אבל ההחלטה היתה רק שלב ראשון במסלול מכשולים של העברת הקרקע לטובת החברה הממשלתית שהוקמה לצורך תכנון הפארק וניהולו. מדובר בטיפול במגוון רב של בעלי זכויות בקרקע ובסכום בלתי ידוע של פיצויים שהמדינה תצטרך להעביר להם.
פארק איילון הוא רק דוגמה. הבעיה קיימת במקרים רבים של שימור שטחים פתוחים. כך למשל, יש קושי רב בקידום הקמת הפארק במזרח הירקון ופארק השרון מדרום לחדרה. גם כאן, הבעיה היא הצורך למצוא הסדרים לקרקעות בבעלות פרטית, או במקרים של חוכרים שצברו זכויות בקרקע.
בפארק איילון, מינהל מקרקעי ישראל כבר התחיל להסדיר את הסוגיה הקרקעית. "החברה הממשלתית המקימה את הפארק ביקשה מאיתנו להתחיל עם המתחם שבו נמצא אתר הפסולת של חירייה, שטח של כ-500 דונם", אומרת עו"ד ענת ברק ממחוז תל אביב של מינהל מקרקעי ישראל.
בתחילה נראה היה שהשלב הראשון מתקדם היטב, מאחר שמדובר בשטח בחכירת גורם ציבורי, עיריית תל אביב. אבל לאחר שהמינהל הודיע לעירייה כי תוקף החכירה שלה פג, מסרה העירייה בתגובה כי היא עדיין רואה את עצמה כבעלת זכויות על הקרקע. משמעות הדבר: העירייה עשויה לדרוש מעורבות בניהול הפארק או אולי אף פיצוי כספי עבור הקצאת הקרקע לחברה הממשלתית.
בינתיים ממשיך המינהל במהלך ההסדרה. "כוונתנו להעניק בשלב ראשון הרשאה לפיתוח לחברה הממשלתית", מסבירה ברק. "אם היא תעמוד בתנאי ההרשאה, בשלב הבא היא תקבל את השטח במעמד של חכירה לתקופה ארוכה".
בהמשך יידרש המינהל לטפל במגוון רב של בעלי זכויות על הקרקע: מחוכרים עונתיים ועד מושבים המחזיקים שטחים מעובדים. יש לטפל גם בגופים כגון חברת "הזרע", שמחזיקה שטח גדול המיועד להיות חלק מהפארק. חברה זו מנהלת מאבקים משפטיים נגד הכוונה לייעד את השטח לפארק ולא לאפשר לה לממש בו תוכניות בנייה. הליכים אלו יצריכו תשלום פיצויים בהיקף שאותו עדיין לא ניתן לאמוד.
במקרה של פארק השרון הנמצא מדרום לחדרה, עולה בעיה של בעלות פרטית על חלק מהשטח. המדינה הסכימה להעביר לטובת הקמת הפארק 17 מיליון שקל, המיועדים לפיצוי בעלי קרקע בגין ירידה בערך נכסיהם בעקבות הכרזת הפארק. אלא שבמקרה זה הקרקע עדיין תישאר פרטית, ולא ניתן יהיה להקים בה תשתיות עבור הפארק.
אפשרות אחרת היא להעניק לבעלי הקרקע פיצוי מלא על ערך הקרקע, אך מדובר בסכום גדול שהמדינה אינה מוכנה לתת. פתרון נוסף הוא לתת לבעלי הקרקע זכויות בשטחים אחרים.
למרות הקשיים ביישום התוכניות להקמת הפארקים, הושגה בהם התקדמות משמעותית - והיא עצם קביעת מעמד השטח כבלתי מיועד לפיתוח. יש שטחים פתוחים שלא קיבלו מעמד כזה. כדי להגן גם עליהם, מנסים הגופים הסביבתיים למצוא דרכים להרחיב את היקף השטח המוגן, תוך הסתייעות בארגונים חוץ-ממשלתיים.
שימור באמצעות רכישה
מכון דש"א, הפועל במסגרת החברה להגנת הטבע, פירסם בשבוע שעבר מסמך הנקרא "רכישת קרקע או זכויות בקרקע לצורך שמירתה כשטח פתוח". את המסמך כתב מתכנן הערים תומר גוטהלף, שערך בדיקה של דרכי רכישת הקרקע הקיימות בעולם והאפשרות ליישמן גם בישראל.
