"מחירי הנדל"ן בגיאורגיה יצנחו ביותר מ-30%"

"המלחמה תפגע בכמות ההשקעות הזרות בגיאורגיה" - כך אומר מנכ"ל חברת נדל"ן ישראלית שרכשה חטיבת קרקע במדינה. "התוצר לא יגדל כפי שצופים, ולגיאורגים שגדלו מחוץ למדינה יש פחות מוטיווציה לחזור אליה. המשבר יגדיל את הוצאות הממשלה, יחליש את המטבע ויגרום לעלייה בריבית, שגם כך עברה את ה-10%. ריבית גבוהה משפיעה באופן שלילי על שוק המגורים. עיקר הביקושים מגיעים משכבות הביניים, שצריכות לקחת משכנתאות בשביל לממן את רכישת הדירה.

"המשבר יביא לעליית הריבית, וזה יקטין את הכדאיות ללקיחת משכנתאות. גם לפני המלחמה שוק המשכנתאות בגיאורגיה לא היה מפותח. המעמד הבורגני ייחלש וזה יביא לירידה בשווי הקרקעות".

בכמה ירדו המחירים? קשה לומר, אבל אותו מקור מעריך שאם בכל העולם, פרט לישראל, צפויה ירידת מחירים של 15%-30%, אז הקרקעות בגיאורגיה ייפגעו עוד יותר.

בשנתיים האחרונות גיאורגיה תוארה כ"רומניה החדשה" כדי לתאר את ההתפתחות הנדל"נית הצפויה לה. אבל לא כולם התרשמו מהסיסמאות. "החברות הגדולות לא נמצאות בגיאורגיה. מדובר במדינה קטנה, עם מעט תושבים - פחות מ-7 מיליון, שרובם מרוכזים בעיר אחת - טביליסי", מסביר אותו מנכ"ל. "זו אמנם מדינה מתפתחת עם פוליטיקאים צעירים שמעוניינים לדחוף אותה. אבל לחברת נדל"ן יש עלויות גבוהות כשהיא נכנסת לשוק חדש - לכן עדיף לה להשקיע בשווקים גדולים. היא מתאימה יותר לחברות קטנות".

חברות ישראליות גדולות לא מושקעות בגיאורגיה בהיקפים כמו בפולין ורומניה. אם באחת מהן היתה פורצת מלחמה, החשיפה הישראלית היתה גדולה הרבה יותר.

"זו תקופה של חוסר ודאות, שלדעתי תתבהר תוך ימים ספורים", אומר עו"ד גידי שפק, מנהל הפעילות הבינלאומית של משרד יניב ושות'. "המצב לא יוכל להימשך זמן רב כי גיאורגיה לא יכולה לנהל מערכה ממושכת מבחינה צבאית וכלכלית".

לדעת שפק, ההשפעה על המחירים תהיה קצרת טווח, ותרחיק את המשקיעים הפחות מתוחכמים, שפועלים בטווח הקצר "חברות גדולות מכל העולם פועלות שם. הישראליות השקיעו שם מאות מיליוני דולרים, בהערכה גסה, החל מתאגידים וחברות ציבוריות וכלה במשקעים פרטיים, שרכשו קרקע או דירה".

שפק מעריך שהנדל"ן בטביליסי לא ייפגע משמעותית, מאותה סיבה שהנדל"ן בתל אביב לא נפגע מהמתיחות בשדרות ובצפון. "בתקופת הקרבות בוודאי שלא נראה פעילות וזה ישפיע על המחירים, אבל בהנחה שהם יסתיימו תוך מספר ימים, הפעילות תשוב לסדרה".

עו"ד אלי דורון ממשרד דורון, טיקוצקי, אמיר, מזרחי, מסכים עם שפק. "לדעתי המצב הביטחוני לא ישפיע על מחירי הנדל"ן. לכל היותר הוא יזמין משקיעים שינצלו את הסיטואציה וירכשו קרקעות במחירים נמוכים, מתוך אמונה שהם יחזרו לרמתם מלפני פרוץ הקרבות".

בגלל מבנה מימון עסקאות הנדל"ן בגיאורגיה, דורון מניח שלא נראה בתקופה הקרובה יזמים שנפטרים ממלאי קרקעות. בגיאורגיה אין מינופים בנקאיים לרכישת נדל"ן, ומי שקנה מימן את הרכישה מהון עצמי.

"למשקיעים אין תלות בבנקים והם לא סופגים את הריביות הגבוהות, ולכן יש להם סבלנות להחזיק בקרקעות", מסביר דורון, "מאידך, הם לא ימהרו לממש את הכנסים במחירים נמוכים כי הם יפסידו את כל ההשקעה ולא מדובר בכסף של הבנק, אלא בהון העצמי שלהם. אפשרות סבירה יותר היא שנתחיל לראות משקיעים שמכניסים שותפים לפרויקטים שלהם כדי להקטין סיכונים".