מיקי נפתלי: "הפרויקט בווגאס ייפתח ב-2011, איש לא חושב שארה"ב תהיה במיתון עד אז"

ניו יורק



>> "נוחי דנקנר ויצחק תשובה הם אנשים שונים מאסכולות שונות, אבל השותפות היא על הכיפאק. אני לא יודע מאיפה הגיעו השמועות שהם לא מדברים" - כך משיב מיקי נפתלי, מנכ"ל קבוצת אלעד, הזרוע הפרטית הבינלאומית של תשובה, על שאלה בדבר המחלוקת בין שני טייקוני העסקים הישראלים המשתפים פעולה בפרויקט הענק בלאס וגאס.



המפגשים עם נפתלי החלו עוד בכנס TheMarker בפלאזה בניו יורק בפברואר, ונמשכו עד לאחרונה.



"רק לא מזמן הייתי עם נוחי והצוות שלו, רפי ביסקר וחיים גבריאלי, בווגאס", מספר נפתלי. "ביום ישבנו כמו בישיבות דירקטוריון ובערב הלכנו לאכול יחד. יצחק בדיוק נפגש עם סרקוזי בישראל, אז הוא לא יכול היה להגיע, אבל זו היתה פגישה נהדרת. מדובר בשיתוף פעולה טוב בין שתי קבוצות טובות וזה עובד נהדר".



הלכתם לקזינו?



"לא. אני לא מסוגל לשבת בקזינו".



אתה? הרי אתם מתכוונים להיכנס גם לעסקי ההימורים בקבוצה.



"נכון, כי בהימורים הבית תמיד מרוויח. להיות מהמר זה פחות רווחי".



מקום 18 בניו יורק



נפתלי הוא אחד השמות הפחות מוכרים מבין המנהלים שעובדים עם תשובה, וגם אחד הוותיקים שבהם. זה לא הפריע לו להתברג במאי האחרון למקום ה-18 ברשימת 100 אנשי הנדל"ן החזקים בניו יורק, כשהוא מקדים את דונלד טראמפ, הגיע למקום ה-38.



על הקמת האמפריה הנדל"נית של תשובה בצפון אמריקה עובד נפתלי מאז תחילת שנות ה-90.



"ב-91' התגוררתי בלוס אנג'לס", הוא מספר. "סיימתי תואר בהנדסה ומינהל עסקים. במקביל ללימודים ניהלתי בנייני דירות, בעיקר של מהגרים. היה לי כיף גדול שם, אבל אז החלה מלחמת המפרץ הראשונה. ראיתי את הטילים נוחתים על רמת גן והרגשתי נורא. מכרתי הכל וחזרתי לישראל. הפגישו אותי עם יצחק במשרד שלו בכיכר העמצאות בנתניה. היתה לו אז פעילות קטנה בנדל"ן והוא קיבל פרויקט לבניית מגורים לעולים חדשים בדימונה ובאשקלון. התחלתי לעבוד אתו בצוות שאחראי על הקמת שכונת מגורים בכפר סבא ובחדרה.



"בהמשך התחלנו לעסוק במלונאות. תשובה קנה שלד של מלון נטוש באילת, שמאוחר יותר היה למלון פארדייז הראשון ושעל בסיסו הוקמה רשת פארדייז. בנינו גם את הילטון ירושלים, באר שבע ומלכת שבא באילת. לאחר מכן קיבלתי על עצמי את ניהול השותפות שיצרנו באלעד עם האחים עופר ואורי דורי בבניין הסיטי טאואר ברמת גן. באותם ימים גם עסקתי באופן עצמאי בנדל"ן. כל אותה תקופה הייתי למעשה פרילנסר, אבל עבדתי בעיקר עם תשובה. כשהוא הקים את דלק נדל"ן, אחרי שהשתלט על דלק ב-98', אני הייתי אחראי על הסיטי טאואר. ב-2000 תשובה החליט שהוא רוצה להרחיב את פעילותו בארה"ב, שהסתכמה אז בעשרות מיליוני דולרים בודדים, ועברתי לשם".



אם לחזור רגע ליחסים בין תשובה לדנקנר, אולי השמועות החלו משמועות אחרות על קשיים בפרויקט שלכם שם? טוענים ששילמתם מחיר יקר מדי על הקרקע.



"עסקת לאס וגאס היא עסקה סופר טובה. קנינו את המגרש הכי טוב על הסטריפ של וגאס. אין ויכוח על זה. סטיב ווין, בעל המלון שממוקם מול הפרויקט שלנו, שלדון אדלסון, MGM, כולם אומרים את זה. נכון, מחיר הקרקע נראה יקר. אבל קיבלנו אישור בנייה לכ-1.5 מיליון מ"ר, כך שהמחיר פר מ"ר הוא נמוך למדי. פעם בנו בווגאס בניינים יותר קטנים. מלון מיראג' למשל, שנבנה בתחילת שנות ה-90, מתנשא לגובה של כ-100 מטר בלבד. אנחנו נבנה לגובה של 200 מטר. אנחנו באים מאסכולה שבה כל מטר חשוב. נלחמתי על כל מטר בפרויקט. הכנו תוכנית בנייה מאוד גדולה.



