"איני אומר שאין צורך ברגולציה בתחום הנדל"ן, אך אין צורך ברגולציה עודפת. מקרים כמו שקרה לי בשבוע שעבר עם שמאי אסיף (יו"ר ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים), שהיה פקיד בעיריית תל אביב והחליט לתפוס כותרות בעיתונים על חשבוני ולדחות את התוכנית להסדרת מרכז הקניות של דרבן וקיבוץ גן שמואל - גורמים לי לחשוב פעמיים אם לעשות עוד עסקים כלשהם בישראל", הוסיף פישמן.
בטקס נאמו כרמי גילון, סגן הנשיא לקשרי חוץ של האוניברסיטה העברית, פרופ' צבי פירן, דיקן ביה"ס למינהל עסקים, רונית פישמן-אופיר (בתו הקטנה של פישמן) ופרופ' כריסטופר מאייר - אך כמצופה את ההצגה הגדולה נתן פישמן.
במיאמי ובלאס וגאס המחירים יצנחו ב-75%
כשנשאל פישמן אם הנדל"ן בארה"ב נוגע כבר בתחתית, ומכאן יחל התיקון המיוחל, הוא אמר: "אסור להתעלם מהעובדה כי מחירי האנרגיה והבנייה עלו. מחירי הנדל"ן עוד יירדו, ואחרי זה ישובו לעלות ובצורה חדה. איני יכול לומר בוודאות מתי זה יקרה, אך איני ממליץ למהר ולרכוש כיום את הנדל"ן בארה"ב. אני באופן אישי לא אעשה זאת בשנתיים הקרובות".
הבעיה לפי פישמן היא שאיש בארה"ב אינו יודע בדיוק מהו היקף מלאי הדירות הריקות שנבנו ומה יעלה בגורלן, ולא ברור כמה שנים ייקח למלאי הזה להתנקות - 3, 4 שנים או יותר.
לגבי שוק הדירות בניו יורק, פישמן נשמע אופטימי יותר וסיפר כי בעיר נמכרות כ-2,000 יחידות בשנה, אך הן אינן מדד מייצג למה שקורה בארה"ב כולה. פישמן הוסיף כי תהיה ירידה במחירי הדירות בארה"ב, שכן הביקושים בידי אותם הברוקרים של וול סטריט יירדו, בין השאר כי חלקם פוטרו.
פישמן סיפר עוד כי בניו יורק מורגש זרם עצום של זרים שמגיעים לעיר לצרכים שונים, כך שחלק גדול ממשרדים ומלונות שנהפכו בעבר לדירות עוברים כיום תהליך הפוך - מה שיתמוך בכך שמחירי הדירות לא יירדו בצורה דרסטית בניו יורק. לפי פישמן, האזורים הבולטים של הספקולציות בארה"ב הם מיאמי ולאס ווגאס, ששם נוצר עודף ענק של דירות, והם צפויים לגל צונאמי נוסף של צניחת מחירים.
"העניין הוא שכשהבנקים בארה"ב מחליטים לחסל את המלאי הם עושים זאת ללא רחמים, אך כרגע עדיין לא ברור מהו היקף מלאי של הדירות, שכן עדיין לא סיימו לבנות את כולן. מה שכן ברור הוא שאנחנו נמצאים כיום לא רחוק מהמדרגה של הירידה החזקה של מחירי הדירות בערים ספקולטיוויות, כמו מיאמי ולאס וגאס, שבהן מחירי הדירות ירדו ב-40%-50% ויגיעו לצניחה מצטברת של כ-75%", ציין פישמן.
לדברי פישמן, בשאר המקומות בעולם אין משבר נדל"ני אלא פיננסי. הוא ציין עוד כי הנדל"ן המסחרי בארה"ב עדיין לא נפגע בצורה משמעותית, והדבר יקרה רק אם עומק המשבר יתחזק והדבר יכה ביתר שאת ביכולת הצריכה של התושבים, מה שיגרום לפשיטות רגל של החנויות.
המשבר לא מפתיע
הוא סיפר כי לא הופתע מעוצמת המשבר הפיננסי, כשהעריך כי יהיו מחיקות בהיקף של 300-400 מיליארד דולר, אך הופתע מעצם העובדה שהבנקים ביצעו ספקולציות בהיקפים גדולים בחשבונות הנוסטרו שלהם ומחקו את הונם העצמי.
לפי פישמן, ממשלת ארה"ב נזכרה להתערב במשבר דרך חילוץ בנקי המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק קצת מאוחר מדי, והיתה אמורה עם פרוץ המשבר להזרים רשת ביטחון בהיקף של טריליון דולר, "דבר זה היה מונע מאותם הבנקים את ביצוע מחיקות הענק והיה מאפשר להם גם כיום להעניק הלוואות ללווים".
"המשבר הפיננסי עדיין לא הגיע לרוסיה ולא בטוח שיורגש בעוצמות חזקות, כי שם מעולם לא היה מימון אמיתי, אלא אגדות שסיפרו אנשים שונים. אנחנו פועלים כבר תקופה ארוכה ברוסיה, וחוץ מעסקה אחת שביצענו בשותפות הבנק המקומי, והוא זה שדאג למימון, לא נטלנו כל הלוואה במדינה. מי ירצה לקחת הלוואות צמודות מדד בריבית של 17%, כשהבנקים הרוסיים מעדיפים להשקיע לבד בנדל"ן מאשר להעניק הלוואות לפעילות של חברות אחרות", כך סיפר פישמן על השפעת המשבר הפיננסי על רוסיה.
