רותם רוזן, מנכ"ל אפריקה ישראל-ארה"ב: "המשבר לא פגע בנכסים של אפריקה ישראל בניו יורק"

שדרות לקסינגטון פינת רחוב 54, מנהטן. השעה 14:00. לימוזינה שחורה בוהקת נעצרת, והנהג, אלכס, דובר רוסית מבוגר, פותח את הדלת. על הספסל האחורי ישוב מחייך רותם רוזן. רוזן, צעיר בן 32, עוטה בגדים שחורים, משקפי שמש ושעון ממותג. כבר ארבע שנים שרוזן מכהן באחד התפקידים הנחשקים בענף הנדל"ן העולמי - מנכ"ל אפריקה ישראל-ארה"ב. רוזן חולש על נכסים בהיקף של 2.5 מיליארד דולר. רק בניו יורק השקיעה אפריקה כ-1.5 מיליארד דולר.



תחנה ראשונה: מגדל השעון



אחרי נסיעה קצרה נעצר אלכס בפתחו של מגדל. "זה יכה גלים", אומר פתאום רוזן, ומתחיל לשלוף מספרים על הבניין שמעלינו: "רכשנו את מגדל השעון שהיה מטה חברת הביטוח מטלייף ב-200 מיליון דולר במימון שהעניק לנו בנק בשם הרבור. אנחנו מתכוונים להשקיע בבניין עוד 120 מיליון דולר ולהפוך אותו לכתר של מגדלי היוקרה בניו יורק. "זה בניין שנבנה ב-1909, והיה גורד השחקים הראשון בניו יורק הוא כולל 44 קומות בשטח של 27 אלף מ"ר. קיבלנו את כל האישורים להסב את הבניין למגורים. ניקינו אותו כמעט לגמרי, מלבד הקומה השנייה שהיתה חדר ישיבות, ואנחנו נהפוך אותה למסעדה מפוארת".



אבל רגע, מה יכה גלים?



"את לא מאמינה, אנחנו מנהלים משא ומתן עם אחת המעצבות הגדולות והמוכרות בעולם שתעצב לנו את הבניין. כל העיר תדבר על זה".







במי מדובר?



השמועות בניו יורק מדברות על רוברטו קוואלי או דונטלה ורסאצ'י, אבל אני עדיין לא יכול לספר לך מי זה יהיה. אני מבטיח לך שכולם יכתבו על זה. זו תהיה תוספת מיתוג לבניין, מעבר לזה שמדובר בטרופי".



בכלל, רוזן מרבה להשתמש במלה טרופי (- (Trophy גביע או פרס - כדי לתאר בניין ניו יורקי מיוחד שאין לו תחליף. הוא מציין שה"טרופי" הם בנייני הדגל של ניו יורק שיש להם ערך היסטורי או אמנותי - ולכן הגיוני לשלם עליהם יותר מאשר על מבנים פשוטים - ושהביקוש לדירות ומשרדים בהם אינו נפגע גם בזמן משבר.



רוזן מוביל אותנו לגג המחודד של ה"טרופי" הנוכחי שלו - מגדל השעון. מצד אחד פרושה שכונת ברוקלין ומצד שני האמפייר סטייט בילדינג.



די צפוף כאן למעלה.



"נכון, אבל הגג יהיה רק חלק מהפנטהאוז, שיחלוש על שטח של 1,000 מ"ר ויתפרש על 6 קומות ההולכות וצרות. אנחנו מתכננים למכור אותו במכרז".



מי ירצה לגור בשש קומות?



"כל אחד ירצה את השפיץ. כבר קיבלנו הצעות ממיליונרים רוסים ומאנשי עסקים ערבים, בעיקר מאבו דאבי וסעודיה. למר לבייב יש קשרים מצוינים ברוסיה".



וכמה זה עולה השפיץ הזה?
"נראה במכרז. מחירי הדירות הרגילות כאן ינועו סביב 10 מיליון דולר לדירה של 300 מ"ר. אנחנו מצפים להכנסות של 700 מיליון דולר בתוך 18 חודשים, וזה על השקעה של 320 מיליון דולר. המחירים שאני מדבר עליהם לא מופרכים, כי בבניין לידנו, שאינו טרופי, נמכרו באחרונה דירות ב-30 אלף דולר למ"ר".



