דמי השכירות בקניונים זינקו ב-25% בממוצע

דמי השכירות של שטחי המסחר בקניונים עלו ב-25% בממוצע בשנתיים האחרונות - כך עולה מבדיקת TheMarker. בחלק מהקניונים עלו דמי השכירות בשיעור של 50%-80%. עם זאת, העלייה בהכנסותיהן של הרשתות הסתכמה ב-5%-10% בלבד. רק בשנה האחרונה עלה שכר הדירה בקניונים לשוכרים חדשים ב-10%-15%, ולשוכרים קיימים הועלה שכר הדירה ב-10% בממוצע.



רשת האופנה קסטרו רשמה גידול של 8.8% בהכנסות ב-2007 ביחס ל-2006, וגידול של 6% בהכנסות בישראל ברבעון הראשון של 2008 לעומת הרבעון המקביל אשתקד. פוקס סיימה את 2007 עם גידול של כ-14% בהכנסות לעומת 2006, וגידול של 4% ברבעון הראשון של 2008 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.



בשנתיים האחרונות רשמה קסטרו גידול של כ-37% בהכנסות ממכירות - מ-422 מיליון שקל ב-2005 ל-580.5 מיליון שקל ב-2007. פוקס רשמה גידול של 21%, מ-469 מיליון שקל ב-2005 ל-592 מיליון שקל ב-2007. עם זאת, מדובר בשתי רשתות שיווק מובילות שלא בהכרח משקפות את מצבן של הרשתות הקטנות יותר שרשמו הכנסות נמוכות, ובפער גדול יותר מהעלייה בשכר הדירה.







משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל, מונה כמה סיבות לעליית מחירי השכירויות. הסיבה הראשונה, לדבריו, נובעת מביקוש והיצע: "יש מחסור בשטחים והקניונים בתפוסה מלאה. רשתות חדשות נפתחו והרשתות הקיימות הגדילו את שטח החנות שלהן או פתחו תת-רשתות, כמו פוקס בייבי וקסטרו מן".



הסיבה השנייה להעלאת השכירויות, לדבריו, היא העלייה במחירי הקרקעות והבנייה: "פעם, לבנות קניון עלה פחות מ-10,000 שקל למ"ר. כיום, זה יכול להגיע ל-20 אלף שקל. זאת מכיוון שפעם לא היית צריך לשים מערכות כיבוי, תאורת חירום ומיזוג בקניון. לפני 20 שנה, פתיחת קניון של 20 אלף מ"ר עלתה 35 מיליון שקל. כיום, לפתוח קניון בגודל כזה עולה 350 מיליון שקל - פי עשרה. פעם היה צריך לבנות מקום חנייה על כל 35 מ"ר, וכיום על כל 15 מ"ר. גם העלויות של בניית מקומות החנייה עצמם התייקרו". הסיבה השלישית, אומר רוזנבלום, "היא שהקניונים נקנו במחירים לא ריאליים, וצריכים להביא תשואות. לכן צריך להעלות את מחירי שכר הדירה".



רוזנבלום מביא כדוגמה את העסקה, שהוא מכנה "לא ריאלית", שכמעט נחתמה בין קבוצת עזריאלי לאפריקה ישראל, לקניית חמישה קניונים תמורת 1.8-2 מיליארד שקל (ראה מסגרת), ואת רכישת הקניונים ארנה וגבעתיים במחיר גבוה מאוד. "כיום, כדי לשפר תשואה, קניון גבעתיים צריך לגבות שכר דירה לא נורמלי".



חלשים מול הקניונים



אולי המצב כיום נסבל, אבל אם הפערים ימשיכו לגדול, מחירי הדלק ומוצרי הצריכה ימשיכו לעלות והירידה בצריכה תגיע גם לישראל - רווחי הרשתות יישחקו עד שהן ייאלצו לבחור בין שתי אפשרויות גרועות: לעבור לרחוב או לסגור את החנויות המפסידות.