פישמן הוסיף וציין כי "כתוצאה ממשאבי טבע אדירים יש למדינה עודפי כספים, והיא אינה מחכה ליזמי נדל"ן זרים שיבואו וישתלטו על הפעילות". לגבי הודו סיפר פישמן כי שם לפי החוק לא קיים מימון לצורך רכישת מגרשים חדשים, כדי שמחירם לא יעלו. "כל מי שירצה לפעול במדינה יצטרך לגייס את הכסף הזה בחו"ל".
כשנשאל לגבי השקת פעילות אפשרית בסין הוא לא פסל זאת על הסף, וציין כי כרגע זה לא על הפרק "שכן מספיק בינתיים החצץ שאנחנו אוכלים בהודו", אך הוסיף כי בשל הפוטנציאל העצום במדינה, ייתכן שבעתיד ישקיע גם בסין.
פישמן לא התייחס לפרסומים בתקשורת על התוכניות של קבוצתו להקים שלושה מגדלים בתל אביב, אך ציין כי "בישראל אין למי לבנות, ולכן בקושי רואים כאן מנופים באתרי בנייה. נעשית בנייה של 20 אלף יחידות דיור בישראל בשנה. אלה מספרים שאני בונה לבד בחו"ל, כך שמבחינתי אין היגיון לבנות בישראל ולהתחלק בכך עם אחרים".
"על בנק ישראל ומשרד האוצר מוטלת האחריות לטיפול מיידי בהתחזקות הדולר, אחרת נגיע לאסון כלכלי אמיתי שישבית את כל היצוא הישראלי", פישמן הוסיף כי "ההצהרה של בנק ישראל לרכוש 25 מיליון דולר ביום היתה חלשה למדי, והגדלת ההשקעה ל-100 מיליון דולר ביום כבר נשמעת יותר בסדר".
פישמן סבור כי בתקופה הקרובה הדולר יתחזק מול השקל, גם בשל התמורות הגלובליות שמתרחשות. "המשק הישראלי סובל מבעיה כרונית של עודף כסף שזורם אליו, ולכן אין לחכות שהתופעה ותלך ותחמיר אלא יש להמשיך ולרכוש את הדולרים. בדיוק כמו במקרה שלי, שלא היה צריך להגיע למצב של הפסד מההשקעה על הלירה הטורקית כדי לממש חלק מהנכסים שלי". (לפני כשנתיים הפסיד פישמן כ-400 מיליון דולר בהימורי מט"ח על הלירה הטורקית).
להערכת פישמן, ההיקף הכספי של דיפולטים (חדלות פירעון) בקרב החברות שגייסו אג"חים בתקופת הגאות בשווקים יגיע ל-1-1.5 מיליארד שקל, ויקרה בעיקר בקרב החברות שגייסו אג"ח לא מדורגות. לדבריו, הסיכון שנטלו אותן החברות הוא בדיוק אותו הסיכון שלקחו הבנקים שהעניקו להן את ההלוואות האלו.
פישמן ציין כי השוק לא פירש נכון את ההחלטה של חברת הדירוג S&P מעלות להכניס לרשימת מעקב 24 חברות החשופות למשבר האשראי בצפון אמריקה ומערב אירופה (בהן כלכלית ירושלים, מבני תעשייה, דרבן ומירלנד שבשליטת פישמן) לרשימת מעקב. "אין הדבר אומר אוטומטית שלכולן יורדו הדירוגים. עובדה כי מידרוג העלתה לפני חודשיים את דירוג האג"ח של כלכלית מ-A2 ל-1A".
פישמן גם יצא להגנתן של חברות הדירוג באשר לביקורת המוטחת כלפיהן על כך שהן מתעוררות מאוחר מדי ומזהות את הבעיות אחרי שהן כבר קרו, ואמר: "צריך להבין כי חברת הדירוג אינה חברת הביטוח, ולרוב אינה מסוגלת לראות את הביצה לפני שהיא נולדה, אלא מגיבה לאירועים לאחר שקרו".
כשפישמן התבקש לפרט על אסטרטגיות ההשקעות שלו בתחום המטבעות, הוא סירב לספר, אך ציין כי: "בדרך כלל אני הולך לכיוון של פערי ריביות, כלומר קונה מטבע עם ריבית נמוכה ומוכר מטבע עם ריבית גבוהה. מדובר לכאורה בעסק פשוט. כל אחד והתרגילים שלו. שכן עובדה שיש כאלה שפועלים אחרת, כי כל מה שאני מוכר מישהו קונה".
כשנשאל לגבי הסייקלים (מחזורים) בחיי איש עסקים, אמר פישמן: "אם אתה חי מספיק זמן אתה גם חווה חוויות שונות ומגוונות. סיפרו לי בדיחה, שאני מספר גם לאחרים: כל איש עסקים הוא פושט רגל פוטנציאלי, פשוט יש כאלה שמתים קודם. כל השאר נשאר במשך השנים אותו דבר. מכה זו מכה, וסטירה זו סטירה. מי שיודע לקום ולצאת ממנה מחוזק, הוא שבסופו של דבר זה שיצליח".
אליעזר פישמן על שוק המט"ח: הדולר יתחזק מול השקל; טוב שבנק ישראל קונה דולרים
מיכאל רוכוורגר
27.7.2008 / 7:48