"גם כיום בתי המלון של וגאס מלאים בתפוסה של 95% ויש להם הזמנות לשנתיים מראש. השוק שם מדהים. גם כשהיה מיתון בארה"ב בווגאס לא הרגישו את זה. בכל מקרה, הפרויקט אמור להיפתח רק בעוד ארבע שנים. גם החזאים הכי פסימיים לא חושבים שארה"ב גמרה את הקריירה. מדברים על זה שיהיה טוב ב-2009, או ב-2010. אנחנו מתכננים לפתוח ב-2012-2011, ואין אף אחד שחושב שעד אז ארה"ב תהיה במיתון.



"כיום כמעט בלתי אפשרי לבנות בארה"ב ולהישאר בתקציב, כי עלויות הבנייה עלו דרמטית בכל העולם. היתרון שלנו הוא שהמחירים חוזרים לאט לאט להיות נורמלים, וכשאנחנו נבנה בשנה הבאה, הקבלנים יהיו במצב כזה שתהיה לנו אפשרות לקבל את המחירים הטובים ביותר. כך יוצא שנבנה כשזול לבנות ונפתח כשהצמיחה תחזור, לעומת אחרים שפתחו באחרונה ונתקעו".



למה זה לוקח כל כך הרבה זמן?



"פרויקט כזה לוקח זמן ואנחנו עובדים באופן אינטנסיווי. אנחנו מביאים את התוכניות לרמת פירוט ותיאום מאוד גבוהה שתביא אותנו לשליטה במצב. מהצד השני, כבר יש עלויות מימון וצריכים לגייס עוד כסף. אם לפני שנה השוק הפיננסי היה פתוח, כיום הוא סגור. אבל את הרכישה כבר מימנו, כל הריבית כבר בתוך ההלוואה והקרקע כבר שלנו. רק בעוד שנה נצטרך מימון נוסף לבנייה. זו שנת בחירות ונגיד הבנק הפדרלי, בן ברננקי, עושה בינתיים הכל נכון כדי להכין את הקרקע לשינוי מומנטום. אנחנו מעריכים שבשנה הבאה המומנטום יחזור להיות חיובי. אנחנו כל הזמן עם עין פקוחה אבל מבחינתנו המימון יקר היום, כשהמומנטום ישתנה נצא לדרך".



לדברי נפתלי, ההיקף הראשוני של הפרויקט הוא בסדר גודל של 5 מיליארד דולר, ויהיו בו 2,700 חדרי מלון וסוויטות ועוד 30 אלף מ"ר של אולמות ארועים ושטחי כנסים ו-11 מסעדות. "בשלב השני נבנה עוד בנייני מגורים, כל בניין בסדר גודל של כ-300 מיליון דולר", הוא מוסיף. "זה יכול לקחת עשר שנים לבניין, תלוי בשוק. בסך הכל יש ציפייה מאוד גדולה מאתנו לעשות וואו של פרויקט".



יש סיכוי שנגיע למקאו



יש תוכניות לבנות בתי קזינו בעוד מקומות בעולם?



"יש סיכוי שנהיה במקאו".



שוק הנדל"ן האמריקאי בצרות, כיצד זה משפיע עליכם?



"הרעיון של אלעד גרופ הוא לייצר יציבות מקסימלית בימי משבר. כשמסתכלים על חברות אמריקאיות, כולן מרוכזות בתחום מסוים של נדל"ן, לכן האטה בשוק מסוים יוצרת להן בעיה רצינית. כדי ליצור יציבות מקסימלית אנחנו פועלים ויוזמים בכל הסקטורים ובפיזור גאוגרפי וזאת כדי שההשפעה עלינו לא תהיה ברמת הקבוצה.



"יש לי 180 עובדים בקנדה, ארה"ב וסינגפור, ואנחנו עוד מתרחבים באסיה. הפעילות שלנו בקנדה, שהיא מאוד גדולה, לא נפגעה עד היום. אנחנו פעילים בטורונטו, מונטריאול, קלגרי וונקובר. המצב כיום מוכיח כי כשארה"ב במיתון, קנדה לא נפגעת. חוץ מזה אנחנו פרושים בכל החוף המזרחי מבוסטון ועד פלורידה, במרכז שיקאגו ובדאלאס, במערב ארה"ב, בקליפורניה ובלאס וגאס. אנחנו גם מתחילים להיכנס גם לחוף המערבי. אם יש היחלשות כלל עולמית ברור שזה משפיע. בסן דייגו למשל המצב היום קשה אבל האיזון שלנו הוא מקסימלי.



"בניו יורק צריך לזכור שיש את ניו יורק כולה - ויש את מנהטן. אנחנו פועלים רק במנהטן ורק באזורים הטובים ביותר. מנהטן זה אי, בלי קרקעות ובניינים עודפים, אם יש היחלשות היא רק בשוליים.



