למרות המשבר בנדל"ן: חברת מעלות העלתה את תחזית האשראי של ריט1 ל"A חיובי"

הדירוג הנוכחי של אגרות החוב נותר A אולם תחזית הדירוג הועלתה ופירוש הדבר הוא שבמעלות סבורים כי אם תמשיך החברה להציג שיפור, דירוג האשראי שלה עשוי לעלות.



לאחר כשנתיים של פעילות, ריט1 מחזיקה ב-12 נכסים מניבים (כולם בישראל) הרשומים בספרי החברה לפי שווי של 892 מיליון שקל ? 10 מהם בשליטתה המלאה של הקרן. מדובר בשטח של כ-130 אלף מ"ר. אמנם במעלות לא מציינים זאת, אולם החשיפה של ריט1 לישראל בלבד ? בה מורגשת האטה קלה ביחס למיתון בארה"ב ? עשויה לתרום לחברה ולתזרים מזומנים יציב.



במעלות מציינים כי החברה שומרת על מדיניות פיננסית שמרנית הנובעת ממגבלות החלות על החברה מעצם תפקודה כקרן ריט. עם זאת, מדיניות החברה לשמירה על יחסים פיננסיים שמרנית יותר מהנקוב בנהלים.



במעלות מציינים כי רוב נכסי החברה ממוקמים במרכז הארץ ומושכרים בתפוסה גבוהה של 95% בממוצע. הנכסים מניבים NOI שנתי של 64 מיליון שקל המייצגים תשואה של 7.5%. NOI - Net Operating Income כולל את דמי השכירות מנכסים בניכוי הוצאות התפעול המיוחסות לנכסים עצמם, כלומר ללא ההוצאה הכללית.



ריט1 ביצעה עד כה 3 הנפקות הון בהיקף כולל של 450 מיליון שקל כאשר מרבית הכסף גוייס ממשקיעים מוסדיים. ריט1 נהנית ממסגרת אשראי פנויה של 250 מיליון שקל ומתיק נזיל של 6 מיליון שקל. במעלות רואים בחיוב גם את העובדה שריט1 אינה משעבדת את נכסיה כנגד הלוואות מהבנקים ולכן תוכל, במידת הצורך, לקבל הלוואות נוספות כנגד נכס ספציפי. פירעון קרן ההלוואה יחל רק ב-2012 אולם ריט1 הנפיקה ב-2008 ניירות ערך מסחריים (מעין אג"ח לטווח קצר) שהונפקו לתקופה של 90 יום ומתחדשים לתקופה זהה עד ל-5 שנים מיום ההנפקה. ניירות אילו ניתנים לפירעון מוקדם על פי דרישת המשקיעים בהודעה של 7 ימי עסקים מראש.



בשורה התחתונה, סבורים במעלות כי החברה תמשיך בתהליך צמיחה והתפתחות תוך שמירה על היחסים הפיננסיים שהוצהר עליהם ומדיניות פיננסית שמרנית שאפיינה אותה עד כה. עם זאת, שינוי בשוק המימון בישראל, כתוצאה מהשפעת משבר הנזילות בשווקים הגלובליים, עשוי לשנות את יכולת גיוס הכספים של החברה ולהשפיע לשלילה על הדירוג.



מהי קרן Reit?



קרן ריט היא חברה נדל"ן שפועלת במתכונת מעט שונה מחברת נדל"ן רגילה. החברה רוכשת נכסי נדל"ן המניבים לה שכר דירה שאותו היא מחלקת למשקיעים. בשונה מחברת נדל"ן קלאסית, הקרן מתחייבת לחלק מדי שנה 90% מרווחיה כדיווידנד למשקיעים.



היתרון שמספקת השיטה היא ניהול מקצועי שאמור לסייע לקרן לבחור את הנכסים שיניבו את שכר הדירה הגבוה ביותר וכן יתרון הנזילות שכן קל יותר לקנות ולמכור את יחידות ההשתתפות של הקרן מאשר לרכוש דירה. העובדה שהקרן רוכשת סדרת נכסים במיקומים שונים מאפשרת להקטין את הסיכון שכן אין תלות בנכס ספציפי אלא במספר רב. סוכריה נוספת היא הטבת המס הניתנת למי שמחזיק ביחידות השתתפות.