בונים מיתוסים - האם שוק הנדל"ן אכן במשבר?

ההודעה התפרסמה כיממה לאחר שבהתאחדות הקבלנים התריעו כי השוק ניצב בפני מחסור חמור בדירות. עוד מזהירים הקבלנים כי אותו מחסור יגרום גם לעליית מחירים חדה, לאור הביקוש ההולך וגדל לדירות. האם מדובר בתחזית מטרידה לשוק הדירות, או בניסיון למכור יותר דירות ולהאיץ בממשלה להתערב בשוק?



מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומשרד הבינוי והשיכון, בשנים 2002-2006 חלה ירידה כמעט עקבית במספר התחלות הבנייה בישראל. בכל אותן שנים, למעט ב-2002, היה מספר הדירות החדשות שנרכשו נמוך ממספר הדירות שהחלו להיבנות בכל שנה. ואז הגיעה 2007. בשנה זו ירדו התחלות הבנייה ועלו מכירות הבתים החדשים, ולפתע התהפכו היוצרות. מספר הדירות החדשות שנמכרו היה גבוה ב-1,516 דירות ממספר התחלות הבנייה.



מגמה זו נשמרת גם בחודשים הראשונים של השנה הנוכחית, ואולם היא בחלקה תולדה של מיעוט בהתחלות בנייה מצד הקבלנים. לפני כחודש פירסם משרד הבינוי והשיכון דו"ח בינוי לחודש יולי, ובו נכתב: "מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה במשק פחת עם השנים. במאי 2008 היו במלאי כ-14,295 דירות, ירידה של כ-11% לעומת דצמבר 2007. המלאי הלא מכור יספיק לכ-10.7 חודשים בממוצע".



מסקנה זו אותתה אף היא לקבלנים כי הגיעה העת ללחוץ על משרד הבינוי והשיכון ועל מינהל מקרקעי ישראל לשחרר עוד קרקעות למכירה, ועדיף באזור המרכז - אזור הביקוש המרכזי - כאשר אלה מגייסים את נשק ההפחדה העיקרי שיגייס את חוות הדעת הציבורית לצדם: מחסור חמור ועליית מחירים.







האם אכן מנסים להפחיד את הציבור? מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מכחיש. "הנתונים של הלמ"ס מאוד ברורים ומדברים בעד עצמם. אנחנו מדברים כבר הרבה זמן על כך שיש ירידה בהיקפי הבנייה, וזה דבר שמביא למחסור בדירות. בשוק כמו של היום, שבו הדרישות לדיור הן גבוהות, התוצאה יכולה להיות עלייה במחירי הדירות".



גורדון מאשים את משרד הבינוי והשיכון בכך שאינו משווק מספיק קרקעות באזור המרכז. "קח לדוגמה את העיר מודיעין. היתה הסכמה כי בכל שנה ישווקו במודיעין כ-1,000 דירות, וזה לא קורה. כך נוצר מחסור. גם ועדת הערר המחוזית בתל אביב נמצאת בפיגור גדול, כך שבשילוב הביורוקרטיה, אנחנו רואים שיש ירידה בהיקף דירות חדשות שנמכרות בכל שנה".



כאמור, חברות קבלניות כמו אשדר מנצלות את הטענות האלה לצרכי מבצעי מכירות אגרסיוויים של הפרוייקטים שלהן, כשהמוטו השולט הוא - קנה היום כי מחר ייחסר, ויהיה יקר.



אבל האם זה נכון? כנראה שלא כל כך.



לפי דו"ח תקופתי שמפיקה מחלקת הפרוגרמות במשרד הבינוי והשיכון, מחזיק כיום המשרד בתוכניות מאושרות לבניית כ-70 אלף דירות ברחבי ישראל. לבד מאלה, גם מינהל מקרקעי ישראל מחזיק בכמות נכבדת של קרקעות לשיווק מיידי. המשמעות היא שבכל רגע נתון ניתן להוסיף למשק קרקעות לבניית אלפי דירות, שיתורגמו בתוך תקופה קצרה להתחלות בנייה. אבל היכן הקבלנים? מדוע הם לא עטים על המלאים הפוטנציאליים האלה? כנראה משום שאין כל סיבה אמיתית לעשות כן.



בטירת הכרמל לא חסרות קרקעות



"הם בוכים לא כי הם דואגים לציבור, אלא כי הם דואגים לכיסם", טוען גורם בכיר במשרד הבינוי והשיכון שהודף את טענות הקבלנים, ומציין את הגורם האמיתי לירידה בהתחלות הבנייה: "קרקעות לבנייה חדשה לא חסר. הבעיה היא במיקום. כולם רוצים לבנות במרכז, ושם מלאי הקרקעות באמת נמוך".



אם בודקים ברשימת הקרקעות שמחזיק משרד הבינוי והשיכון, עולה כי רובן המוחלט של הקרקעות נמצאות בפריפריות. כך אנו מוצאים קרקעות מוכנות לבניית 4,000 דירות בבאר שבע, וכן ל-1,800 דירות בטירת הכרמל. "אם היינו מרגישים שיש דרישה לבנות בפריפריה, הקרקעות האלה היו מוצאות את דרכן מהר מאוד לשוק. במצב כיום, בו כולם רוצים לגור בתל אביב וסביבתה, שחרור של קרקעות כאלה רק יציף את השוק", טוען אותו גורם.