"מאז 2000 בנינו הרבה במנהטן ויצרנו לנו שם ומעמד בקהילת הנדל"ן המקומית. הצלחנו להיכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי שמוחזק כבר כמה דורות בידי מספר מצומצם של משפחות וזה לא היה פשוט".



מה היקף הנכסים שהקבוצה מנהלת היום?



"יש לנו הון עצמי של מיליארד דולר וחוב נמוך מ-3 מיליארד דולר. אלעד גרופ מנהלת כיום נכסים בהיקף של 5.5-6 מיליארד דולר, חצי מזה באלעד קנדה. אנחנו קבוצת ענק.



קנית משהו גם לעצמך?



"אין לי זמן להקים משהו עצמאי. אנחנו עובדים מסביב לשעון".



מה עם הפלאזה? מכרתם את כל הדירות?



"הפלאזה מורכב משלושה חלקים. החלק הראשון הוא המלון שכולל 130 חדרים, החלק השני הוא מלון דירות שכולל 152 סוויטות ובנוסף יש לנו שם 182 דירות יוקרה פרטיות. בימים אלו אנחנו בתהליכי חוזה על הדירה האחרונה. הדירות נמכרו במחירים של עד 70 אלף דולר למ"ר".



נפתלי לא הסכים לפרט לגבי מחירי הדירות, אבל לפי הערכות הדירות נמכרו במחירים של עד 70 אלף דולר למ"ר, כשהדירה היקרה ביותר נמכרה ב-60 מיליון דולר ל-1,000 מ"ר, והזולה ביותר תמורת כ-2.5 מיליון דולר.



הדירות תוכננו כך שיהיו גדולות ולא ענקיות וחלק מהרוכשים איחדו שתיים-שלושה דירות. מעל עשר עסקות בבניין היו בהיקף של כ-40-60 מיליון דולר, אך ככל הנראה מדובר בדירות מאוחדות. על פי התקשורת, בין דיירי הבניין אפשר למצוא את ראש ממשלת איטליה, סילביו ברלוסקוני, את המיליארדר האמריקאי והבעלים של קבוצת הפוטבול הפטריוטס, רוברט קרפט, ואת איש הנדל"ן האמריקאי, הארי מקלאו. השמועות בנוגע לבניין במנהטן כוללות סיפורים על אנשי עסקים שרכשו דירה לאופר של ילדיהם או לעוזר האישי שלהם, ואפילו שמועה על משפחה שרכשה דירה קטנה גם לכלב, שכן יש לה נוף לחצר הפנימית.



עוד נקודה מעניינת נוגעת לשותף של תשובה בפלאזה ניו יורק - הנסיך הסעודי אל-וליד בן טלאל. "עד היום אני מופתע שלא עשו מהשותפות הזאת סיפור גדול בישראל", אומר נפתלי.



מתי אתם פותחים את החנויות בפלאזה?



"החנויות ייפתחו בעוד חודשיים-שלושה. כבר יש לי כמה חנויות, בהן רשת הטלפונים הסלולרים עם היהלומים MCM, ורשת קוסמטיקה ותכשיטים. אנחנו מביאים מותגים מאירופה והמזרח הרחוק שלא נמצאים בניו יורק כדי ליצור מבחר חנויות אופנה, קוסמטיקה, ספא ומסעדות.



"חלק מההתמודדות שלנו עם העובדה שהשדרה החמישית עמוסה בחנויות, הוא החיפוש שלנו אחר חנויות סופר יוקרתיות ולא חנויות ברמה בינונית. היתרון שלנו הוא שבשעות מסוימות יש תנועה אדירה של אנשים שנכנסים לפלאזה רק בשביל לצלם, שאולי ייכנסו גם לחנויות".



תשובה דיבר על פתיחת בתי מלון בכל העולם.



"בהקשר של הפלאזה אנחנו חושבים גם על יפאן וגם על אירופה. כבר השתתפנו במכרז בלונדון. המודל שאני הכי אוהב ומאמין בו מאוד זה דירות יוקרה, מלון סופר יוקרתי וריטייל, אם אפשר. מהיום הראשון רציתי שיהיה לנו בניו יורק מלון. כרגע אנחנו בונים בלאס וגאס ובעתיד בסינגפור. אנחנו רוצים ליצור מותג שיגיע ל-20 ערים גדולות בעולם. נרצה להגיע ללונדון, פאריס, מדריד, ברצלונה וטוקיו".



גם בדובאי רוצים פלאזה?



"אנחנו בודקים כל מיני אפשרויות. ההזדמנות צריכה להיות נכונה. אנחנו לא יכולים להתפשר על המיקום. עכשיו, בגלל המשבר הפיננסי, יש יותר הזדמנויות מאשר כשהכל צומח".



ההזדמנויות הן לגבי הפלאזה, או להתרחבות בכלל?



"אנחנו חושבים שיש עכשיו הרבה הזדמנויות בחברות ציבוריות בארה"ב".