נטישת הקונים את רחובות הערים לטובת הקניונים היא תופעה עולמית, וישראל אינה יוצאת דופן. פריחת הקניונים ופעילותם בשבתות פגעה אנושות בעסקים הקטנים שברחובות הערים בישראל. בצפון אמריקה - ובשנים האחרונות גם באירופה ובמדינות נוספות - החליטו בעלי העסקים להיאבק כדי להחזיר את הצבע ללחיים של הרחובות המסחריים ולהשיב אליהם את הלקוחות.
מתחמים כמו Times Square וה-Union Square בניו יורק אימצו שיטה הנקראת BID (Business Improvement Districts), שגובשה בקנדה כבר בשנות ה-60 במטרה לשקם את מרכזי הערים שסבלו מהזנחה מוניציפאלית ופשע גואה. השיטה תפסה תאוצה בשנות ה-90 וכיום פועלים כ-1,000 התארגנויות של בעלי עסקים בשיטת ה-BID בצפון אמריקה בלבד ועוד עשרות באנגליה, הולנד, ג'מייקה, דרום אפריקה ומדינות נוספות.
ה-BID דומה מאוד לשיטת ההתנהלות בקניונים, לפיה בעל העסק משלם לקניון סכום חודשי הכולל בדרך כלל את דמי השכירות, שירותי ניקיון ואבטחה ופעילויות שיווקיות שיוזם הקניון. כך גם במקרה של BID, המוגדרת כשותפות פרטית-ציבורית שבה בעלי עסקים ובעלי נכסים באזור גיאוגרפי מסוים מקימים מלכ"ר, שאליו הם מפרישים מס מוסכם (ברוב המדינות מדובר ב-5%-10% מגובה המס העירוני השנתי המוטל על כל עסק) כדי לממן פעילויות האמורות לסייע לעסקיהם. בד בבד, הרשויות המקומיות מפנות גם הן משאבים לתמיכה באזור.
השירותים הבסיסיים שמספק ה-BID הם שירותי תחזוקה ותברואה, מעבר לתחזוקה השוטפת של העירייה כגון פינוי אשפה בתדירות גבוהה, שטיפת רחובות, יצירת מראה אחיד באזור המוגדר, תפעול שוטף של חניונים באזור ויצירת פתרונות חנייה נוספים ואבטחה מוגברת.
חלק מה-BIDs פועלים גם בתחומי פיתוח כלכלי כמו יצירת קשר עם משקיעים פוטנציאלים, הפקת אירועים, סקרי שוק, ייעוץ משפטי לחברים ועבודה מול התקשורת. ההתנהלות השוטפת של ה-BID עצמאית לחלוטין, החברים בוחרים מועצת מנהלים שסמכויותיה מוגדרות. המועצה מורכבת מנציגי בעלי העסקים ובעלי הנכסים ונציגים של הרשות המקומית. לבעלי הנכסים יהיה תמיד רוב במועצה. בצפון אמריקה פועלות חברות המתמחות בניהול BIDs, שם כל החלטה עקרונית דורשת את אישור נציגי הבעלים והסוחרים.
החקיקה קודמת לכל
אזורי המסחר העירוניים שאימצו את השיטה, מדווחים על שיפור משמעותי בחזות הכללית של האזור ועל עלייה בהכנסות ובמחירי הנדל"ן. אזור Bryant Park שבמנהטן הפך, לאחר שהחל לפעול באזור BID, מ"חור שחור" שרוב תושבי העיר נמנעו מלהגיע אליו לאזור משגשג ובטוח. גם בטיימס סקוור הוקם BID המאגד 400 בעלי עסקים ונכסים אזוריים, ותקציבו השנתי מסתכם ב-6 מיליון דולר. "מרכזי הערים ברבות ממדינות ארה"ב נמצאים במצב נורא", אומרת רחל אלתרמן, ראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, "בניית הקניונים מחוץ למרכזי הערים הותירה אותם נטושים, וההזנחה והפשיעה לא איחרו להגיע".
בעיריית בת-ים החליטו שמה שמתאים לבעלי העסקים בארה"ב, מתאים גם לעסקים הבת-ימיים. "לעירייה יש תוכניות פיתוח לאזור הטיילת, והחלטנו לצאת במהלך משותף עם היזמים ובעלי העסקים באזור", אומר ארז פודמסקי שקד, סמנכ"ל תכנון ופיתוח בעיריית בת-ים, "העסקים במתחם הטיילת יעברו לניהול ריכוזי, שיאגד תחתיו את כלל בתי העסק ונותני השירותים במתחם. זה יתבטא בבנייה של תקציב משותף שיופנה למטרות קולקטיוויות, כמו שיווק, פרסום, מיתוג ועיצוב של המתחם כולו". התוכנית עוד רחוקה ממימוש, והפגישה הראשונה עם בעלי העסקים עוד לא התקיימה; אך מעבר לכך, כדי שה-BID הישראלי הראשון יוכל להתקיים, נדרשת חקיקה מתאימה.
