כישלון השוק האמריקאי

לאמיתו של דבר, פאני ופרדי הם כינויים שדבקו בשתיים. השמות שלהן הרבה יותר ארוכים - לאחת קוראים Fannie Mae ולשנייה Freddie Mac, קיצור של The Federal National Mortgage Association (לפאני) ו-The Federal Home Loan Mortgage Corporation (לפרדי).



בשעת כתיבת שורות אלה יש שמועות חזקות בשוק ההון שפאני ופרדי עלולות לקרוס - לאחר שמניותיהן נפלו בשבועיים האחרונים בכ-40%-50%. פאני ופרדי נהפכו בימים האחרונים לשתי החברות הכי מדוברות בעולם, אפילו יותר מגוגל ואפל, משום שנקלעו לקשיים חמורים.



מדוע אכפת לכל העולם משתי חברות בקשיים? משום שיחדיו השתיים חולשות על מחצית משוק המשכנתאות האמריקאי - שהוא הגדול ביותר בעולם; הן מחזיקות במישרין או בעקיפין בניירות ערך מגובי משכנתאות בהיקף של כ-6 טריליון דולר, בערך פי 50 מהתוצר של מדינת ישראל.



בשעת כתיבת שורות אלה השווקים הפיננסים בעולם מיטלטלים בחרדה מפני קריסתן של שתי החברות. אבל בשעה שתקראו את המאמר הזה החששות כנראה יתבדו, כי הממשל האמריקאי יודיע שהוא מתגייס להצלתן בדרך זאת או אחרת.







בימים הקרובים נקרא עשרות מאמרים שיסבירו מדוע פאני ופרדי נקלעו לקשיים, כיצד השוק לא תימחר סיכונים כנדרש, הרגולטורים נכשלו והשיטה כולה דפוקה.



אבל את ההסבר על מה שקרה שם נתחיל דווקא בסיפורם של שני בתים שנמכרו באחרונה - אחד בפלורידה והשני באריזונה. הסיפור של שניהם הובא השבוע ב"וול סטריט ג'ורנל".



הבית הראשון, בסקוטסדייל אריזונה, הוא בן ארבעה חדרים וממוקם מול פארק יפהפה. הוא נמכר במארס השנה ב-855 אלף דולר - עמוק מתחת למחיר של 1.65 מיליון דולר שבו נרכש שנה קודם לכן.



הבית השני, בקייפ קורל פלורידה, הוא בן שלושה חדרים ונמכר באחרונה ב-267 אלף דולר - לעומת מחיר של 535 אלף דולר שבו נרכש במארס 2006. בשני המקרים, הקונים של הנכסים מימנו את הרכישות בהלוואות משכנתא של 100%.



נתח גדל והולך מהלוואות המשכנתא מסוג זה בארה"ב ניתן בשנים האחרונות על ידי פאני ופרדי, במישרין או בעקיפין. לא מדובר בהלוואות מסוג "סאבפריים" - כלומר ללווים גרועים, עם הכנסה נמוכה וכושר החזר מפוקפק בריביות גבוהות - אלא בהלוואות שניתנו ללווים טובים. פאני ופרדי נתנו את ההלוואות ישירות או רכשו תיקי ניירות ערך מגובי משכנתאות מבנקים שנתנו אותן.



כאשר החל המשבר בשוק ההון האמריקאי לפני כשנה היו מי שטענו כי התקשורת "מנפחת" את הקשיים בשוק שולי יחסית - הלווים המסוכנים; השבוע, כשהממשל האמריקאי נאלץ להתערב ולהלאים למעשה את פאני ופרדי, התברר גם למי שעדיין פיקפק בכך שבועת הנדל"ן והאשראי האמריקאית היא הסיפור המקרו-כלכלי הגדול ביותר של העשור.



פאני ופרדי הן לכאורה חברות פרטיות, שמניותיהן נסחרות בבורסה והן פועלות בשוק המשכנתאות והכספים החופשי. ואולם שתיהן הוקמו על-ידי הממשל האמריקאי, ולכן נתפשו על-ידי הציבור כחברות שהממשלה לא תיתן להן ליפול.



לפאני ולפרדי, בתור חברות המשכנתאות הגדולות ביותר בארה"ב, היה כמובן חלק לא מבוטל בהתנפחות בועת הנדל"ן בחמש השנים האחרונות.



אם למישהו היתה חסרה הוכחה לכך שמי שניפח את בועת הנדל"ן במעשה ובמחדל הוא הממשל עצמו - בגירעונות תקציביים אדירים, בריביות אפסיות ובשפיכת כספים - הרי שהעובדה שהממשל יערוב עכשיו לשתי ענקיות המשכנתאות כדי למנוע את קריסתן בעקבות ירידת מחירי הנדל"ן, כבר לא מותירה מקום לספק.



