שכונת המושבה הגרמנית נמצאת בסמיכות לשתי שכונות, שהוכיחו כי גם שכונות עוני יכולות להתגלות כהשקעה נדל"נית מצוינת: פלורנטין, שנהפכה למוקד משיכה לזוגות צעירים; ונוה צדק, שנהפכה למתחם יוקרה בו גרים תושבי חוץ ובעלי הון.
תצלומים: תומר אפלבאום
יזמים שפועלים בשכונות דרומיות ומזרחיות בתל אביב, כמו יד אליהו, התקוה ושפירא - נאחזים בדוגמה של פלורנטין כדי לטעון כי כל שכונה יכולה לעבור מהפך. אבל היזמים של המושבה הגרמנית מכוונים גבוה יותר, לנוה צדק, כדי להמחיש כיצד תיראה המושבה לאחר שתתפתח.
אחד היזמים הראשונים שגילה את השכונה היה זאב סוקולובסקי, שרכש את מתחם מלון ירושלים ומסעדת קרן ברחוב אוארבך 6. אבל ההתעניינות האמיתית בשכונה החלה רק סביב העסקה בה מכר סוקולובסקי את המתחם ליזם הנדל"ן איציק ברוך ולשותפו רן בלינקס, לשעבר אחד מבעלי רשת הסופר מרקטים AM:PM.
"הייחוד הגדול שלה זה שהיא ספוגה בהיסטוריה. כמעט לכל בית יש סיפור והרבה נוסטלגיה. יש שכבה אמידה שמאסה במגדלי היוקרה והיא מחפשת אלטרנטיבות", מסביר ברוך.
"היתרון הגדול מבחינתנו כיזמים הוא שבמושבה אין עתודות קרקע. יש מעט פרויקטים ושלנו הוא מאוד משמעותי ביחס לגודל השכונה. לכן אנחנו גם מתכננים אותו מתוך ידיעה שהוא ישפיע על השכונה", מסביר בלינקס.
ברוך מסביר כי הכוונה ב"פרויקט משמעותי" היא ל-50 עד 60 יחידות דיור בסך הכל. זה הפרויקט הגדול ביותר שמתוכנן בשכונה, ומכאן אפשר להקיש על אופיה האינטימי ואפשרויות הבנייה המצומצמות שהיא מציעה.
25 אלף שקל למ"ר
במתחם של ברוך ובלינקס יש שני בניינים לשימור: מלון ירושלים, שהיה אחד המבנים הראשונים שקמו בשכונה ב-1866, ומבנה נוסף שבו פעלה מסעדת קרן, הראשונה לתקוע יתד בשכונה בדור הזה. למתחם יש מגרש נוסף, בנוי, שחזיתות הבניינים בו ישתלבו בארכיטקטורה ההיסטורית.
המחירים שבהם יוצעו הדירות למכירה רחוקים מאוד מהמחירים ברחוב אילת הסמוך. ברוך מעריך כי המחירים יתחילו מ-25 אלף שקל למ"ר בדירות החדשות ויגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר בבניינים לשימור.
"עוד כמה שנים זו תהיה פנינה בלב העיר עם מקבץ יפהפה של בתים לשימור. אין שם הרבה היצע, והביקושים יגדלו. היא תהיה אטרקטיווית למגורים וגם להשקעה", טוען ברוך. "נוה צדק השכנה צפופה מאוד ואין בה כמעט עתודות קרקע. יש הרבה אנשים, שמאסו בצפיפות הזו ורוצים לצאת מנוה צדק אבל להישאר באזור".
כיום אפשר למצוא במושבה הגרמנית ריכוז גדול של בתים לשימור ומעט פרויקטים חדשים. מלבד מתחם מלון ירושלים, חברת דרינל מתכננת בשכונה את פרויקט דה וילג' שיכלול 23 יחידות דיור.
פרויקט נוסף שמתוכנן הוא בית הקשתות ובית העץ, שם ייבנו 4-6 קוטג'ים. בקבוצת הרכישה שלו חברים השף חיים כהן, מי שהקים את מסעדת קרן, זאב סוקולובסקי, היזם שרכז את מתחם המסעדה, והאדריכל מורן פלמוני, שגם תיכנן את הפרויקט. בשולי השכונה מוקם פרויקט של חברת אמריקן קולוני.
החזות המוזנחת של רחוב אילת לא הטרידה את דרור קורן, מנכ"ל חברת דרינל, כשהחליט להשקיע במושבה הגרמנית. "אנחנו נכנסנו להשקעה הראשונה ב-2005 ברחוב קויפמן פינת אילת, בעקבות תוכנית השימור של מתחם התחנה הישנה. לאחר מכן נכנסנו להשקעה נוספת - פרויקט דה וילג', שבו 23 יחידות דיור בשלושה מבנים נמוכי קומה".
מחירי הדירות בפרויקט לא יהיו נמוכים. הדירה הקטנה ביותר תוצע במחיר של 25 אלף שקל למ"ר. הדירה הזולה ביותר תעלה 2.5 מיליון שקל, ואילו היקרה ביותר תעלה 5 מיליון שקל.
לדברי קורן, "כשהגענו למושבה ראינו בניינים היסטוריים במקום פחות מוכר וידוע, אבל עם הרגשה של כפר בלב העיר. גם נוה צדק בשנות ה-80 היתה מוזנחת. המושבה הגרמנית היא שכונה קטנה, ומבנים רבים בה מיועדים לשימור. התב"ע שלה מאפשרת בנייה של בתים נמוכי קומה, ולכן השכונה תשמור על אופיה. המקום הוא עדיין לא נוה צדק, אבל הוא יהיה כזה מהר מאוד. אנשים שנכנסים למשרדי תיווך בנוה צדק מבקשים למצוא בתים שם או במושבה הגרמנית באותה נשימה".
