S&P מעלות נותנים דירוג A+/Stable לאג"ח סדרה א' של איירפורט סיטי

שיקולים עיקריים לדירוג



איירפורט סיטי בע"מ וחברת הבת שלה נצבא החזקות 1995 בע"מ מתמקדות בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בישראל.



דירוג אג"ח של החברה מושפע לחיוב מריכוז מרבית פעילותה של הקבוצה בתחום הנדל"ן המניב בשוק הישראלי, המאופיין בהכנסות יציבות מדמי שכירות.



כמו כן, הדירוג מושפע לחיוב ממיצובו הגבוה של פארק המשרדים ולוגיסטיקה איירפורט סיטי, הנהנה ממיקומו בסמוך לשדה התעופה ומנגישות גבוהה מאוד. מיצובו הגבוה של הפרויקט בא לידי ביטוי, בין היתר, בשיעור תפוסה של כ-99% ובשכירויות לטווח ארוך לחברות מוכרות במשק הישראלי בדמי שכירות למ"ר גבוהים ביחס למיקומו.



הדירוג מושפע לחיוב מהחזקת החברה בנצבא (המדורגת stable/A+ ע"י S&P Maalot) בה רכשה החברה את השליטה והפכה לאחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל עם היקף שטחים להשכרה של כמיליון מ"ר.



תיק הנכסים של הקבוצה מאופיין בפיזור רחב של נכסים, במיקומם של נכסים רבים במרכזי ערים, במח"מ חוזי שכירות ארוך יחסית (כ-6 שנים) ובפיזור הייעודים בנכסי החברה הכולל מרכזים מסחריים, משרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, תחבורה ופארק משרדים ולוגיסטיקה. להערכת S&P Maalot, היקף הכנסות החברה (כ-450 מיליון שקל) גבוה ביחס לחברות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל.



הדירוג מושפע לחיוב ממקצועיותה של הנהלת החברה, אשר באה לידי ביטוי במיצוב פרויקט איירפורט סיטי וכן בתהליך ההבראה שמבוצע בנצבא, אשר תרם לגידול בדמי השכירות ולצמצום הוצאות המטה והוצאות המימון.



בכוונת החברה להרחיב את פעילות הייזום שלה דרך נצבא. ייזום הפרויקטים יתבצע על קרקעות שבבעלות נצבא. יצוין, כי לחברה אין מימון על קרקעות אלו ובנוסף על רוב הקרקעות המיועדות ליזום ישנם כיום שוכרים המשלמים דמי שכירות. החברה צופה כי היקף הפעילות היזמית שלה יגיע עד 200 מיליון שקל בשנה והוא יכלול בכל נקודת זמן לכל היותר 2 פרויקטים במקביל. בכוונת החברה לבצע את הייזום תוך השכרה מראש של שטחים.



הדירוג מושפע לשלילה מפעילותה של החברה בצרפת. לחברה 17 נכסים מניבים בצרפת אשר 16 מתוכם הושכרו לחברת הטלפוניה הצרפתית France Telecom (FT). במארס 2008 מימשה FT אופציית יציאה מ-7 נכסים.



אחד משבעת הנכסים נמכר ב-30 מיליון יורו אשר ילכו להחזר הלוואות (החברה תכיר ברווח של כ-5 מיליון יורו בגין המכירה).



החברה טרם השכירה מחדש את ששת הנכסים הנוספים ועקב כך היא נמצאת בתזרים שלילי מפעילות זו של כ-9 מיליון יורו בשנת 2008 הכולל תשלום חד פעמי לפניקס ולליהמן ברדרס, משנת 2009 במידה והחברה לא תשביח, תשכיר או תמכור את הנכסים, התזרים השלילי ירד לכ-5 מיליון יורו בשנה. עם זאת, יצוין כי לחברה אין צורך במחזור ההלוואה אשר נלקחה לצורך רכישת נכסים אלו (בהיקף של כ-500 מיליון שקל) עד שנת 2011.



יצוין, כי בכוונת הנהלת החברה לממש את נכסיה בצרפת.
כמו כן, הדירוג מושפע לשלילה מרמת המינוף הפיננסי הגבוהה יחסית של החברה (יחס חוב ל-CAP של כ-70% בדוחות המאוחדים) ומיחסי כיסוי החוב הנמוכים יחסית שלה.



נזילות



לחברה כיום תיק נזיל של כ-350 מיליון שקל אשר עיקרו שייך לנצבא. לחברה מסגרות אשראי פנויות של כ-300 מיליון שקל וכן מניות נצבא בהיקף של כ-600 מיליון שקל שאינן משועבדות. בכוונת החברה לשמור על מזומנים בהיקף של כ-90 מיליון שקל. בבחינת המקורות והשימושים של החברה לשנתיים הקרובות נראה כי לחברה עודף מקורות על שימושים המאפשר לה לפעול על פי התוכנית העסקית שלה.



תחזית דירוג



תחזית הדירוג של החברה הינה יציבה. תחזית הדירוג היציבה משקפת את יציבות פעילותה של החברה ונסמכת גם על אופן ייזום הפרויקטים המאופיין בהשכרה מראש של רוב השטחים.



כמו כן התחזית נסמכת על הערכת S&P Maalot כי צפוי שיפור ביחסי כיסוי המימון והחוב של החברה במהלך השנתיים הקרובות. השיפור ביחסים אלו נובע מהתקדמות הבנייה בפרויקט איירפורט סיטי והשלמתו בשנת 2010.



יש לציין כי הרעה ביחסים אלו עלולה להשפיע לשלילה על הדירוג.