"החברים הוסיפו כי אם הקונה יהיה רציני, בכוונתם להזמינו לדירה בשעות הבוקר, כשאין שכנים, אין ילדים, אין רעש, יש הרבה חניה וריח של דשא נישא באוויר. אז הבנתי שאנשים קונים דירה בסכומים אדירים - אבל בעצם לא יודעים למה הם משתעבדים", מדגיש ברדוגו.
ואכן, כמה מרוכשי הדירות הפוטנציאליים יודעים באמת מה מצבה הפיסי של הדירה שבכוונתם לקנות, מה הסטטוס התכנוני שלה, מי מתגורר בקומה למטה ומהן תוכניות הפיתוח הסביבתיות לשנים הקרובות? בדק בית מאתרת בעבור לקוחותיה את כל הגורמים שעשויים להשפיע על איכות חייהם בדירה שברצונם לרכוש: השכנים, מספר הדירות השכורות בבניין, נתיבי התחבורה באזור, מוסדות ציבור - וגם את רמת הקרינה במקום, בהתאם למספר האנטנות הסלולריות המותקנות באזור.
שכנים כן בוחרים
"נתקלנו בכל מיני מצבים מוזרים", מפרט ברדוגו. "שכנים בעייתיים כמו אספן נחשים, נגן תופים ודייר שנוהג לצפות בסרטים כחולים בקולי קולות. זכור לי מקרה שבו התגורר בבניין שחקן קולנוע נערץ, מה שהטריד את הדיירים, ובניין אחר שבו אחד מראשי משפחות הפשע נהג לבקר באופן קבוע. במקרה אחר פעל ליד הבניין הרלוונטי מפעל לטיהור שפכים שהפיץ ריחות חריפים".
כל מקרה כזה עלול להפוך את החיים בבית החדש לסיוט, שלא ברור מתי יסתיים, על אף שהרוכשים ביצעו בדיקות רבות לפני רכישת הנכס וחשבו כי הם יודעים כיצד ייראו חייהם בדירה החדשה. מיותר לציין שמפגעים אלה מורידים את שווי הדירה הנרכשת.
כך, לדברי ברדוגו, לקוח של בדק בית שביקש לרכוש דירה בפתח תקוה גילה כי לבניין לא הוצא טופס אכלוס (טופס 4) מהעירייה. מדובר במידע המשפיע בצורה קריטית על שווי הנכס משום שעל פי חוק אסור לאכלס את המבנה - ואכן, הלקוח החליט לרדת מהעסקה. במקרה אחר שבדקה החברה התגלה כי אחת הדירות במגדל יוקרה בתל אביב משמשת בית בושת. "מדובר בפגיעה מהותית והדבר גרם לירידת ערך הנכסים בבניין בשיעור 15%-10%", נזכר ברדוגו.
תצפיות מעקבים, ראיונות עם שכנים ובדיקת השטח עשויים לחשוף ליקויים קיימים - אבל מה בנוגע לעתיד? מה יעשה מי שרכש במיטב כספו נכס עם נוף לשמורת טבע ופתאום מתברר לו כי במקום מתוכננים להיבנות מגדל בגובה 30 קומות, מחלף או אוטוסטרדה המאיימים להפר את השלווה בשכונה?
מדובר בסיוט של רוכשי דירות רבים. כך קרה לתושבי שכונת צבא הקבע נוה אפק בראש העין. ב-1994 איכלסו רוכשי הדירות את השכונה. ארבע שנים לאחר מכן גילו כי קיימת תוכנית להקמת 4,500 יחידות דיור במקום.