קרנות לשמירת קרקע שהקימו גורמים ציבוריים הגיעו בארה"ב להישגים מרשימים. במדינה זו פועלות כיום יותר מ-1,500 קרנות כאלה, והן הצליחו להגן על קרקעות בהיקף של 38 מיליון דונם.
גוטהלף בדק כמה חלופות להקמת מנגנון דומה בישראל. הוא בחן אפשרויות כמו הקמת קרן לשמירת קרקע במסגרת הקרן הקיימת, שימוש בארגון סביבתי קיים כדי להתניע פעילות זו, או הקמת ארגון חדש שיעסוק בכך.
בסופו של דבר, הוא קבע שהחלופה הטובה ביותר היא להקים קרן חדשה ונפרדת משאר הפעילויות של ארגוני סביבה. היא תעסוק בשמירת קרקע במתכונת דומה לזו הקיימת בארה"ב.
קרן זו יכולה לפעול בדרך של קבלת בעלות על הקרקע או לקבל זיקת הנאה לשימור. זיקה זו היא זכות קניינית במקרקעין, המאפשרת לבעל הזיקה שימוש למטרה מסוימת כמו שימור, זאת מבלי שהוא יהיה בעל זכות החזקה בקרקע. מדובר בדרך כלל בהסכם שנעשה בין קרן לבין בעל הקרקע.
הקרן תוכל לפעול מול בעלי קרקע פרטית, אך להערכת גוטהלף גם להבטיח שימור של קרקעות הנמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. למשל, היא תוכל להשתתף במכרזים של קרקע לשיווק מטעם המינהל.
אפשרות נוספת היא לרכוש זכות של זיקת הנאה לשימור בנחלות חקלאיות של יישובים כפריים, ולהבטיח שיימנע בהן פיתוח. בעבר היה בלתי אפשרי לפעול בדרך זו בגלל מדיניות המינהל שדגלה בעיקרון של שלמות הנחלה החקלאית, ומנעה הפרדה של שטח מסוים מהנחלה לטובת מטרה כמו שימור. אולם גוטהלף מציין שעיקרון זה הולך ונחלש בשנים האחרונות.
לכאורה נראה כי אין סיכוי רב שבישראל תפעל קרן שתצבור סכומי כסף גדולים מספיק כדי להשיג זכויות על קרקע. ואולם גוטהלף טוען שדיני המס בישראל מעניקים הטבות משמעותיות למי שתורם למוסדות ללא כוונת רווח. הטבות אלו יהוו תמריץ להעברת קרקע לטובת הקרן, בעיקר מצד מי שיש ברשותו קרקע שקשה לייעדה לפיתוח, אך גם לא כדאי להמשיך ולקיים בה עיבוד חקלאי.
את החשיבות של קיום הקרן ממחיש גוטהלף באמצעות הדוגמה של חוף כורסי בכנרת. זהו אחד החופים הפתוחים האחרונים שנותרו באגם, ומינהל מקרקעי ישראל שיווקו לצרכי פיתוח למלונאות ונופש. מדובר בשטח שבו תוכנית מאושרת המאפשרת הקמת 400 דירות אירוח, מסעדות ומגרשי חנייה.
ארגונים סביבתיים ניסו למנוע את המהלך, אך ללא הועיל. גוטהלף טוען כי קיומה של קרן לרכישת קרקע היה מאפשר לה להשתתף במכרז ולזכות בו. במקרה זה היא לא היתה יכולה למנוע את הפיתוח, כי הוא היה אחד התנאים שהוצבו במכרז, אולם היא היתה יכולה לשנות באופן משמעותי את אופן הבנייה בחוף ואת היקפו. "הקרן היתה יכולה להרחיב מאוד את הרצועה שלא תפותח, לצמצם את מספר יחידות האירוח, ובמקום בנייה קשיחה להציע הקמה של כפר אקולוגי עם בקתות קש", כותב גוטהלף. "ניתן לומר שהיא היתה יכולה להציל את חוף כורסי מפיתוח אינטנסיווי ובלתי הפיך".
התלאות שבדרך לפארק איילון
צפריר רינת
18.7.2008 / 11:38