שלא כמו בקניונים, העסקים ברחובות הערים מאופיינים בריבוי בעלויות. "העסקים ברחובות הערים שייכים בדרך כלל לבעלים שונים ולעתים בעל העסק אינו בעל הנכס", אומרת סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים במשרד השיכון. "כך שקשה להגיע למצב שבו כולם מסכימים להקמת גוף משותף. לכן נדרשת חקיקה שתגדיר מהו הרוב הדרוש להקמת BID, מהו מעמדו החוקי ואילו סמכויות יהיו לו".
החקיקה ברוב הערים בעולם מתנה את הקמת הארגון ברוב של לפחות 51% מבעלי הנכסים באזור, אך תיתכנו גם הגדרות אחרות. תנאי נוסף להקמה הוא כמובן תמיכת בעלי העסקים ברעיון. "בעלי העסקים חייבים להיות פעילים ולדחוף את הרעיון קדימה", אומר רן וולף, בעל חברה לניהול ותכנון פרויקטים שנשכר על ידי עיריית בת-ים להוביל את היוזמה. "אם אין תמיכה של בעלי העסקים או בעלי הנכסים המקומיים, הרעיון לא ייצא לפועל".
עניין של אמון
ברוב המקרים נדרשת גם מעורבות ראשונית של הרשות המקומית. הקמת ה-BID דורשת את אישורם של נציגי הקהילה המקומית, מוסדות התכנון, מועצת העיר וראש העיר. מעורבות הרשויות המקומיות יכולה לדחוף את התארגנות בעלי העסקים קדימה - בעזרת תמיכה כלכלית ראשונית או מתן ייעוץ ומידע. "עיריית בת-ים מתכוונת להשקיע בשיפוץ הטיילת 20-30 מיליון שקל בשנתיים הקרובות", אומר פודמסקי. "אם גם בעלי העסקים ישקיעו במתחם, הרווח יהיה כולו שלהם".
גם בעניין הזה נדרשת התאמה של המודל האמריקאי למציאות הישראלית. "בארה"ב, עסק שאינו פעיל אינו חייב במסי עירייה - כך שהרשות המקומית מאוד מעוניינת להחזיר את העסקים לרחובות. בישראל העסק חייב במסים בין אם הוא פעיל או לאו - כך שלרשויות יש הרבה פחות מוטיווציה", אומרת אלתרמן. "בנוסף, גם אם רשות מקומית בישראל כבר מחליטה לתמוך בעניין, אין לה סמכות להציע לבעלי העסקים פטור או הנחה בארנונה, כך שיהיה לה קשה לתמרץ פיננסית יוזמה כזו".
"אם אין אמון בין בעלי העסקים לעירייה, אי אפשר להקים BID", אומר וולף. "שני הצדדים צריכים להסכים על צעדים לטווח ארוך, ולקבוע מראש אילו סכומים כל צד ישקיע, וכל צד צריך להיות בטוח שהצד השני יעמוד בהסכם". יחסי האמון נראים כמעט בלתי אפשריים, לאור התדמית הציבורית הירודה שממנה סובלות עיריות רבות, אולם גם בארה"ב המצב לא הרבה יותר טוב.
"האוכלוסייה הטובה נטשה את מרכזי הערים בארה"ב, והרשויות עמדו חסרות אונים מול פשיעה, הומלסים והזנחה", אומרת אלתרמן, "בעלי הנכסים הבינו שאם לא ייקחו חלק בשיקום האזור הם יהיו המפסידים העיקרים. שיתוף הפעולה בין הרשויות לסוחרים המקומיים מבטיח גם את התאמת ה-BID לסביבה שבה הוא פועל".
מלבד הגבלות החקיקה, מרחב התמרון די רחב, "יש מקרים שהעירייה העניקה לסוחרים את הזכויות להפעלת החניונים באזור לתקופה מסוימת, וכך העניקה להם מינוף פיננסי", אומרת אלדור. "במקרים אחרים הפכו את כל המתחם למדרחוב בשיתוף התושבים המקומיים ולרווחתם. אין גבול ליוזמות, והתוצאות יכולות להיות מפתיעות".
האם נוסחת ההצלחה של הקניונים בארה"ב יכולה להצליח גם בארץ?
רננה מור
6.7.2008 / 9:11