תחנה שנייה: וול סטריט



אלכס נוסע דרומה, לבניין המכונה "23 וול סטריט" שניצב מול בניין הבורסה של ניו יורק. זהו זמן טוב לשאול את רוזן איך בגיל 32, כאשר ישראלים רבים עדיין נוסעים לעבוד בעגלות מכירה במרכזי קניות גדולים או להתנסות בפריצת מנעולים, הוא מאייש תפקיד מרכזי כל כך, ולתהות אם העובדה שהוא נשוי לזינה ספיר - בתו של איל הנדל"ן תמיר ספיר, המדורג במקום ה-410 בדירוג המיליארדרים של פורבס עם הון של 1.9 מיליארד דולר וידיד של לבייב - קשורה לכך.



"את אשתי הכרתי רק לפני שנה", מבהיר רוזן, "את לב הכרתי כבר לפני ארבע שנים. לפני שש שנים, כשהייתי בן 26, הקמתי שלוחה של משרד עורכי הדין בלטר-גוט-אלוני בארה"ב. טיפלנו בין היתר גם בעסקה של אפריקה ישראל בלאס וגאס. לבייב התרשם וקרא לי לבוא לפגישה בישראל, בה הוא הציע שאפתח לאפריקה משרד בארה"ב. באותו הזמן אפריקה עבדה פה רק עם שעיה בוימלגרין, ולמר לבייב היתה הרגשה שהוא לא מייצג היטב את האינטרסים שלה".



קודם לכן, כשלמד לתואר ראשון במשפטים בקריה האקדמית אונו, עבד רוזן ככותב חוות דעת משפטיות עם פרופ' גבריאלה שלו שהיתה אז נשיאת האוניברסיטה העברית, ומונתה באחרונה לשגרירת ישראל באו"ם. בהמשך התמחה אצל סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, רות שטרנברג-אליעז - ואז הגיעה ממשה בלטר ההצעה לפתוח שלוחה בניו יורק.



אלכס נעצר מול NYSE, הבורסה שמכתיבה את הקצב למערכת הפיננסית הבינלאומית. "פה", ממשיך רוזן, "ממש בלב וול סטריט, אנחנו מתכוונים לפתוח קניון אופנה. גם הבניין הזה הוא טרופי. בעבר ישב כאן המטה של ג'יי.פי מורגן. נשלב כאן את טיפני ואת המותגים הכי יוקרתיים בעיר.



רוזן מצביע לעבר מגדל סמוך: "את רואה את הבניין הגבוה הזה? זה היה בניין משרדים ברחוב פולטון שהפכנו לבניין מגורים. העסקה הראשונה שלי באפריקה, בערך שנה אחרי שנכנסתי לתפקיד", הוא נזכר. "כשהתחלתי באפריקה-ארה"ב, באופן טבעי התפקיד שלי היה לפקח על בוימלגרין. זו היתה דרך טובה ללמוד את השוק. באתי עם הרבה קשרים וראיתי איך העבודה מתנהלת בפועל.



"ואז התחלנו לעשות עסקות עצמאיות. פולטון הוא רחוב בדאון טאון, קרוב לוול סטריט. הפכנו אותו לבניין מגורים של 163 דירות. עכשיו אנחנו בשלבי סיום - נותר לנו למכור עוד 16 דירות ולמסור את הדירות שכבר מכרנו. מעצב העל אנדרו ססקובר עיצב לנו את הבניין ברוח צעירה, שתתאים לעובדי וול סטריט בני 20-40 שאליהם כיוונו. בנוסף נתנו לאיימי סאקו - שנחשבת כאן למלכת חיי הלילה - אופציה נוחה לרכישת דירה. בתמורה היא הכניסה לבניין לייף-סטייל, והיתה אחראית על עיצוב הדירות והרעיונות לקלאב ולספא ברוח צעירה. המחיר הממוצע שם עומד על 11 אלף דולר למ"ר, והדירות נעות מדירות סטודיו (חדר אחד) לדירות 3 חדרים, כאשר מחירה של דירה הוא בערך מיליון דולר.