שוכרים רבים נשארים בקניונים משום שאין להם אלטרנטיווה. הרחוב אמנם זול יותר ברוב המקרים, ואין צורך בתשלום דמי ניהול, אבל אין בו שטחים גדולים. רשתות שזקוקות לשטחים של 1,000-500 מ"ר יתקשו למצוא שם את מקומן. כמו כן, הרחוב אינו תחרותי מספיק - רק הקניון יכול להציע שטחים רחבים, לאכלס את כל הרשתות במקום אחד ולנקז אליו הרבה מאוד קונים.



הרחוב גם לא תמיד זול יותר מהקניונים - שכר הדירה לחנויות במדרחוב בירושלים גבוה משכר הדירה בקניון מלחה בעיר, ושכר הדירה בכיכר המדינה גבוה יותר מאשר בקניונים בתל אביב, אך מדובר ברחובות בודדים.



"כשישנם 15-20 קניונים, רשת שרוצה פריסה רחבה חייבת לפתוח בהם חנות - אין לה אלטרנטיבות אחרות. הפאואר סנטרים עדיין לא קיימים בכל מקום והרשתות לא יכולות לעבור לרחובות", אומר תמיר בן שחר מחברת צ'מנסקי בן שחר לייעוץ אסטרטגי. לדבריו, הרשתות לא יכולות לעשות דבר: "הרשתות חלשות מול השחקן החזק, וצריכות אותו כי אין להן אלטרנטיווה ואומץ. הן לא עושות מעשה - לא מוחות ולא עוברות לרחוב".



בכיר באחת מרשתות האופנה מסביר כי לרשתות אין אופציה להתמרד נגד בעלי הקניונים. "הקניון צריך את קסטרו, אך לא חייב אותה. אבל קסטרו חייבת את הקניון המצליח", אמר. עמוס גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, מסביר כי "רשתות אופנה לא יכולות להרשות לעצמן לא להיות בקניון חדש ומצליח - יש עליהן לחץ להיות שם. בסופו של דבר, בעל העסק יכול לשלם לפי יכולת מכירה למ"ר, ואני חושב שבעלי הקניונים שכחו מי משלם להם את שכר הדירה. הם מנסים למשוך את הקמעונאים לתשלומי שכר דירה ודמי ניהול לא הגיוניים בכל קנה מידה עולמי.



"אם הקניונים מבקשים 200 דולר למ"ר לא כולל דמי ניהול וארנונה, ובעל העסק משלם את זה - זה עניין של זמן עד שימונה כונס נכסים לעסק שלו. לפעמים בעלי הרשתות ממשיכים להחזיק כמה סניפים מפסידים והסניפים הרווחיים מפצים על זה".



צביה לבייב-אלאזרוב, ראש חטיבת הקניונים של אפריקה ישראל, אמרה כי "אף אחד לא נשאר כשהוא מפסיד כסף. כולם נשארים כי טוב להם ומשום שהם מרוויחים. לגבי קניון רמת אביב, המחירים לא עלו סתם - אנחנו רואים את הפדיון של השוכר ורואים שיש מקום להעלות. אם הרשת מראה גידול, ראוי שגם אנחנו נרוויח מזה. אם יש רשת שמפסידה בקניון, אני מעדיפה להוציא אותה כי זו אינדיקציה שהיא לא מתאימה".



רוזנבלום מתנגד נחרצות לטענה ששכר הדירה "לא ריאלי", וטוען כי הקניונים יהיו אלה שייפגעו מכך בסופו של יום. לדבריו, בעל קניון צריך לדאוג שיהיה יחס הגיוני בין הפדיון שהוא עושה לשכירות שבעל חנות משלם: "אם בעל חנות אופנה נדרש לשלם 13% מהפדיון, החנות כבר לא רווחית בעבורו. השוכרים נדרשים לשלם אחוזים מהפדיון או שכר דירה קבוע - הגבוה מביניהם. רובם משלמים לפי מטר, כי הוא גבוה יותר מהאחוזים הנגזרים מהמכירות. באיזשהו שלב כבר לא משתלם להחזיק את החנות, וכל רשת צריכה לראות כל אחת מהחנויות כיחידת רווח נפרדת ולא כחלק מהרשת". רוזנבלום מוסיף שבקניונים של קניוני ישראל, היחס בין הפדיון לשכר הדירה הוא לא יותר מ-10%.



