חניה פרטית: מה קרה כשסבתא החלה להשכיר את מקום החניה?

"בשעות היום מצב החניה סביר, אבל מהשעה שבע אני יכול להסתובב חצי שעה, ואם אני חוזר מיציאה בלילה החיפוש יכול להימשך גם שעה", מספר גל ששוכר דירה ברחוב הל"ה בגבעתיים. לדבריו, "אני מגדיל את רדיוס החיפושים שלי למרחקים גדולים, וזה עדיין קשה".



גל מספר כי במשך שלושה חודשים השתפרה איכות חייו בצורה משמעותית, כאשר השתמש במקום החניה של סבתא של חבר, שבמקרה גרה בבניין מולו ולא משתמשת בחנייה שלה כבר שנים רבות.



הפינוק הסתיים כאשר אותה סבתא גילתה שאפשר גם להרוויח על החניה והשכירה אותה למישהו אחר. "רציתי לשכור את החניה בעצמי, אבל לחבר שלי היתה בעיה עקרונית עם זה שאני אשלם כסף לסבתא שלו".



מי שביקש להימלט מבעיות החניה ולהרחיק לערי הלוויין של תל אביב, יופתע לגלות שגם שם המצוקות לא קטנות. ד"ר גדי חסון, מבעלי קבוצת דניאל יצחקי, מספר שהבעיה הגיעה גם לפתח תקוה. "ברוב המבנים במרכז העיר אין חניה צמודה כי הם נבנו בתקופות שבהן לא היתה מודעות לנושא. כדי לשפר את המצב, אנחנו בונים בניין בן 65 דירות, כאשר לכל דירה יש בממוצע חניה וחצי".



בעבר, קבלנים שבנו בערי הלוויין מיעטו לבנות חניות תת-קרקעיות, כדי לחסוך בעלויות. חסון מציין כי בנייה של חניה תת-קרקעית עולה כ-20 אלף דולר, ובערים שבהן מחירי הדירות לא גבוהים ומצוקת החניה לא בוערת - זה פחות משתלם.



גם בשכונות חדשות, שלכאורה מתוכננות עם מגרשי חניה ומותאמות לדרישות של התקופה הנוכחית, יש בעיית חניה. כך, גם באם המושבות בפתח תקוה מתחילים להרגיש את המצוקה. הסיבה לכך היא תכנון לקוי וצפיפות. בשכונות שבהן הבנייה רוויה עם בניינים גבוהים וצמודים זה לזה, יש מעט חניות ברחוב ביחס למספר התושבים. גם אם לכל דירה יש חניה צמודה, משפחה שבבעלותה שני כלי רכב תרגיש היטב את מצוקת החניה בערבים.



חסון מספר על בעיה דומה בפרויקטים חדשים שהוא בונה בבאר יעקב. "אנחנו בונים חניות רבות בגלל הביקוש. בבאר יעקב משפחות חייבות להחזיק שתי מכוניות כי רוב התושבים עובדים בתל אביב".



חניה זה כסף







בתל אביב מקובל מאוד להשכיר חניות. "באחרונה השכרתי דירה בדוד המלך ב-8,500 שקל ללא חניה, והשוכרים הביאו בחשבון שהם יצטרכו לאתר חניה באחד הבניינים הסמוכים. אילו היתה לדירה חניה, היה אפשר להשכירה ב-500 שקל נוספים", מספר גדי אבישר מתיווך רימקס ישיר.



"יש מעט עסקות למכירה של חניות, כי רק בעל דירה באותו בניין יכול לקנות את המקום. לפני שנתיים, דמי השכירות לחניה במרכז תל אביב היו כ-80-100 דולר לחודש, והיום הם מגיעים ל-150 דולר למקום חניה; באזורים מסוימים, כמו בסביבות רחוב באזל, המחיר יכול להגיע ל-200 דולר לחודש", אומר חיים קאופמן מחיים קאופמן נכסים אבן גבירול.



לפי עורך מחירון הדירות לוי יצחק, דמי השכירות של מקום חניה בצפון תל אביב ובמרכזה הוא 600-800 שקל, ועשוי אף להגיע ל-1,000 שקל בחודש במקומות שסובלים ממצוקת חניה קשה. מנתונים של מתווכים עולה כי במרכז גבעתיים ורמת גן מוצעים מקומות חניה ב-250-500 שקל לחודש, ובמרכז ראשון לציון מוצעים מקומות חניה ב-250 שקל לחודש.



עם זאת, מכיוון שמדובר בעסקות בין אנשים פרטיים, שמושפעות במידה רבה מתנאים מקומיים של מצוקת חניה, המחירים עשויים לנוע למעלה או למטה באופן חד יחסית.



תושבי חוץ רוצים 2 חניות



אבישר מספר על תושבי חוץ רבים שמבקשים לקנות דירות עם מקום חניה אחד לפחות. לדבריו, "למרות שהם כמעט לא צריכים את זה, הם מבינים את החשיבות שלדירה יהיו שתי חניות".



החניות מעלות את שווי הדירה גם בעת המכירה. "במקומות היוקרתיים והקרובים לים יש הבדלים גדולים בין דירות עם חניה לדירות בלי חניה. משך הזמן שלוקח למכור דירה בלי חניה ארוך מאוד. דירה עם חניה נחטפת, ודירות בלי חניה מחכות".