מבדיקה מהירה של מכרזי מינהל מקרקעי ישראל שנערכו בחודשים האחרונים, עולה תמונה דומה לזו שמצטיירת מנתוני משרד הבינוי והשיכון: מכרזים בקריית שמונה, ערד, עומר, נתיבות ובאזורים אחרים בפריפריה נכשלו, ולעומתם מכרזים במיקומים מרכזיים כמו תל אביב, מודיעין ונתניה הוצפו בהצעות. המסקנה: מלאי הדירות הנבנות יכול לגדול במהירות במידה שניכנס לבצורת אמיתית, באמצעות בנייה על קרקעות זמינות בפריפריה.



השאלה היא עד כמה ניתן להשליך ממדד התחלות הבנייה לגבי שוק הנדל"ן. גורמי נדל"ן סבורים כי מדד התחלות הבנייה אינו אומר הרבה מבחינה זו.



"בתחילת שנות ה-90', כשהמשק היה זקוק לעשרות אלפי יחידות דיור בזמן אפס, למדד הזה היתה חשיבות גדולה, כי ההיצע רץ אחרי הביקוש כתוצאה מהגעתם לישראל של מאות אלפי עולים", אומר גורם הפועל בשוק הנדל"ן. "כיום, כשאין לחצים פתאומיים וחזקים כאלה על השוק, המדד אומר בפשטות שקבלנים בונים פחות דירות. מי שרוצה להקיש מזה מסקנות אחרות - שיוכיח".



כך, למשל, הניסיון לקשור בין הפיחות במספר התחלות הבנייה לעליית מחירים, טוען אותו גורם, הוא ניסיון הפחדה שאינו מחויב המציאות. "תסריט כזה יכול לקרות ויכול גם שלא. כשבשנות ה-90 בנו 40-50 אלף דירות בשנה, מחירי הדירות דווקא עלו. לעומת זאת כיום, כבר שנים שהבנייה בפריפריה רק הולכת ומצטמקת, והמחירים בכל זאת נמצאים בירידה. מדוע? כי תנודות במחירי נדל"ן הן תולדות של תנודות בשיעורי הביקושים, ולא רק של ההיצע".



נעבור גם את זה



גם מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, סבורה שאין שום דבר קדוש בהתחלות הבנייה. "הורגלנו בשנים האחרונות לשיעורים של כ-30 אלף התחלות בנייה בשנה, אבל שוק הנדל"ן במדינת ישראל נמצא במגמת כיווץ כבר כמה שנים, לכיוון תל אביב, וברגע שהשוק נמצא בהליך כזה, הוא פוסח על רבים מתושבי הפריפריה. לכן הגיוני שגם התחלות הבנייה ילכו ויצטמקו. בעבר המדד הזה היה אולי חשוב, ואולם היום זה נראה לי כחלק מהתנהגות שוק".



לאורך ההיסטוריה הקצרה שלה, נקלעה ישראל פעמיים למצבי חירום אמיתיים והצליחה להתמודד עם גלי ביקושים לדיור. בשנות ה-50 מדינת ישראל היתה זקוקה לדירות בהיקפים גדולים, ועמדה בדרישה. גם בשנות ה-90, עם עלייתם לישראל של מאות אלפי תושבי ברית המועצות לשעבר, נדרשו מאות אלפי דירות בישראל. גם אז הצליח המשק לעמוד בדרישות. הירידה בהיקפי הבנייה שבה אנו מרגישים כיום, היא אמנם משמעותית, אך אינה מלווה בביקושים חסרי הפרופורציה שאיפיינו את שתי התקופות שהוזכרו. המסקנה: ידענו כבר תקופות קשות יותר, והתמודדנו יפה.



בשנים האחרונות אכן נוצרים לחצי ביקוש מסוימים, כאשר כשני שלישים מהם מווסתים לשוק הדירות יד שנייה, כרבע לדירות קבלן, והיתרה - לדירות בבנייה עצמית. ב-2006 נעשו בישראל בסך הכל כ-87 אלף עסקות בדירות חדשות ויד שנייה. ב-2007 מספר העסקות עלה בכ-12.5%, ל-98 אלף, וזאת מבלי שהשוק עבר שינויים מרחיקי לכת. עלייה זו משלימה עלייה של יותר מ-40% במספר עסקות הנדל"ן בישראל מאז 2002. לפי נתוני המכירות של 2008, המפורסמים בידי הלמ"ס, קצב העסקות הגבוה נמשך.



לפי נתוני רשת התיווך הארצית רימקס, קצב העסקות הגבוה של 2007 לא זאת בלבד שנשמר ב-2008 - הוא אף מתגבר. מנכ"ל החברה, ברנרד רסקין, אומר כי הוא צפה את הירידה בהתחלות הבנייה בישראל כבר לפני ארבע שנים, אך נכון לעכשיו, אין לכך השפעה ישירה על השוק. "מי שרוצה היום לקנות דירה יכול לעשות זאת בכל מקום שהוא רוצה" פוסק רסקין. "יש היצע בכל מקום, וזה לא עומד להשתנות בזמן הקרוב. במקומות מסוימים תיתכן עליית מחירים עקב היצע נמוך יותר בגלל שיש פחות בנייה חדשה, אך דירות תמיד יהיו".