הבעלים של אחת מרשתות האופנה המובילות טוען כי מי שישלם את המחיר על שכר הדירה הגדל מדי שנה הם הצרכנים: "המצב קשה. הצרכן יממן את העלייה בשכר הדירה בקניונים וירגיש את זה כבר בחורף הקרוב, כשהבגדים יתייקרו ב-5%-10% או כשהמבצעים ייהפכו להיות אטרקטיוויים פחות". לדבריו, הרשת שבניהולו בכל זאת לא שוקלת לנטוש את הקניונים לטובת הרחוב. "אם לא היה לנו שווה להחזיק את החנויות בקניונים, לא היינו מחזיקים אותן", הוא מסכם.



"יש הרבה עסקים שלא מצליחים לעמוד בשכירויות שהגיעו לרמות לא כדאיות. השכירויות בקניונים מסוימים לא משקפות את הפדיונות שאותו קניון נותן לרשתות", מספר סרג' דרעי, מנכ"ל רשת האופנה רנואר.



לדבריו, רנואר לא הצטרפה לעסקות במחירים מופרזים: "אנחנו לא מתפשרים על מחירים ולא סוגרים עסקות אם הן לא רווחיות לשני הצדדים. לא נסכים לחידושי שכירויות ועסקות חדשות במחירים לא ריאליים".



"מציגים נתונים כוזבים"



גורם בכיר באחת הרשתות המובילות מאשים את הקניונים במתן נתונים כוזבים לרשתות המנהלות משא ומתן להיכנס לקניון: "הקניונים מציגים נתוני פדיונות ושכירויות כוזבים. הם 'מערבבים' את כולם במשא ומתן, לוקחים את החנות הכי מצליחה בקניון כדוגמה ומספרים דווקא עליה לחנויות שמעוניינות להיכנס לקניון. בארה"ב, כשאתה מגיע לקניון, מציגים בפניך מסמך שמראה כמה כל חנות בקניון הרוויחה בשלוש השנים האחרונות. אצלנו אין שקיפות. באותו זמן הם גם מתחרים בקניונים אחרים, כדי להראות שהם לוקחים את שכר הדירה הכי גבוה".



"אף אחד לא נשאר מאונס - וכשאני רוצה להוציא חנות, אני נתקלת בהתנגדות", מספרת לבייב-אלאזרוב. "יש כאלה שמחליטים להוציא אותם אבל הם רוצים להישאר, כי הקניון מוסיף להם לפרסטיז'ה. כשהם מזמינים שותפים מחו"ל, הם מביאים אותם לקניון רמת אביב". עד כמה יכולים דמי השכירויות לעלות? ללבייב-אלאזרוב תשובה פשוטה: "המחירים לא עולים סתם. אנחנו רואים את הפדיון של השוכרים ובודקים אם יש מקום לעלייה".



שיטת התמחור בקניונים מתווה דמי שכירות קבועים או כ-3%-10% מהפדיון של החנות - הגבוה מבין השניים - בתוספת דמי ניהול. לבייב-אלאזרוב טוענת כי בקניון רמת אביב, רוב השוכרים משלמים 10% מהפדיון ולא את דמי השכירות, הנמוכים יותר. כל עוד יש רשימת המתנה כדי להיכנס לקניון, לבייב-אלאזרוב לא רואה סיבה להוריד מחירים.



להפך - לשיטתה, המחירים ימשיכו לעלות כל עוד שני הצדדים מרוויחים: "יש חנויות שמשלמות 220 ו-250 דולר למ"ר ועדיין מרוויחות יפה. אנחנו מתמחרים כל שוכר לפי היכולת שלו ולפי האטרקטיוויות של המותג. כדאי לי להכניס את חנות אפל, למשל, על-אף שהיא משלמת פחות, כי היא מכניסה הרבה קונים לקניון וזה טוב לשאר השוכרים. חנות זארה היתה סגורה לשיפוצים, וכל השכנים שלה הרגישו את זה - הפדיונות שלהם ירדו, אז איפשרנו להם להוציא דוכנים כדי להגדיל את הפעילות".



עסקות לא מציאותיות



לא רק דמי השכירות עלו - העסקות האחרונות למכירת קניונים דחפו את השווי שלהם כלפי מעלה. העסקה האחרונה, שבה רכשה מגדל את קניון הזהב בראשון לציון, קבעה שיא - שווי של 1.25 מיליארד שקל לקניון. התמורה כוללת גם את זכויות הבנייה לאגף החדש שעדיין לא נפתח, שיכפיל את גודל הקניון.



