נדל"ן בהקפאה: "מחירי הדירות לא יעלו בטווח הקצר"

מחירי הנדל"ן למגורים לא יעלו בטווח הקצר - כך עולה מסקר שביצע בנק אגוד. "קשה להבין כיצד יצליחו הקבלנים, בטווח הקצר, להעלות מחירים ולהמשיך למכור", טוענים עורכי הסקר, האנליסטים צבי פיקסלר ואורלי אברהם.

"להערכתנו המחירים בתל אביב הגיעו לרף העליון ולא צפויים להמשיך לעלות בשל המשבר הכלכלי הקרב", כותבים האנליסטים. בבנק אגוד מחזקים את טענתם לגבי תל אביב ומציינים כי מחירי הנדל"ן הגבוהים בעיר ובסביבתה הפחיתו את היקף התשואה מהשכרת הנכס, ולכן יקטן הביקוש לדירות להשקעה. "בזמן שבמרבית חלקי המדינה המחירים יורדים בהתמדה, בתל אביב ובירושלים המחירים לא מפסיקים לעלות, בעיקר כתוצאה מעודף ביקוש של תושבים מקומיים ותושבי חוץ לרכישת דירה להשקעה. מנגד, העלייה בביקוש גררה עמה עליית מחירים חדה שפיחתה משמעותית את התשואות בתל אביב ואתן את כדאיות ההשקעה, ולכן אנו מעריכים כי מחירי הדירות בעיר וסביבתה לא ימשיכו לעלות".

מבדיקת מחירי הדירות בחמש השנים האחרונות, עולה כי בטווח הארוך מי שהימר על ירושלים ב-2003 העריך נכון את כיוון השוק. בתקופה זו נרשמה בעיר עליית מחירים ממוצעת של 35%, יותר מכל אזור אחר בישראל. עליית המחירים הגבוהה ביותר נרשמה בדירות 2.5-3 חדרים בעיר, שעלו בשיעור של 39% בממוצע. בתל אביב לעומת זאת, עלו המחירים בממוצע ב-17%, כאשר העלייה החדה ביותר נרשמה בנכסים הקטנים - 1.5-2 חדרים - 19%. בשרון נרשמה עליית מחירים של 11% בממוצע בחמש השנים האחרונות, כאשר כמו בתל אביב גם בשרון דירות 1.5-2 חדרים הובילו את העליות עם עליית מחירים של כ-28%.

בדרום לא נרשמה עליית מחירים, אם כי גם כאן מי שהחזיק בדירת 1.5-2 חדרים יכול למכור אותה כיום בכ-15% יותר ממחירה הריאלי לפני חמש שנים. לעומת זאת, אם השקעתם בדירות קטנות באזור הצפון ובחיפה, נראה שהפסדתם הרבה כסף. בצפון ירדו מחירי דירות 1.5-2 חדרים ב-49% ובחיפה ב-41%. מהסקר עולה כי התשואות הגבוהות ביותר על נכסים הן בדירות של 1.5-2 חדרים, מה שיכול להסביר את עליות המחירים של דירות אלה בחמש השנים האחרונות.

את התשואה הגבוהה ביותר על נכס (אם משכירים את הדירה כמובן) ניתן למצוא בדירות 1.5-2 חדרים בצפון, עם שיעור תשואה שנתי ממוצע של 12.1%. למקום השני מגיעות דירות באותו הגודל בחיפה והקריות, עם שיעור תשואה של 9.7% בממוצע. במקום השלישי נמצאות דירות 1.5-2 חדרים באזור הדרום, עם שיעור תשואה ממוצע של 8%. לעומת זאת, את התשואות הנמוכות ביותר על דירות להשכרה תקבלו בדירות 4.5-5 חדרים בתל אביב, שם שיעור התשואה השנתי הממוצע הוא 2.8% בלבד. בשל מחירי הדירות הנמוכים בחיפה לעומת תל אביב, תוכלו לקבל בחיפה על דירות חמישה חדרים תשואה שנתית ממוצעת של 3.1%. בגוש דן והשרון דירות שכאלה משיגות תשואה של 3.2%.

פיקסלר ואברהם צופים כי שוק הנדל"ן אינו עומד בפני צמיחה או שינויים מהותיים בפעילותו. "אין סיבה לצפות לצמיחה חזקה - הביקוש עונה על ההיצע, ובהיעדר גל עלייה נוסף, תימשך בשנים הקרובות צמיחה אורגנית הזהה לקצב גידול האוכלוסייה בלבד".