הדירוגים של מעלות עוד לא הגיעו לתחתית: שיעורי חדלות הפירעון יעלו

בין המבקרים בכנס ניתן היה לפגוש את ליאונל בוטבול, ראש מערך הנדל"ן של הבנק השווייצי UBS, וכן את דורי סגל, סגן יו"ר גזית-גלוב.



בין המשתתפים בכנס היתה הסכמה: צפוי להישפך עוד הרבה דם. המשבר בשווקים בכלל ובענף הנדל"ן בפרט עדיין רחוק מאוד מלהראות סימני סיום, ועדיין לא הגענו לתחתית.



דורית סלינגר, מנכ"לית S&P מעלות, לא הביאה אף היא בשורות מעודדות. רק לפני חודש וחצי הכניסה מעלות 24 חברות נדל"ן לרשימת מעקב (Credit Watch). ייתכן שהחשיפה לשווקים הסובלים מהמשבר הגלובלי (בעיקר בצפון אמריקה ובמערב אירופה) והמינוף הגבוה של חברות אלו - יגררו עדכון דירוג, ציינה סלינגר.



"המגמה לגבי מרבית החברות הנדל"ן המצויות כיום ברשימת מעקב היא שלילית, ובהתאם לכך צפוי גידול בהורדות הדירוג", הוסיפה סלינגר.







"שיעורי חדלות הפירעון של החברות עדיין נמוכים, אך גידול בהיקף הנפקות האג"ח בתשואות גבוהות (High Yield Bonds), וכן בהיקף ההלוואות מתוך ה-EBITDA (רווח תפעולי תזרימי לפני הוצאות ריבית, מסים, פחת והפחתות), מאותת על עלייה בשיעורי חדלות הפירעון. שיעורי חדלות הפירעון של החברות במשק יעלו בהשוואה לעבר, בעיקר בקרב חברות שהנפיקו אג"ח בעיקר לא מדורגות הנסחרות בתשואות זבל (יותר מ-10%) ב-2007", אמרה סלינגר. היא ציינה כי שיעור הורדת הדירוג הממוצע ב-1992-2007 היה כ-6% ובתקופת השפל של 2000 הוא הגיע ל-14%.



כלכלני מעלות עדיין לא פירסמו מסקנות מפורטות לגבי השלכות משבר האשראי הגלובלי על הדירוג של אותן חברות נדל"ן. הם סבורים כי המשבר הנוכחי בשווקים שונה מהמשברים הקודמים. לדבריהם, המשבר הנוכחי התחיל ממגזר הפיננסים וצפוי להשפיע קודם כל על שיעורי ההיוון ועל מחירי הנכסים, וכן על מרווחי הסיכון. הם מוסיפים כי לא נרשמו עודפי היצע מהותיים בתחום הנדל"ן המסחרי.



כלכלני מעלות מציינים כי המשבר של סוף שנות ה-80 החל במשבר כלכלי בשווקים ובא לידי ביטוי בענף הנדל"ן בעודפי היצע של הנכסים ושיעורי תפוסה נמוכים. השפעה זו חילחלה לכל הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים הקשורים לנדל"ן, כמו שיעורי היוון של שכר דירה של נכסים, מחיריהם ושיעורי תפוסה. משבר בועת הטכנולוגיה בתחילת המילניום השפיע על שיעורי התפוסה במשרדי ההיי-טק והתעשייה קלה, אך כמעט ללא שינוי בשיעורי הריביות.



לדבריהם, ענף הנדל"ן המקומי שומר על חוסן יחסי לעומת הסערה בעולם. בין שאר הסיבות לכך ניתן לציין את העובדה שהענף נמצא כעת בשלב של יציאה ממיתון ארוך, ולא בתקופת גאות או בועה המובילה להתנפצות; וכן את העובדה שיש מעורבות נמוכה של בנקאי השקעות ומינופים לא גבוהים.



בצד זה מציינים כלכלני מעלות כמה סיכונים לחברות הנדל"ן הפעילות בישראל, כמו חולשה בתחום המגורים בפריפריה ובאחרונה גם במגורי היוקרה. גורמי סיכון נוספים הם תנודות בשערי החליפין והמשך העלייה באינפלציה, וכן עלייה במחירי התשומות.



בכנס הוצגו גם נתונים על היקף הנפקות האג"ח בכלל והנפקות הנדל"ן בפרט. ב-2007 הנפיקו החברות אג"ח בהיקף של כ-29 מיליארד שקל, כשמתוך סכום זה 37% הם הנפקות של חברות נדל"ן. לעומת זאת, לנוכח המצב הקשה בשווקים, במחצית הראשונה של 2008 הסתכם ההיקף הכספי של הנפקות האג"ח ב-4.8 מיליארד שקל - כשמתוך זה 29% הם של חברות הנדל"ן.