"אחרי הפרויקט הזה עשינו שינוי באסטרטגיה. מר לבייב החליט שהמשאבים הניהוליים לעסקה של 150 מיליון דולר שקולים למשאבים הדרושים לעסקה של מאות מיליוני דולרים. זו היתה טבילת האש הראשונה שלנו כאן באופן עצמאי, ומאותו רגע התחלנו לבחון רכישות מאסיוויות ורציניות יותר. הרחבנו פעילות בלאס וגאס, בסן פרנסיסקו, בלוס אנג'לס, במירטל ביץ' ובפיניקס".



תחנה שלישית: טיימס סקוור



אולי זה הקשר המשפחתי ואולי הקרבה ללבייב - מה שבטוח, רוזן מקושר היטב במילייה הניו יורקי. כששאלנו אותו את מי עוד כדאי לראיין בניו יורק, הוא הציע לסדר - בנייד ומיד - שיחה עם מדונה. העיתון Real Estate Weekly, שדיווח על חתונתו, בירך אותו באופן אישי. בידיעה נכתב כי נכחו בחתונה בנקאי השקעות, אנשי נדל"ן, מנהלים בוול סטריט ושחקנים. בין היתר היו שם סטיב שוורצמן, מנהל קרן ההשקעה הפרטית הגדולה בלאקסטון, ודונלד טראמפ.



החתונה נערכה באחד מבתי המלון של טראמפ בפלורידה וכללה, לפי העיתון, מופע זיקוקים ענק, גלגול סיגרים לעיני האורחים והופעות של ליונל ריצ'י, שרית חדד והזמר הרוסי המפורסם פיליפ קירקורוב. "ערכתי יותר פגישות בנוגע לנדל"ן בחתונה מאשר בכמה השנים האחרונות", אמר אחד האורחים לעיתון. גם בברית של בנו, שנערכה לא מזמן ליד קברו של הרבי מלובביץ' בברוקלין, השתתפו שמות חמים שאתרי אינטרנט יהודיים שמחו לצלם, בהם גם רוברט דה נירו.



אלכס ממתין בלימוזינה בפינת הרחוב ושם פעמיו לכיוון מרכז העיר. אנחנו עוצרים בטיימס סקוור - הכיכר המפורסמת של מנהטן ברחוב 42. "כאשר רכשנו את בניין הניו יורק טיימס, לא ביזבזנו רגע. אחרון העובדים של העיתון עזב ב-1 ביולי 2007, ומיד הכנסנו 270 פועלים לשיפוץ. בסוף ספטמבר 2008 כבר נתחיל למכור דירות. כל קומה כאן היא בשטח ענק של 6,500 מ"ר, ולכן הבניין מיועד למשרדים של חברות גדולות. בקומת הרחוב יהיה שטח מסחרי, מה שישדרג את הפדיון למ"ר בבניין. השבחה נוספת שאנחנו מתכננים היא להכניס מוזיאון לקומה שמתחת למשרדים, שאנחנו מקווים שיביא 2 מיליון מבקרים בשנה. לשדרג בניין כמו זה בישראל היה לוקח לפחות חמש שנים. כאן זה לקח לנו קצת יותר משנה".



מה לגבי המשבר בכלכלה האמריקאית? הצרות בשוק הנדל"ן? הרי חלק גדול מהנכסים שלכם בניו יורק נרכשו בשיא הגיאות.



"נכנסנו בשנה האחרונה להשקעות מאוד מחושבות - בנייני טרופי שבעצם אין להם מחיר. אלו בניינים שהם כמו יצירות אמנות במוזיאון, אי אפשר לשחזר אותם. קשה מאוד כיום למצוא בניו יורק נכס טרופי במחיר הגיוני, אבל אנחנו ממשיכים לחפש. נכנסת עכשיו לניו יורק כמות אדירה של כסף מהמזרח התיכון, מרוסיה ומהמזרח הרחוק, שמחפשת כל טרופי. מחירי הבניינים בניו יורק לא ירדו עד היום, ובטרופיס לא רק שהם לא ירדו, הם גם עלו. זה כמו נכס עם תעודת ביטוח. דוגמאות מובהקות לכך הן העסקות האחרונות ב-GM בילדינג ובקרייזלר. אם נמכור את הנכסים שלנו במחירים שהעסקות האלו משקפות - שילשנו את הכסף שלנו".



