3 חדרים + שכן עם תופים

כ-300 אלף משפחות בישראל עוברות דירה בכל שנה. רובנו לא עוברים דירה לעתים תכופות, וטוב שכך. ההשקעה בחיפוש מקום מתאים, רשימת המטלות הבלתי נגמרת, בחירת חברת הובלה ולעתים גם מקום אחסון חפצים בתקופת ביניים, והאריזה והפריקה הממושכות הן מטרד רציני. אם בכל זאת היינו עוברים דירה לעתים תכופות יותר, אין ספק שהיינו יודעים לעשות זאת בצורה יעילה, מהירה וחסכונית יותר.

לא נעסוק פה בענייני חוזים ורישום בטאבו, בהם מומלץ להתייעץ בעורך דין, אבל כדי לנסות לעזור לכם להפוך את תהליך מעבר הדירה לכמה שיותר חלק ונטול הפתעות בלתי רצויות כינסנו מומחים מענפים שונים שחלקו איתנו את הטיפים שלהם.

החלק הארוך ומורט העצבים ביותר הוא החלק הראשון בתהליך: חיפוש ואיתור הדירה. כל המומחים עמם דיברנו הסכימו שהתכונה החשובה ביותר בשלב זה היא סבלנות. כמעט בכל המקרים, מציאת נכס העונה לכל הדרישות, בתזמון מושלם ובסביבה הנחשקת, היא משימה בלתי אפשרית. עם זאת, ברור שככל שתהיו גמישים וסבלניים יותר, תיאלצו להתפשר פחות.

עוד לפני בדיקת טיב הנכס והתאמתו לצורכי הרוכש או השוכר, לא פחות חשוב לבדוק את הסביבה: המרחק למקום העבודה ולבית הספר, תחבורה ציבורית ומיקומם של שירותים כמו מכולת, קופת חולים, בנק או פארק ציבורי. רוני כהן, משנה למנכ"ל חברת אלדר שיווק, מציע כמה טיפים שלא תמיד מודעים אליהם בחיפוש הדירה.

מומלץ לבדוק אם תזמון רכישת הנכס או שכירתו עולה בקנה אחד עם הרשמת ילדים למוסדות חינוך. "אנשים לפעמים נדלקים על דירה בעיקר כיוון שהיא קרובה מאוד לבית ספר, ואז מגלים שהם לא יכולים להירשם אליו בשל תזמון הכניסה לדירה", אמר כהן. "לאחר שמכסת ההרשמה מסתיימת לא משנה המיקום הגיאוגרפי - הבאים בתור הנרשמים מופנים למוסדות אחרים, מרוחקים יותר ולעתים פחות נחשקים".

חשוב לבדוק מה תוכניות העירייה לגבי מגרשים ריקים מסביב לנכס הפוטנציאלי. אם הייעוד הוא מתנ"ס, בית כנסת, מקווה או בניין רב קומות, ייתכן שהדבר ישפיע על החלטתכם או על המחיר שתסכימו לשלם.

מומלץ לבדוק את השרטוטים המקוריים של הבניין בו אתם מתעניינים - דבר שעשוי לסייע בתהליך ההתמקחות. "פעמים רבות דיירים עושים הרחבות והתאמות שונות שאינן מאושרות בשרטוטים המקוריים", הסביר כהן, "כגון חיבור מרפסת לסלון או סיפוח מחסן לדירה. בבניינים מדורגים על צלע הר זה נפוץ במיוחד משום שיש הרבה חללים ריקים שניתן 'לספח' אף על פי שאינם מופיעים באחוזי הבנייה המקוריים שניתנו לקבלן". מניסיונו של כהן, ברוב המקרים הקונים הפוטנציאליים לעולם לא ידעו על השינוי אלא אם יהיו בידיהם התוכניות המקוריות.

מומלץ לבדוק אם יש סביב הנכס ובסמיכות לו אנטנות סלולריות או קווי מתח גבוה.

אדם ממוצע המחפש בית מיד שנייה יכול להתרשם מדירות רבות, לעשות סקר שוק מעמיק וללמוד את הנושא - ועדיין להיות מופתע אחרי הרכישה מחתולים בשק. צחי ברדוגו, מנכ"ל בדק בית, חברה המתמחה בבדיקת דירות, סיפר כי פעמים רבות צרכנים לא יודעים מה לשאול ומגלים את החסרונות של הדירה רק אחרי חתימת החוזה.