כשחברות הביטוח מתחילות להיות שחקן משמעותי בתחום הנכסים המסחריים, הכלים שבהם נמדד שווי הקניון משתנים. בדיקת שווי הנכס מתבססת ברובה על התשואה מההשקעה, מחיר הכסף והתשואה מהשקעות אלטרנטיוויות. אם חברת ביטוח משיגה תשואה של 7.5% מהקניון לעומת 4% בהשקעה באג"ח, ואין לה עלויות מימון - המחיר למ"ר כבר לא ממש חשוב.



"מחיר הקניון הוא פונקציה של מחיר הכסף. המחירים עולים משום שהכסף נהפך לזול ונגיש, ויש הרבה מאוד גופים שיש להם הרבה מאוד כסף נזיל והם צריכים להשקיע אותו כדי שלא יאבד מערכו", אומר עופר שחטר, מנכ"ל אריאל פרומול מקבוצת נכסי אריאל. "הביקושים לנדל"ן מניב עולים. הרבה כסף זר נכנס לישראל משום שבשנים האחרונות המצב הביטחוני טוב והכלכלה משגשגת. אני מדבר גם על ישראלים שפעלו בחו"ל ונכנסו לישראל כמו גזית-גלוב, בריטיש ישראל של לואי נואי ואמות של נתן חץ".



בחלק מהעסקות, המחירים משקפים גם שיפורים ברווחיות שבעל הקניון החדש יכול לבצע בנכס. "הניהול עושה את ההבדל", מסכם שחטר. "חברות שיודעות לקנות קניון, לנהל אותו כמו שצריך ולהפוך אותו מקניון כושל למצליח הן אלה שמביאות את השיפור. הן רואות את זה לפני הרכישה, אבל השיפור קורה אחריה".



אמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל, הצהיר בכנס נדל"ן מסחרי שנערך לפני כשבועיים כי עסקות תשואה לא מעניינות אותו. הוא מחפש נכסים עם יכולת השבחה של התשואה בצורה של החלפת שוכרים, שינוי תמהיל החנויות ואופי הקניון - כל דרך שתמשוך יותר קונים ותאפשר לגבות מהשוכרים דמי שכירות גבוהים יותר.



לא כל עסקות הקניונים משתלמות. יש כאלה שהרימו גבה על ההחלטה של חברת מנופים של ג'קי בן זקן ואברהם נניקאשווילי לקנות את קניון ארנה ממוטי זיסר ב-532 מיליון שקל. "צריך לזכור שכשמנופים רכשו את הקניון, הם ראו לנגד עיניהם חוזי שכירות במחירים גבוהים", מסביר איש נדל"ן מניב ותיק. "אלה חוזים שנסגרו בשעה שהקניון היה בבנייה והבטיח להיות הצלחה גדולה, ולא בטוח שהם יהיו מוכנים להמשיך לשלם את המחירים האלה".



קניון ארנה, במרינה של הרצליה, רחוק מאזורי אוכלוסייה צפופים. בצדו המערבי ים ובצדו המזרחי אזורי אוכלוסייה דלילים, להבדיל מקניון רמת אביב או גבעתיים, שיושבים בלב שכונה ומוקפים באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. גם לארנה שכנים עשירים - תושבי הרצליה פיתוח. הבעיה היא שזו שכונת וילות ולא מגדלים, האוכלוסייה דלילה והקניון לא מצליח למשוך תושבים ממרחק גדול יותר. לתושבי הרצליה, רעננה ורמת השרון חלופות רבות: קניון ערים, שבעת הכוכבים ורמת אביב, שמצליח למשוך אליו צרכנים.



המרבים במחיר: מול הים וקניון רמת אביב



>> הקניון שנוקב בשכר הדירה הגבוה ביותר הוא מול הים באילת, שדורש 900-800 שקל למ"ר.