ומה עם מימון ההלוואות?



"כיום אין כמעט אף אחד שמקבל הלוואות מהבנקים. זה יצר לחץ על שכבת הביניים של היזמים. לחברה גדולה כשלנו אין בעיה כזו, מה גם שיש לנו קשרים חזקים עם הרבה בנקים זרים, ואנחנו סגורים בכל ההלוואות שלנו לשנתיים-שלוש הקרובות מבחינת הפירעון. אני מעריך שהמשבר לא יחזיק עוד שנה, כך שלא אמורה להיות בעיה. לא רק זאת, אלא שככל שהמשבר יעמיק וילך, יהיו יותר פשיטות רגל שיאלצו את הבנקים להעמיד נכסים למכירה. על פי הנחיה של מר לבייב, נערכנו למקרה כזה מבעוד מועד.



"המשבר פגע בעיקר בשכבה הנמוכה והבינונית - יזמים קטנים ובינוניים שלא יכולים לעמוד בתנאי הבנקים כדי לקבל מימון. אנשים שהיו רגילים לקנות ב-100 מיליון דולר קונים כיום ב-10 מיליון דולר.



"אנחנו מכוונים לנכסים של השכבה העליונה, בניינים שאי אפשר לבנות אותם שוב - אפשר לקרוא להם 'לימיטד אדישן' (מהדורה מוגבלת). המחירים בשכבה הזאת רק עלו, ולא מדובר בעלייה של 10% בחודשים האחרונים אלא ביותר מזה.



בניו יורק אמנם רק מתחילים עכשיו לדבר על ירידות מחירים, אבל יש חלקים בארה"ב שנפגעו קשה מאוד מהמשבר. לכם יש גם השקעה גדולה בלאס וגאס, והמצב שם לא נראה טוב.



"מימשנו שטח אדמה על הסטריפ של לאס וגאס (רחוב ההימורים הראשי) ברווח גדול וקנינו שטח של כ-250 דונם מאחורי הסטריפ, איפה שהיה אמור לקום ה'- 'W פרויקט שנקלע לקשיים. לכן המחיר היה כ-2.5 מיליון דולר לדונם, סכום מאוד נמוך בהשוואה לשטחים אחרים מסביב שנמכרים ב-5 מיליון דולר לדונם. קרדי סוויס, שהיה בעל החוב, נכנס אתנו לשותפות.



"אנחנו עובדים על קבלת היתרים לבנייה, וכבר קבענו את הקונצפט. אנחנו מנהלים כיום מגעים עם שלוש רשתות בתי מלון מהמובילות בעולם, המבטיחות לנו תפוסה מלאה בכל יום בשנה.



"כאן, בניגוד לפרויקטים אחרים, מאחר שקרדי סוויס הוא שותף פעיל בפרויקט, אין לנו בעיית מימון כי הבנק ידאג לכך בעצמו. בינתיים אנחנו חותמים על חוזים עם קבלנים לבנייה במחירים נמוכים יותר, כי אין בנייה בלאס וגאס, ורוכשים גם ציוד זול מסין וכך חוסכים בעלויות הבנייה. בחמש השנים הקרובות זה יהיה הפרויקט היחיד שיקום בלאס וגאס - אנחנו במצב טוב יותר מאחרים".



כאשר רוזן מדבר בשבחו של שמממן אותו, הוא לא מודע ל-sms מהמערכת שנוחת בסלולרי:



בישראל מדברים על כך שקרדי סוויס מנסה להיפטר מההלוואה שהוא העניק לכם על בניין הניו יורק טיימס.



"אני יכול להעלות לך עכשיו על הקו את מנכ"ל קרדי, שתשמעי שהכל בסדר. המונח מנסה להיפטר הוא מאוד בעייתי. חלק ממה שקרדי סוויס עושה, כמו רבים מבנקי ההשקעות כאן, זה למכור את ההלוואות שהוא נותן בשביל נזילות. אין פה שום דבר חדש. לכתוב את זה זה חוסר הבנה בנקאית".



