את תושבי הפריפריה לא ממגנים מרעידות אדמה

באחרונה אנו מתבשרים חדשות לבקרים בדבר פעילויות ססמיות חריגות, המעידות על סכנה לרעידת אדמה גדולה. במקרה שבו תתרחש רעידת אדמה גדולה, כפי שחוזים המומחים, עלולים להיגרם נזקים בממדים גדולים, הן בנפש והן ברכוש.

כדי שלא להיתפס לא מוכנים לחלוטין, אישרה הממשלה לפני כשלוש שנים את תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38), שמעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני יותר מ-30 שנה ומתאימה אותם לתקני הבטיחות הדרושים. התוכנית מעניקה תמריצים לבעלי דירות בבניינים שבסיכון לקריסה ברעידת אדמה לחיזוק המבנה, ובתוך כך חידושם ושיפוצם. התמריץ שנתנה התוכנית הוא בדמות מודל כלכלי, המאפשר, תיאורטית, לדיירים להתקשר עם קבלן, שיחזק וישפץ את הבניין על חשבונו, בתמורה לזכויות בנייה להוספת דירות ומכירתן.

על אף אינספור דיונים וועדות שהוקמו במשרדי הממשלה לשם הסרת חסמים המעכבים ביצוע פרויקטים של תמ"א 38, התוכנית והחקיקה הנלווית אליה עדיין כוללים כמה חסמים, הן במישור הטכני-הנדסי, והן במישור המיסוי והוראות חוק המקרקעין, המשפיעים על כדאיות העסקות ליזמים, וזאת בהתחשב גם בסיכונים הקיימים וגם בחוסר הוודאות בנוגע למצב המשפטי. כל חסם שמוסר באמצעות תיקון חקיקה, חושף חסם חדש. כך למשל, דרישות הנדסיות פשוטות של הג"א בנושא ממ"דים ודרישות של כיבוי אש, מותירות על הנייר אלפי עסקות שלא ניתן יהיה לממשן עד לתיקון חקיקה נוסף.

בחודשים האחרונים החלה תנופה בהתקשרויות בין בעלי בניינים ישנים ויזמים וקבלנים, לביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38 לגבי בניינים באזור המרכז, מתוך ציפייה כי בקרוב יוסרו החסמים הקיימים המונעים את מימוש העסקות לגבי חלק ניכר מהבניינים. עם זאת, בכל הנוגע לפרויקטים בפריפריה, מנתניה צפונה ומראשל"צ דרומה, יש קיפאון מוחלט בכל נושא תמ"א 38, ולא בכדי. המודל הכלכלי המדובר לעיל אינו חל במקומות בהם ערכי הקרקע נמוכים, ובמלים פשוטות - לא משתלם לאף קבלן לחזק ולשפץ בניין באזור בית שאן למשל, בתמורה לבניית ארבע דירות על גג הבניין - שכן עלות החיזוק והשיפוץ עולה על התמורה ממכר הדירות. הוצאת הפריפריה מחוץ למעגל הפרויקטים לחיזוק ידועה למשרדי הממשלה והפקידים הנוגעים לחקיקה. עם זאת, לא נראה פתרון בעתיד הקרוב.

נראה שהפתרון הנדרש הוא שורה חדשה של תמריצים נדיבים יותר לקבלנים באזורי הפריפריה, שיהפכו את העסקה למשתלמת יותר לקבלן הקטן ו/או לחברות הגדולות, שמסוגלות להיערך לפרויקטים לאומיים גדולים. התמריץ יכול להיות ממומן ישירות מתוך תקציב הממשלה, בדרך של הקלות מיסוי נוספות, או מחוץ לתקציב, בדרך של הענקת קרקעות לבנייה במחיר מופחת ומתן עדיפות בקבלת מכרזים ממשלתיים, בתמורה לחיזוק שכונות בפריפריה, או בשילוב. כל תמריץ שיינתן כיום, תהא עלותו אשר תהא, עדיף על פני המחיר הציבורי הצפוי, בנפש ובכסף, של השארת המצב הקיים לחסדי שמים.

הכותב הוא שותף במשרד עורי הדין פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38