מחירי החניות להשכרה ולקנייה עולים ככל שמחריפה הבעיה. ככלל, השכונות המזרחיות לאבן גבירול חדשות יותר, בחלקן אפילו נבנתה חניה, ובבניינים שעומדים על עמודים גינות רבות נהפכו לחניות לעת מצוא. בשכונות המערביות הבעיה קשה יותר וברחובות הקרובים לאזורי בילוי כמו אבן גבירול המצוקה גוברת.



מחיר שיא שולם לחניה ברחוב הירקון - 100 אלף דולר. הרוכש המאושר הוא יהלומן בלגי. המחיר אולי נשמע מופקע, אבל צריך לזכור כי היהלומן רכש את הדירה תמורת 8 מיליון דולר.



אזור כיכר המדינה בתל אביב אינו נחשב לבעייתי מבחינת חניה. עם זאת, לפני כשנה נמכרה חניה ברחוב משה שרת ב-57 אלף דולר. אבישר מעריך שמדובר במחיר גבוה מאוד, משום שמחירי החניה באזורים האלה נעים בדרך כלל סביב 25-30 אלף שקל. במרכז תל אביב המחיר יכול להגיע ל-120 אלף שקל.



לחניות יש פוטנציאל נדל"ני גדול, אבל אין בתחום הזה משקיעים רבים בגלל מגבלות חוקיות. אבישר מסביר כי חניה אינה נכס טאבו שיכול לעמוד בפני עצמו: היא חייבת להיות מוצמדת לדירה ולא ניתן להצמיד חניה לכל דירה. "אי אפשר סתם ככה ללכת ולקנות חניות", מסביר אבישר.



לדברי קאופמן, "דירות רבות נפסלות מפני שאין בהן חניה. בעיקר מדובר בדירות במחירים בינוניים עד גבוהים, שלא לדבר על דירות יוקרה שבלי חניה לא יימכרו. מי שקונה דירה, גם תושב חוץ שלא זקוק לחניה כמו תושב מקומי, כדאי לו לרכוש דירה עם חניה ומעלית".



הגורם העיקרי שמשפיע על מצוקת החניה ועל דמי השכירות של חניות הוא העלייה במספר כלי הרכב למשפחה. אם לפני 20 שנה לכל משפחה היה רכב אחד, כיום יש לפחות שניים. עם השנים, כלי הרכב הולכים ומתרבים ומצוקת החניה מתגברת כי הבניינים תוכננו עבור רכב אחד למשפחה או לדירה.



איפה חניתי?







תושבי תל אביב מכירים היטב את החוויה של ההתעוררות בבוקר יום ראשון בניסיון לשחזר איפה החנו את האוטו ביום חמישי בערב, אחרי חצי שעה של חיפוש חניה. גם בערים הסמוכות לתל אביב לא תמיד מוצאים חניה מתחת לבית.



"בשכונות החדשות בראשון לציון, פתח תקוה, מודיעין ושהם יש מצוקת חניה. לדיירים שרכשו דירה עם מקום חניה אחד יש בעיה. אמנם זמן החיפוש אינו ממושך כמו בתל אביב, אבל הבעיה העיקרית היא שהחניה נמצאת רחוק מהבית", מסבירה שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן אגמי.



תל אביבים רבים מספרים שחברים לא מוכנים לבוא לבקרם בגלל בעיות חניה. אבל גם מחוץ לתל אביב האורחים לא מלקקים דבש. "עד לפני שנה גרתי בשכונה בשהם, שבה יש בנייה רוויה. אורחים שהיו מגיעים אליי תמיד התלוננו שאין להם איפה להחנות. בשכונות של צמודי קרקע זה לא קורה", מספרת טרייסטמן אגמי מניסיונה האישי. כשהיא מדברת על בנייה רוויה, היא מתכוונת לבניינים של 4 קומות, ואפשר להקיש מכך על שכונות שבהן מתנשאים הבניינים לגבהים של 10 ו-20 קומות.



תקן החניה נקבע לפי גודל הדירה: דירה בגודל של עד 120 מ"ר מחויבת בחניה אחת ובדירה גדולה יותר נקבע תקן של 1.3 חניות לדירה. שטח הדירה המחושב לצורכי החניה אינו כולל את שטח הממ"ד, שנחשב לשטח שירות. ואולם באחרונה קבעה ועדת הערר במחוז חיפה כי אי אפשר להתעלם משטח זה, שמגדיל את שטח הדירה בכללותה.



התקן הארכאי נקבע ב-83', כאשר מספר הרכבים למשפחה היה נמוך וגם צפיפות המחיה היתה קטנה בהרבה. תרבות הצריכה השתנתה, וכיום לא נדיר למצוא משפחה שבבעלותה כמה כלי רכב - בעיקר כאלה שמפרנסיה צריכים לנסוע אל מקום העבודה. גם ילדים מתבגרים עשויים להוסיף רכב על אלו של ההורים.



"הבעיה עם התקן היא שאם הוא יגדל, אז גם מחיר הדירה יעלה בהתאם", מסבירה טרייסמן אגמי. "שטח ברוטו של מקום חניה, כולל גישה ורמפות, הוא 30-35 מ"ר; עלות הבנייה למ"ר היא כ-2,000 שקל. לפיכך, כל חניה תת-קרקעית מגדילה את עלות בניית הדירה ב-65 אלף שקל".



במקומות שבהם מחירי הקרקע נמוכים אין הצדקה כלכלית לבנות חניות תת-קרקעיות. הרוכשים פשוט אינם מסוגלים לשלם בעבור המותרות האלה. הפתרון הוא חניות עיליות שעלות הבנייה שלהן נמוכה בהרבה, אך הן תופסות שטח רב ולעיתים מגרש הבניין אינו גדול מספיק להכילן.