יש סיכוי שקרדי סוויס, השותף שלכם, ייקלע לקשיים?



"אני לא חושב שזה הגיוני. קרדי הוא בנק חזק, והשמועות אומרות שהוא הולך לקנות בנק ולא להפך. אנחנו בקשרים הדוקים עם הנהלת הבנק, ומתקשים להאמין שייקלע לקשיים. הם מאמינים בפרויקט הזה, ולכן הקצו 15 איש מהבכירים ביותר במחלקת הנדל"ן שלהם שיעבדו באופן קבוע על הפרויקט שלנו בווגאס. הם גם בעלים של בית מלון הארד רוק הסמוך, ויש להם ניסיון רב".

אתה עדיין לא מסביר מה יקרה אם קרדי סוויס ייקלע לקשיים.



"אנחנו פשוט לא רואים סיטואציה כזו. זו שאלה היפותטית בעינינו".



איך היחסים עם לב לבייב?



"מר לבייב הוא אחד האנשים המיוחדים שפגשתי. יזם במלוא מובן המלה שרואה דברים שאחרים לא רואים. הוא מעורב באופן אישי בכל דבר ומדבר איתי בטלפון לפחות פעם ביומיים. הוא יודע את פרטי הפרטים הקטנים ביותר בכל פרויקט. הוא לא משקיע פיננסי, אלא חושב כמה צעדים קדימה. חשוב לו שהשליטה תהיה בידיים שלו. הרבה אנשים רצו להיכנס איתנו בשנים האחרונות לעסקות, אבל הוא סירב. בפן האישי אני חבר קרוב של משפחתו של לבייב. הוא מעריך אנשים נאמנים, ולא כאלה שקופצים על 100 אלף דולר והולכים. הוא מתגמל בצורה בלתי רגילה אנשים שקרובים למערכת".



מתגמל כמו אצל תשובה, שנותן אופציות ומניות שהופכות לעשרות מיליונים?



"אני לא יודע על תשובה, אבל הוא מתגמל בצורה מאוד הוגנת".



אז איך אתה מסביר את גל העזיבות באפריקה?



"זה מאוד בריא לחברה שכל כמה שנים יהיה דם חדש. האנשים הקרובים והנאמנים של לבייב הולכים איתו לאורך שנים. הגרעין הקשה נאמן".



"חובת ההוכחה בניו יורק מוטלת על אפריקה"



"חובת ההוכחה בניו יורק מוטלת על אפריקה - אם היא תצליח להשכיר את בניין ה'ניו יורק טיימס' ולהשיג תשואה של 7% על הנכס, זה סימן שהיא בדרך הנכונה", כך אומר האנליסט יובל בן זאב מכלל פיננסים בטוחה בהתייחסו לפעילות של אפריקה ארה"ב - החברה הבת של אפריקה, שבשליטת לב לבייב.



"ההשקעות של החברה בנכסים בארה"ב מסתכמות כיום ב-2.5 מיליארד דולר - מיליארד דולר מומן בהון עצמי ובהלוואות בעלים והשאר במימון בנקאי", מציין בן זאב.



"כשמסתכלים על הכל ביחד באפריקה ארה"ב, הפרויקטים ממומנים לא רע לשנתיים הקרובות. במיאמי המצב קשה, אבל היא חלק קטן מהפעילות. בלאס וגאס ייקח עוד שנתיים עד שנראה מה קורה, ובניו יורק המבחן העיקרי הוא האם ואיך תצליח החברה להשכיר את ה'ניו יורק טיימס'. אם כן, זה ייתן תחזית חיובית להמשך", הוא מוסיף.



מה לגבי העובדה שהחברה קנתה את רוב הנכסים בארה"ב בשיא בועת הנדל"ן, רגע לפני משבר האשראי?



"יכול להיות שאם החברה היתה קונה את הנכסים היום, היא היתה משלמת מחיר נמוך יותר, אבל זה עדיין לא אומר שאין כאן פוטנציאל רווח".