אחריו, קניון רמת אביב הגובה 900-600 שקל למ"ר. קניון עזריאלי דורש בממוצע 500-400 שקל למ"ר, קניון איילון גובה כ-500 שקל, קניון מלחה בירושלים גובה כ-400 שקל בממוצע ואף יותר, קניון גבעתיים גובה כ-400 שקל בממוצע למ"ר, שבעת הכוכבים גובה 400-300 שקל למ"ר, דיזנגוף סנטר גובה 400-300 שקל, קניון פתח תקוו כ-360 שקל בממוצע, קניון רחובות גובה 360-300 שקל בממוצע וקניון קרית אונו גובה 400-350 שקל בממוצע. המחירים הם ממוצע של המחירים בהם נקבו רשתות השיווק לשוכרים חדשים של חנות ששטחה עד 300 מ"ר.



ההסכם של הקניונים עם הרשתות הוא לתשלום אחוזים ממחזור המכירות או דמי שכירות קבועים - הגבוה מביניהם. האחוזים מהמחזור משתנים בהתאם לתחום עיסוקה של הרשת: ברשתות אופנה מדובר ב-7%-8% מהמחזור, בבתי קפה 10%, בסופר-פארם 4% ובסופרמרקטים 3% מהמחזור. בנוסף, החנות צריכה לשלם דמי ניהול בסך 12-15 דולר למ"ר (לפי נתונים שנמסרו על ידי רשתות השיווק וחברת צ'מנסקי בן שחר לייעוץ אסטרטגי).



לרוב, המחיר אותו משלמות החנויות לקניונים הוא דמי השכירות, שכן אלה גבוהים לרוב מהנתח הנדרש ממחזור המכירות. לדברי תמיר בן שחר מצ'מנסקי בן שחר, טווחי השכירויות עליהם חותמים הקניונים עם הרשתות הן לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, או לשלוש שנים עם שתי אופציות של שלוש שנים שנים כל אחת. ברשתות המזון, הטווח הוא בדרך כלל לעשר שנים עם אופציה לעשר שנים נוספות. בקניון רמת אביב קוצר באחרונה הטווח לחלק מהשוכרים לשלוש שנים, ללא אופציה להארכה.



קבוצת עזריאלי מפחידה את הרשתות



עסקה שעוררה רעש בענף הקניונים היא עסקת עזריאלי ואפריקה ישראל, שהתבטלה לפני כשבוע. קבוצת עזריאלי היתה בחודשים האחרונים במגעים לרכישת זכויותיה של אפריקה נכסים מקבוצת אפריקה ישראל בחמישה נכסים מניבים בישראל, בהם קניון רמת אביב (73%) וקניון סביונים ביהוד (100%). אם העסקה היתה נחתמת, קבוצת עזריאלי היתה מתחזקת בצורה משמעותית מאוד בתחום.



המגעים התנהלו סביב היקף עסקה של 1.8-2 מיליארד שקל ויותר, שווי שמשקף לנכס תשואה אטרקטיווית של כ-5.5% בשנה. ככל הנראה, שלושת הקניונים הנוספים הם קניון סיטי סנטר בחיפה (45%), קניון לב תלפיות בירושלים (40%) ומרכז פנורמה בחיפה. השווי הכולל של תיק הנכסים המניבים של אפריקה נכסים בישראל מוערך ב-7-12 מיליארד שקל.



לפני כשבוע הודיעה אפריקה ישראל כי הופסק המו"מ עם קבוצת עזריאלי. מקורבים לאפריקה טענו כי עזריאלי לא הצליח להשיג את המימון לעסקה, ומקורבים לעזריאלי טענו כי המו"מ הופסק עקב עלייה בעלויות המימון, תשואה נמוכה ובעיות רישוי עסקים של אפריקה ישראל.



עם ביטול המשא ומתן, אמרו בעלי רשתות כי הם נושמים לרווחה - לפחות בעניין זה. אם קניון רמת אביב כוחני כיום, המצב היה חמור עוד יותר אם קבוצת עזריאלי היתה קונה אותו. לפני ביטול העסקה, גורמים ברשתות השיווק אמרו שעם השלמתה יהיה לעזריאלי הרבה יותר כוח לגבות מחירים גבוהים גם בקניונים מצליחים פחות, וכי דוד עזריאלי מעוניין להשלים את העסקה רק כדי לממש את כוחו מול השוכרים.