סגנון טמפלרי מנצח
לדברי קורן, "סגנון הבנייה הטמפלרי נהפך להיות מעין סגולה המבטיחה עליית מחירים. כך קרה במושבות הגרמניות בירושלים, בחיפה ובמתחם שרונה בתל אביב. זה הסגנון ששולט גם במושבה הגרמנית".
זה המקום אולי להסביר את הבלבול השכיח בין השמות של המושבה: הגרמנית או האמריקאית. השם הראשון שניתן לשכונה ב-1866 היה המושבה האמריקאית, על שם 157 עולים ממדינת מיין בארצות הברית, שבנו בה כעשרה בתים, שחלקם משומרים עד היום. ב-1888, בעקבות סכסוך במושבה הטמפלרית בחיפה, יצא ממנה פלג שרכש את קרקעות המושבה התל אביבית מהאמריקאים וישב בה עד פרוץ מלחמת העולם הראשונה.
צביקה לביא הוא מנכ"ל חברת בית הקשתות, שבבעלותה מגרש ועליו שני בניינים ובאר לשימור. לדבריו, "המושבה הגרמנית היא אזור מתפתח. בסך הכל מדובר על ארבעה רחובות קטנים, שלא קשה לפתח אותם ולהפוך את השכונה לפרח. אם היה מדובר בשכונה ענקית של 1,500 דירות, הייתי אומר שקשה לפתח אותה, אבל זה לא המצב במושבה".
מתחם בית הקשתות ובית העץ נמצא בין הרחובות הופמן, אוארבך והרבי מבכרך. יש עליו זכויות בנייה ל-15 יח"ד, אבל לביא מתלבט בין הקמת וילה אחת בשטח של 1,300 מ"ר או מספר קטן של 4-6 דופלסקים וקוטג'ים בשטח ממוצע של 150-300 מ"ר כל אחד. על מחירים לביא לא מתחייב, אבל הוא מבטיח שזה יהיה פרויקט יוקרתי. הוא גם בטוח שהצרכנים יהיו מוכנים לשלם את מחירי היוקרה בגלל הייחודיות של המבנים, ויתעלמו מהרחובות המלוכלכים בשולי השכונה.
"השכונה מוקפת במוסכים, אבל ככה מתחילים כל האזורים הטובים", אומר דקל יצחק, מתווך בסוכנות הומלנד בסניף נוה צדק.
הרוכשים שמגיעים אליך מבקשים לראות דירה במושבה?
"השם מצלצל מוכר, כי גם בירושלים ובחיפה יש שכונות בשם הזה, אבל אנשים עדיין לא נכנסים ומבקשים אותה. אם מציעים להם שם נכס, הם מתעניינים".
שוק היד שנייה במושבה מצומצם מאוד. בלב השכונה יש בית בשטח 100 מ"ר שבעליו שוקל למכור אותו. תג המחיר הוא מיליון דולר. המחיר לא נמוך, מפני שהוא מגלם אלמנט של ציפייה לרמות המחירים העתידיות במושבה. "זה כמו באמנות, בסוף יגיע אספן שמבין את הערך ההיסטורי ויקנה אותו. כרגע המחיר נשמע מוגזם, אבל ברגע שיסתיימו הפרויקטים החדשים מחיר הבית יעלה, כי אנשים אוהבים נכסים אותנטיים", טוען יצחק.
בשולי השכונה, ברחוב אליפלט, עומד פרויקט מגורים של חברת אמריקן קולוני, שנבנה רק באחרונה. "יש לנו דירת שלושה חדרים בפרויקט בשטח של 65 מ"ר, שמוצעת למכירה ב-1.6 מיליון שקל. זה לא מחיר נמוך, אבל במרכז תל אביב אין מחירים כאלה בבניינים חדשים ובסופו של דבר אנשים קונים דירות לפי תקציב".
"יש הססנות בשוק כי בכל זאת המושבה מוקפת במוסכים והיא עדיין יותר קרובה ליפו מאשר לנוה צדק, אבל אני חושב שבסופו של דבר היא תשתווה לנוה צדק ואפילו תעלה עליה. המושבה יותר קטנה ואינטימית, והרבה פחות צפופה", אומר יצחק.
שתי השכונות קרובות, אך מנותקות זו מזו. למעשה, המושבה מנותקת מאזורי מגורים ובילוי הסמוכים לה. ואולם לדברי יצחק, "זה עתיד להשתנות אחרי שיסתיים שיפור מתחם התחנה במנשיה. התחנה תחבר בין הים, נוה צדק והמושבה הגרמנית - ודרכו תהיה גישה ישירה למרכז סוזן דלאל".
מתחם התחנה ממוקם על קו התפר בין תל אביב ליפו, מול מוזיאון האצ"ל. במתחם ישנם כ-20 בתי טמפלרים לשימור, וכן בניין ששימש במאה ה-19 תחנת רכבת. לפני כשלושה חודשים זכתה חברת ויתניה במרכז לשיפוץ התחנה והפעלתה כמרכז מסחר, בילוי ופנאי ב-25 מיליון שקל.
האם כל תנאי הפתיחה הטובים האלה יתממשו, ובדרום העיר תופיע שכונת יוקרה חדשה? ימים יגידו.
היוקרה התל אביבית נודדת דרומה: המושבה הגרמנית של נוה צדק הופכת מחורבות לפרויקטים נוצצים
רז סמולסקי
1.8.2008 / 11:00