשיווק נדל"ן, מוטי ויזל. "הבנייה הירוקה אינה מוגדרת, אינה מובנת, ואינה מודגמת כראוי לציבור. זה גורם לחשדות. והרי גם כך הציבור הישראלי חשדן ושמרן. הוא רואה שמצד אחד דורשים ממנו מחיר גבוה יותר על הדירות, ואת זה הוא מבין היטב; מצד שני מספרים לו סיפורים כלליים ומטושטשים על החיסכון שייגרם לו לטווח רחוק, והוא לא ממהר לקנות את זה, תרתי משמע".

הבנייה הירוקה יקרה יותר מאשר בנייה רגילה בעשרות אלפי שקלים לדירה, ואף יותר. בממוצע, ההפרש במחיר מגיע ל-5%-7%. זה לא משהו שרוכש דירות מצוי יכול להרשות לעצמו להתעלם ממנו.

"כאן אמור לבוא לביטוי הצד השני בנפש הישראלית, הפרגמטיות", ממשיך ויזל. "אם תוכיח לישראלי שהדירה הירוקה תחסוך לו כסף לטווח רחוק, תביא לו הוכחות מדעיות, תפעיל מערכת הסברה - הוא יקשיב לך. הבעיה היא שכיום אף אחד לא עושה את זה באמת. לא יזמים, לא גופים ירוקים וגם לא הממשלה".

לגבי הממשלה, קשה להיות מופתעים. בכל הנוגע לבנייה הירוקה, הממשלה לא עושה רושם שהיא מודעת לעניין, והפיגור בתקנים לגבי הבנייה הירוקה גדול. בינתיים, גם החברות הקבלניות הגדולות אינן מתייחסות לדברים ברצינות יתרה, ועובדה היא שברוב השכונות הנבנות בישראל מספרם של הפרויקטים הירוקים נמוך מאוד.

"היזמים מתאימים את עצמם לדרישת הלקוחות, וכיום הם לא מזהים שיש דרישה לבנייה ירוקה", אומר איש שיווק נדל"ן. "מערכות המיחזור וייצור החשמל הסולארי יקרות, והיזמים עדיין לא מרגישים שאנשים מוכנים לשלם בעבור המערכות הללו".

כאן כבר הגענו לשאלת הביצה והתרנגולת: מי צריך לפרוץ את הדרך קדימה, מבחינת המודעות? הצרכן או הקבלן? הסיפור הבא יכול להדגים את הבעיה: לפני שלושה חודשים נערך מכרז של מינהל מקרקעי ישראל על קרקעות ביבנה, במה שהעירייה מייעדת להיות שכונה ירוקה. רק שני שלישים מהקרקעות, שמיועדות להקמת 240 דירות, שווקו במסגרת המכרזים הללו. זאת, למרות התעניינות גדולה שגילו נציגי חברות קבלניות גדולות לפני המכרז.

מה קרה? "בעירייה דרשו שההשקעה של הקבלנים תהיה גדולה, כי הם מבקשים לבנות שכונה בסטנדרטים ירוקים, לרבות מערכות חכמות להורדת אשפה. אבל עלויות המינימום בשכונה גבוהות מדי ולא מאפשרות מתח רווחים סביר, כך שנכון לעכשיו אין הצדקה מבחינתנו להיכנס לפרויקט מגורים בשכונה הזו", הסביר אחד הקבלנים שגילו עניין במכרז.

המקרה הזה מדגים קונפליקט חריף שמתקיים בין השאיפה של הרשויות ליזום שכונות ירוקות ובכך לקדם את תדמית העיר, לבין היכולות של הקונים לעמוד במחירים של דירות כאלה. כשמדובר באוכלוסיות חזקות, הקונפליקט ניתן לגישור: הקונים מחשבים האם התוספת למחיר, עשרות אלפי שקלים לדירה, אכן מצדיקה את היתרונות שהפרויקט מעניק להם.

כשמדובר באוכלוסייה שהכנסתה בינונית ומטה, המעוניינת לרכוש דירה במקומות שאינם ממוצבים גבוה בשוק, התוספת הזו יכולה למנוע את רכישת הדירה. זאת, משום שהקונים אינם יכולים לגייס את הכסף הדרוש למימון ההפרש.

אינג' נתן חילו, מנהל האגף הטכני של התאחדות הקבלנים, מציין כי החסם העיקרי כיום לקידום פרויקטים ירוקים הוא היעדר ביקוש מהשטח, כלומר מרוכשי הדירות. לדבריו, רוכשי הדירות עדיין מתרשמים יותר מג'קוזי במתנה מאשר מחלון חוסך באנרגיה.

בעיה נוספת בה נתקלים היזמים היא הדרישות הסותרות שהבנייה הירוקה מציבה לפעמים. כך לדוגמה, חלונות גדולים מאפשרים כניסה רבה יותר של אור טבעי וחוסכים בתאורה מלאכותית, אך עם זאת הם גורמים לבזבוז רב יותר של אנרגיה על חימום וקירור. זאת גם אחת הסיבות שלא ניתן להגיע לניקוד של 100% בבנייה ירוקה.

חסם נוסף הוא העובדה שהפנייה לוועדה המאשרת את הפרויקטים הירוקים היא נדבך ביורוקרטי נוסף במסכת הביורוקרטיה אתה מתמודדים יזמים וקבלנים בישראל בדרך לבניית פרויקט.

ויזל: "הקבלנים הגיעו למסקנה שאם יקימו פרויקטים ירוקים, הלקוחות יסרבו לרכוש מהם את הדירות, ויפנו לפרויקטים מתחרים. בישראל, מחיר הדירה הוא עדיין הדבר החשוב ביותר".

התוצאה של כל זה פשוטה: הבנייה הירוקה בישראל היא גימיק שיווקי ולא יותר. "אתה לא רואה את הערכים הסביבתיים שמגולמים בבנייה הירוקה. הקבלנים רואים בזה כלי שיווקי-תחרותי, ותו לא, והקונים קולטים שמדובר במשהו בנוסח אחד המבצעים של הקבלנים, רק שהפעם, במקום מזגן חינם, אתה מקבל דירה ירוקה", אומר ויזל.

ויזל חושש שהבנייה הירוקה תסתיים בכישלון כמו זה של "הבית החכם", לפני כמה שנים. אותו בית ממוחשב, שנעשה פופולרי במדינות רבות במערב, לא הצליח לקנות אוהדים בארץ, משום שמה שהובלט בו היה יותר הפן הגדג'טי שבו, ולא ייעול ניהול הבית שהוא מאפשר.

ואולי ההתחלה ברגל שמאל של הבית הירוק מדגימה בפשטות את המגבלות של השוק החופשי, ואת חשיבות תפקידה של הממשלה בכל הנוגע לתקינה מסודרת, הסברה והחדרת מודעות בקרב הקונים. אחרי הכל, לא מדובר רק בטריק של קבלנים שרוצים לעשות רווח, אלא בדבר שתועלתו הכספית לטווח הרחוק גדולה מעלותו.