בתוכניות של הפלאזה בלאס וגאס לא הופיע המשבר העולמי

>> בחגיגות 100 השנים למלון המיתולוגי של ניו יורק - הפלאזה - יצחק תשובה כבר הבין שהוא עשה עסקה מצוינת. זרם המחמאות מתושבי מנהטן שטף את איש העסקים המחוספס.



שלוש שנים לפני כן המצב היה שונה מאוד. הניו יורקרים לא קיבלו בחום את הישראלי שצנח להם בשדרה החמישית. לא רבים האמינו בעסקת הענק. "אם הוא בכלל ירוויח", אמרו אז, "זה יהיה טוב". בפועל הצליח תשובה למכור את כל הדירות, חלקן תמורת 30-40 מיליון דולר. תשובה רשם רווח של חצי מיליארד דולר ממכירת הדירות בלבד - המהוות רק שליש מהפרויקט - כשהמלון נותר באחזקתו. עם ההצלחה בא התיאבון.







לפני יותר משנה החל תשובה לבדוק עסקות בעיר ההימורים המערבית לאס וגאס. לאחר בדיקות מקיפות רכש תשובה במאי 2007 156דונם ברצועת המלונות הראשית של העיר (הסטריפ) עבור 1.2 מיליארד דולר.



תשובה ידע שגם נוחי דנקנר בדק את אותו אזור. הוא הרים טלפון לדנקנר, שהיה מעורה בפרטים ובפוטנציאל העסקי, והשניים החליטו לצאת למסע עסקי משותף כדי לבנות את הפרויקט הגדול ביותר בהיסטוריה של היזמות הישראלית: פלאזה לאס וגאס, שבהקמתו יושקעו 8 מיליארד דולר. כל אחד מהם מחזיק ב-50% בחברה שהקימו לצורך הקמת הפרויקט - אלעד-אי.די.בי לאס וגאס. הנתח של דנקנר מתחלק בין נכסים ובניין לאי.די.בי פיתוח (כל חברה מחזיקה ב-25%).



למרות הסיכון הרב במיזם הענק, השניים הלכו על כל הקופה. התוכנית: הקמת המלון היוקרתי והמפואר ביותר בלאס וגאס. פרויקט שיכלול 4,000 חדרי מלון, 3,000 דירות מגורים יוקרתיות, קזינו, אולמות כנסים, תיאטרון ומרכז מסחרי. בארבע הקומות הראשונות, ששטחן הכולל יהיה 140 דונם, ירוכזו כל עסקי המסחר, הקזינו והתיאטרון. מעליהן יוקמו שבעה מגדלים בני 50 קומות. הקרקע אומנם נרכשה תמורת סכום אדיר - 1.2 מיליארד דולר - אך למעשה מדובר במחיר נוח. הפרויקט יכלול חדרי מלון, דירות ואולמות קזינו, כך שהיחס בין עלות הקרקע לפרויקט כולו אינו גבוה: עלות הקרקע בפלאזה היא רק 15% ממחיר הפרויקט, בעוד שיש פרויקטים בהם מחיר הקרקע מגיע ל-30%-40% ממחיר הפרויקט.



בבייג'ין בונים פחות







מה שלא הופיע בתוכניות העסקית של הצמד היה משבר המשכנתאות האמריקאי, שפרץ חודשיים לאחר מכן, האט את הכלכלה הגלובלית והוביל לירידות חדות בבורסות בעולם.



אף שלאס וגאס הפגינה עמידות כלכלית במשברים קודמים, המשבר הנוכחי מצליח לפגוע גם בעיר המדבר הנהנתנית. תפוסת החדרים בבתי המלון - שבדרך כלל מגיעה ל-90%-95% - ירדה, והובילה לירידת מחירים של החדרים בעיר, לאחר שבשנים האחרונות חלה עלייה רצופה עד ליותר מ-135 דולר ללילה בממוצע. ההכנסות מהימורים ירדו ב-3.3% לעומת 2007. מספר המבקרים בכנסים - שנחשבים מקור הכנסה מרכזי למלונות בעיר - ירד ב-7.1%, וגם מניות חברות ההימורים הבינלאומיות החלו לרדת בחדות מתחילת השנה.



גם תנופת הבנייה החזקה בלאס וגאס מגבירה את החששות מפני עודף היצע. יותר מ-40 אלף חדרים חדשים ייבנו בארבע השנים הקרובות - 7% מחדרי המלון הנבנים בארה"ב - פי שלושה ממספר החדרים שמספקת בייג'ין באולימיפאדה. בכירים בענף לא משוכנעים שיהיו מספיק תיירים כדי לענות על הגידול המאסיווי.



הקמת הפרויקט, שנמצא בחיתוליו, אמורה להימשך ארבע-חמש שנים. ייתכן שתשובה ודנקנר בונים על כך שעד אז כלכלת ארה"ב תתאושש וזרם מבקרים חובבי הימורים ישטוף את המלון החדש שלהם. ועדיין, השקעת הענק בסדר גודל כזה מצריכה מימון. לצורך רכישת הקרקע העמיד כל אחד מהם הון עצמי של 300 מיליון דולר, ובנוסף נטלו השניים אשראי לא זול של כ-600 מיליון דולר.



ההשקעה הנוספת תידרש לפרויקט מהון עצמי ומימון חיצוני, אך התנאים הכלכליים הקשים לא צפויים להקל על המשימה. תשובה ודנקנר מקיימים כיום מגעים עם בנקים גדולים, אבל הגופים הפיננסיים לא ששים להעניק אשראי גם לטייקונים כמו תשובה ודנקנר. בינתיים הם ממתינים לתוכנית העסקית ולמודל המדויק של הפלאזה.



לא עומדים בזמנים



על התקדמות הפרויקט אפשר לעקוב דרך הודעות הבורסה של נכסים ובנין, חברה בת בקונצרן של דנקנר (החלק של תשובה בפרויקט הוא פרטי). המשקיעים בנכסים ובניין לא נלהבים מהיציאה המאוחרת של דנקנר לחו"ל, וגם הסנטימנט השלילי במגזר הנדל"ן העולמי לא תומך במחיר המנייה. בשנה האחרונה ירדה נכסים ובניין ב-60% משוויה והיא נסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.5 מיליארד שקל.



לפני כשלושה חודשים קיבל הפרויקט את האישורים הנדרשים כדי להתחיל את הבנייה. הבנייה היתה אמורה להתחיל כבר במחצית השנייה של 2009, אך כעת נראה כי יש צורך לעדכן את לוחות הזמנים: השניים עוד לא גייסו מימון והמצב בשוק המגורים האמריקאי לא מעודד אותם להתחיל.



מקורבים לפרויקט אומרים כי דנקנר ותשובה לא מודאגים. לדבריהם, אף ששוק הדיור האמריקאי במצוקה ומחירי הדירות נופלים, הפלאזה בווגאס מציעה מוצר שאינו מיועד לאוכלוסיית הביניים - שספגה את מירב הפגיעה במשבר.



"קשה להאמין שהאנשים שירכשו דירות בסכומים כאלה יזדקקו לשירותי משכנתאות לשם כך", מוסיף מקורב לעסקה. "בתרחיש הגרוע ביותר, השניים יישארו עם מגרש והפרויקט ייגנז. הם מפסידים 100 מיליון דולר בכל שנה כשהקרקע עומדת ללא פעילות, אז כל אחד יפסיד 150 מיליון דולר. הם ישרדו גם את זה".