בימים הקרובים ניאלץ לקרוא ולכתוב ניתוחים רבים ומסובכים על הסיבות לנפילה של פאני ופרדי. ננסה לחסוך לחלק מהקוראים את הכתבות הארוכות:



האמריקאים הצליחו להימלט ממיתון ב-2007-2003 ממיתון באמצעות צריכת אשראי מוגברת בחסות הממשל האמריקאי, הבנק הפדרלי וחברות מסוגן של פאני ופרדי. הן נתנו כסף, האמריקאים קנו נדל"ן, המחיר עלה, עליית המחירים הצדיקה מתן עוד אשראי שאותו אפשר היה לנצל לצריכה שוטפת וחוזר חלילה.



בשנה שעברה הגלגל התהפך, ובדרך למטה זה עובד באותה הצורה: ללווים אין כסף לעמוד בתשלומי הריבית, הבנקים מעקלים את הבתים, מציעים אותם למכירה, המחירים יורדים, תיקי ניירות הערך מגובי המשכנתאות נופלים, הבנקים נכנסים ללחץ ומנסים להיפטר מהמשכנתאות, המחירים יורדים וחוזר חלילה.



בגרף ניתן לראות את הנפילה המרשימה במחירי הבתים באזורים נבחרים בארה"ב - ואפשר גם לראות שבחלק מהאזורים המחירים יכולים לצנוח עוד הרבה למטה, עד שיחזרו לרמתם בתחילת הבום האחרון.



וזה הרגע לשאול מדוע הממשל האמריקאי ממהר להציל את הבנקאים למשכנתאות והבנקים להשקעות כמו בר סטרנס - אך לא ממהר לסייע למיליוני האמריקאים שלא יכולים לממן את המשכנתאות שלקחו.



הסיבה פשוטה: גל פשיטות רגל אישיות של מיליוני אמריקאים שייאלצו לעבור לדירות שכורות קטנות יכביד על הכלכלה - אבל לא יהרוג אותה. לעומת זאת, פשיטת רגל של בנק גדול יכולה ליהפך בתוך ימים ספורים לקריסה של המערכת הפיננסית, שבתורה עלולה לשתק את הכלכלה. פאני ופרדי גדולות מדי מכדי ליפול ובר סטרנס היה מחובר ומקושר מדי למאות מוסדות פיננסיים אחרים מכדי שאפשר יהיה להסתכן בנפילתו.



האם כולם חוזרים לנקודת ההתחלה? 2002, 2003 או 2004? כמובן שלא - בדרך למעלה קרה עוד משהו: האנשים אשר עסקו בתיווך של כל המשכנתאות האלה - בנקאי השקעות, ברוקרים, סוכני נדל"ן, מנהלים בחברות הדירוג ומנהלי הבנקים למשכנתאות - התעשרו, בנו בתים וקנו הרבה מכוניות ויאכטות. בעוד שרוכשי הבתים יחזירו את כל הרווחים על הנייר שהיו להם ובחלק מהמקרים יתרוששו - הבנקאים ישאירו אצלם את הכסף, היאכטות והמכוניות.



מהבנקאים ומהמתווכים לא צריך היה לצפות להתנהגות שונה - הם הרי שם כדי לגזור עמלות. המאכזבות הגדולות הן כמובן חברות הדירוג - אלה שחילקו לכל הבנקאים והמשקיעים המוסדיים תעודות ביטוח לכל ניירות הערך מגובי המשכנתא.



חלק מהן עשו זאת משום שנפלו בטעות הקלאסית של הסתמכות על ההיסטוריה של העליות במחירי הנדל"ן, וחלק מהן הבינו שזה ייגמר ברגע אבל היו ממוקדות יותר ביאכטות. או כמו שהפליא לתאר זאת אנליסט בחברת דירוג באימייל שכתב לפני שנתיים ונחשף השבוע על-ידי רשות ניירות ערך האמריקאית: "נקווה שכולנו נתעשר ונפרוש לפני שמגדל הקלפים של שוק המשכנתאות יתמוטט".



לא נסיים לפני שנספר מי היה האיש שהקים ב-1938 את פאני, שממנה נולדה אחרי 30 שנה פרדי: FDR - הנשיא פרנקלין רוזוולט, שביקש להכניס נזילות לשוק המשכנתאות במסגרת ה-New Deal - התוכנית הכלכלית שנועדה להוציא את הכלכלה האמריקאית מהמשבר.



70 שנה אחרי ה-New Deal מוצאים עצמם האמריקאים במקום דומה עם אותה פאני מיי - השוק נכשל, הכלכלה בצרות, והממשל נאלץ להתערב.