ביום שני הבא ייערך אירוע חשיפה של מגדל יוקרה נוסף שנבנה בסיטי של תל אביב. חשיפת הפרויקט - מגדל העיר הלבנה - תלווה בארוחת גורמה מבית היוצר של השפים חיים כהן ורן שמואלי - כיבוד מתבקש כשמוכרים דירות בכ-8,000 דולר למ"ר.
לפי ההזמנה, האירוע יאפשר הצצה ראשונה לדור חדש של דירות היוקרה, אך התיאור אינו מדויק. בשנים האחרונות זיהו יזמי נדל"ן רבים את ההזדמנויות בשוק היוקרה, והם מציעים דירות בסטנדרטים גבוהים לבעלי ממון. נסיעה לאורך רחוב ההלכה בתל אביב, למשל, תגלה מגדלים מרשימים המתנשאים לגובה של כמה עשרות קומות ומציעים יחידות דיור מפנקות. בין הראשונים שסימנו את העשירון העליון כפלח שוק אטרקטיווי ניתן למצוא את אלפרד אקירוב ומשפחת חבס.
אך בתקופה האחרונה משהו השתנה. סיום המסיבה הפיננסית והאי וודאות סביב גורלה של הכלכלה העולמית מתחילים לתת אותותיהם גם במשרדי המכירות היוקרתיים. זרם המבקרים נחלש וקצב מכירת הדירות הואט.
העננים האפורים מעל פעילות הנדל"ן העולמית משפיעים גם על מניות הענף בישראל: המשקיעים החליטו להיפטר ממניית חבס ובשנה האחרונה היא איבדה כמחצית משוויה. בגרף של אלרוב נדל"ן - החברה של אקירוב - הצניחה יותר מהירה ובשנה האחרונה נחתכה המניה ב-65%. צמח המרמן, המחזיקה ברבע מפרויקט העיר הלבנה, מחקה 70%.
חבס נלחם בריקושטים
"זו ממש לא התמונה בעסקים שלנו", טוען הרצל חבס, יו"ר חברת חבס, כנשאל על ההאטה בשוק דירות היוקרה. "אין ירידות מחירים, להיפך. העלינו מחירים כבר פעמיים. הלוואי שהיו לי עוד דירות - הייתי מוכר אותן בקלי קלות".
למרות השמועות בנוגע לקשיים במכירת הדירות, חבס נשמע פסקני. בנוגע לפרויקט מגדלי YOO של החברה, הכולל שני בניינים שגובהם 34 קומות, הוא מסביר כי "מטבע הדברים, אחרי שמכרנו 90% מהמגדל הראשון ו-70% מהמגדל השני, היקף העסקאות הולך ופוחת. אין לי אפשרות למכור כל דירה פעמיים. כשהבנו שהמוצר שלנו מתכלה וזוכה למחיר מאוד יציב - העלינו את המחירים".
חלק מהבעיה של חבס נוגעת לדו"חות הכספיים, אשר אינם מספקים את המידע הנחוץ למשקיעים: ההכנסות והרווח מהפרויקט מוכרים רק עם השלמתו ומסירת הדירות, ועד כה לא נכללו בתוצאות הפיננסיות. אלא שבינתיים המניה מתרסקת, והחברה נאלצת להתמודד עם הריקושטים שנוצרו.
חבס עצמו שומר על אופטימיות. "המצב שלנו פנטסטי", הוא אומר. "שוק מגדלי היוקרה מספק הרבה רעש, אבל העשייה יותר מצומצמת. השוק מספק רק כמה עשרות דירות בשנה. דווקא ההצלחה החריגה של הפרויקט שלנו גרמה לאנשים לחפש מה לא בסדר".
חבס מתייחס גם לפרויקט הדגל השני של החברה - בניין המגורים היוקרתי ברוטשילד 1 בתל אביב. "פרויקט זה נמצא בשלבי הקמה וכבר מכרנו את כל הדירות", הוא אומר. "הפרויקט זכה לביקושים מדהימים במחירים גבוהים מאוד, של 10 אלף שקל למ"ר. יש הכנסות בהיקף של 1.3 מיליארד שקל מהפרויקט שעוד לא קיבלו ביטוי בדו"חות הכספיים. סיימנו למכור את כל הדירות ברווחיות מצוינת שנתיים מראש. מי שיעבור באזור הבנייה, יראה שמשרד המכירות נסגר".