חברות רבות מציעות לבדוק את הנכס אליו מעוניינים לעבור, החל בביקורת הנדסית לאיתור ליקויי בנייה ועד לאפיון השכנים וסביבת המגורים. לדברי ברדוגו, 60% מלקוחות בדק בית מסתייעים בדו"חות החברה כאמצעי להפחתת מחיר הנכס, בעוד ש-6% מחליטים לבטל את העסקה בעקבות הגילויים בממצאי הדו"חות.

אספנו בעזרת מומחי בדק בית טיפים חשובים, שחלקם נראים אולי כעבודת בילוש, אך עשויים להפוך את הבחירה למושכלת יותר ולסייע בהפחתת אלמנט ההפתעה למינימום.

שטיחים או רהיטים אשר ממוקמים בבית במקומות יוצאי דופן עלולים להסתיר פגמים או סימני רטיבות, וכך גם תמונות שתלויות בגובה מוזר או במקומות לא סבירים. לכן רצוי לא להתבייש ולבקש להזיזם כדי לבדוק את השטח. אם קיימים פגעים, כדאי לברר מה עלות תיקונם - פרט שיסייע בתהליך ההתמקחות מול המוכר.

אם אתם בודקים דירה במזג אוויר נעים, ומגלים שהתריסים פתוחים והחלון סגור, הדבר עלול להעיד על מקור רעש. יש לפתוח את החלונות ולבדוק האם הדירה סמוכה לכביש ראשי, בית ספר, מגרש ספורט או כל מקור רעש אחר. מקורות רעש לא צפויים ניתן לגלות גם משיחה קצרה עם דיירים בבניין סמוך.

בדיקת תיבות הדואר של הבניין עשויה להעלות ממצאים לגבי מספר הדירות השכורות בבניין: ריבוי מדבקות שמות מעיד על תחלופת שוכרים. בבניין שבו מספר רב של דירות שכורות, צפויות בעיות. השכנים עשויים להיות אדישים בכל הנוגע לאיכות החיים, טיפוח הבניין, תרבות הדיור ואופי התחזוקה השוטפת.

מומלץ להמתין בכניסה הראשית לבניין ולנסות לפתח שיחה עם הדיירים. נסו לבדוק מדוע המוכר החליט לעבור והאם היה שבע רצון מהדיירים בבניין ובשכונה. האם ישנו דייר מוסיקלי במיוחד בבניין? האם יש תלונות אחרות על השכנים? מה דעתם על ועד הבית ותפקודו? בניסיונכם לעמוד על טיב אוכלוסיית הבניין, שימו לב אם קיימת הומוגניות בקרב הדיירים מבחינת הגיל, המוצא, הדת, תחומי העיסוק, והמצב המשפחתי וההשכלתי. לדברי ברדוגו, מבחינה סטטיסטית, רב-גוניות מועדת לפורענות.

באופן ספציפי, כדאי לברר מיהם הדיירים המתגוררים בדירה מעל, מתחת, ובאותה קומה. יש לבחון האם קיימות בעיות נזילות ורעשים מהדירה שמעל. נזילות מתקרה של הדייר בקומה התחתונה מעידה על בעיה בצנרת הרצפה בדירה הפוטנציאלית. כדאי לבדוק גם למי מהדיירים בקומה יש בעלי חיים במידה שיש לכם רגישות מסוימת.

יש לבדוק אם ישנן דירות בבניין המשמשות לעסקים פרטיים כמו קליניקה או משרד עו"ד. עסקים כאלה מהווים מטרד בלתי פוסק מבחינת הרעש ומבחינת הבלאי של הבניין.

דרך יצירתית לדלות מידע חשוב על הסביבה בכלל והבניין בפרט, היא שיחה קצרה עם מתווך מקומי תוך שיחת ייעוץ עמו - הציגו את עצמכם כמוכרי דירה בבניין לצורך הערכת שוויה.

אם המוכרים מדווחים שהדירה מושלמת זה אמור לעורר חשד. בקשו מהמוכר שיספר אודות חיסרון אחד שיש בדירה לדעתו. לפעמים תגובתו תהיה מעניינת דיה כדי להמשיך לחקור.

מומלץ לשוחח עם ועד הבית תוך התעניינות בכמה נקודות: עמידתם של דיירי הבניין בתשלומים, תוכניות עתידיות של הוועד ותוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתם.

ניתן לקבל אינפורמציה נוספת מכמה גורמים הנמצאים דרך קבע בבניין המגורים, כמו חברת האחזקה והניהול של הבניין. כדאי לברר עמם נושאים הנוגעים להתנהלות הבניין, דיירים בעייתיים, תרבות הדיור ותוכניות לביצוע פרויקטים.