אז אין האטה?
"אני לא מדבר בשמם של אחרים, אני מכיר את העסק שלי. יש לנו יתרון בשוק דירות היוקרה במגדלי YOO. לקוח שמגיע אלי לא צריך לחכות שלוש שנים לקבלת הדירה. כשאתה מגיע ויכול להתרשם מהדירה, זה מוסיף לך ביטחון, אתה לא קונה שרטוט על נייר. הוודאות הזו כיום בשוק היא מצרך מבוקש לאור המצב הקשה במשק".
אז העסקים כרגיל?
"תדירות הביקורים במשרד המכירות קצת ירדה. אבל מי שמגיע כבר עבר את כל המשוכות הפסיכולוגיות, הסבירות היא שהוא יקנה דירה".
המשקיעים פסימים
המשקיעים במניית חבס פחות אופטימיים מבעל השליטה. עם זאת, נראה שגם אנשי מקצוע בתחום מעריכים את הפרויקטים של החברה. "אני מברך את הרצל חבס על ההצלחה האדירה שלו בפרויקטים", אומר עמוס גלזר, מנכ"ל אנגלו-סכסון תל אביב. "חבס יצאה לשוק לפני כשנתיים, כשרק עכשיו מתחילים להרגיש את המשבר שקיים בקרב רוכשי דירות יוקרה".
אז יש משבר בשוק היוקרה?
"זו לא התמוטטות או קריסה, אבל יש ירידה בביקושים ובמחירים. בארבעת החודשים האחרונים ירדו מחירי דירות היוקרה במגדלים ב-10%. מצב הכלכלה העולמית והירידות בבורסות בעולם השפיעו על עשירי תבל ופגעו ביכולת שלהם לקנות דירות מסוג זה, במיוחד יהודים אמריקאים, שירידת הדולר פוגעת בכוח הקנייה שלהם. גם ישראלים עשירים נפגעו מהכלכלה ומחולשת הדולר. כיום הרכישות מלוות בבדיקה מוקפדת יותר של העלות למ"ר. אני לא בטוח שיימצאו אין ספור קונים בפרויקטים שנבנים או מתוכננים כעת".
פרויקט נוסף שגלזר מציין כמוצלח במיוחד הוא פרויקט רוטשילד 34, שמקימה חברת ברגרואין. מדובר במגדל יוקרה שיוקם בצומת הרחובות אלנבי-רוטשילד, כשהאדריכל של הפרויקט יהיה ריצרד מאייר - מהאדריכלים הבולטים בעולם כיום. בבניין, שנמצא בימים אלה בשלבי הקמה, נמכרו כשליש מהשטחים במחירים של כ-13 אלף דולר למ"ר.
לברגרואין פרויקט נוסף, בשכונת נחלת בנימין, הכולל שישה בניינים משוחזרים ושניים חדשים. החברה תציע בפרויקט זה כ-50 דירות - אף אחת מהן עוד לא נמכרה. יגאל צמח, מנכ"ל החברה, לא נשמע מודאג מהעניין. לדבריו, גם כשהמיתון העולמי יגיע גם לישראל עדיין יהיו קונים לסחורה היקרה.
נראה שגם המשקיעים של ברגרואין אינם מודאגים: האג"ח של החברה, שהונפקו לפני כשנה בבורסה בתל אביב, נסחרות בתשואה של 8.6%, המשקפת את אמון המשקיעים ביכולת החזר החוב של החברה. בין המחזיקים באג"ח של ברגרואין ניתן למצוא נציגות מרשימה של מוסדיים, בהן הראל-פיא, כלל, ילין לפידות, מגדל, פסגות ודש.
"כדי לקנות דירות יוקרה צריך שני דברים: כסף וסטייט אוף מיינד", אומר צמח. "הירידות בבורסה והמיתון העולמי השפיעו על מצב הרוח וגם על הארנק. לכן, אנשים שהיו בסבירות נמוכה של רכישה בהתחשב בשני הפרמטרים האלה, כבר אינם צרכנים פוטנציאליים".
הנימה של חבס וצמח בנוגע לעסקים שלהם אופטימית. אולם, אם הכלכלה המקומית תציג שיעורי צמיחה מתונים בהרבה, גם בעלי הממון ירגישו את ההאטה ויצמצמו במותרות. במצב כזה, יישארו קומות מיותמות במגדלי היוקרה שהולכים ונבנים בעיר.