במקרה אחר, בצמוד לחלקה של בית משותף בשכונת רמת אשכול בירושלים, עמדה ריקה במשך שנים רבות חלקה שהיתה מיועדת לשטח ציבורי פתוח. במשך שנים היתה החלקה נטושה ושימשה גינה ציבורית לבעלי הבניינים ותושבי המקום. ביום בהיר אחד הבחינו הדיירים באנשי מקצוע שבודקים את השטח. כששאלו אותם לפשר ההתגודדות, נמסר להם כי מתוכנן לקום מקווה במקום. המקרה אירע לפני כעשר שנים, כאשר האוכלוסייה בשכונה היתה מעורבת. ספק רב אם אדם חילוני, שהיה יודע על בניית המקווה, היה קובע את מקום מושבו בסמוך לו.
דוגמה מפורסמת לנזק שנגרם כתוצאה מגילוי מאוחר של תוכנית היתה בתחנה המרכזית בתל אביב. אף שהתוכניות למקום נקבעו כבר ב-63', מחאת התושבים החלה מאוחר מדי, רק בשנות ה-80, וכך היה מאוחר מדי מכדי לשנותן או לעכבן.
הפתעות לא נעימות
"רוכשי דירות רבים אינם מודעים למארג התכנוני הקיים במקרקעין שעליהם נמצא הנכס שלהם", מסביר עו"ד איתן פרנס המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "הם גם לא מודעים לנעשה בסביבה הקרובה, ולרוב אין להם הכלים המקצועיים להגיע למסקנות באשר לתוכניות קיימות. בעקבות כך, רבים נפגעים זמן קצר לאחר שרכשו את נכסיהם".
כך קרה לזוג שרכש דירה בשכונת בקעה בירושלים וזמן קצר לאחר מכן גילה כי קטע משמעותי בחלקה יופקע לצורך הרחבת כביש. במקרה אחר רכש זוג קוטג' ביישוב מוצא, ובהמשך נודע לו כי על פי תוכנית מתאר ארצית יעבור במקום כביש רחב שיוסתר באמצעות קיר בגובה 12 מטר.
"ברוב הרשויות פועלות מחלקות מידע שאמורות לספק מידע תכנוני. עם זאת, מערכות אלו אינן ידידותיות למשתמש, ואם לא מתלווה לרוכש הדירה אדריכל, עורך דין או מהנדס, הבקיאים בדיני תכנון ובנייה - קרוב לוודאי שהרוכש ימצא עצמו מבולבל.
"מעטים קוראים את פרסומי התכנון והבנייה המופיעים בעיתונות. פרסומים אלה הם סוג של בדיחה - בהתחשב בשפה הלא מובנת, במידע הדל שהן כוללות ובייחוד בגודל האותיות שמצריך, לעתים, שימוש בזכוכית מגדלת", מסביר פרנס.
המטרה - גילוי מוקדם
"כמו שאנשים מוכנים להשקיע כ-400 שקל בעבור בדיקה לפני רכישת רכב בעלות של כ-100 אלף שקל, כך עליהם לעשות בדיקה יסודית לפני רכישת דירה - אחד הנכסים היקרים שירכשו בחייהם", אומרת מתכננת הערים מיטל עשות-טייב, מנהלת תחום תכנון בחברת גאודע, המספקת מידע בתחום מקרקעין ונכסים.
"רבים לא בודקים מה הם קונים. האם הדירה רשומה בטאבו, על שם מי היא רשומה ואילו תוכניות בנייה קיימות לאזור", מתריעה עשות-טייב. לדבריה, החוק מחייב את היזם שמבקש לבנות בקרקע לפרסם בעיתונים את התוכניות הצפויות: בנייה לגובה בסמוך למקום מגורים, הקמת מרכז מסחרי מתחת לבית או הפקעת קרקע לצורך בניית מחלף.
"רשות מקומית לרוב אינה סומכת על היזמים שיפרסמו את המודעות - ולכן מעבירה לרוב את הטיפול במודעות לחברות העוסקות בכך. עם זאת, גם כאן ניתן למצוא הרבה חפיפניקיות - החברות לא תמיד תולות את המודעות בסמוך למוקדי הפגיעה, כפי שהן מחויבות. במקרים רבים, מצלמים את המודעות תלויות ומיד מורידים אותן, כדי להוכיח שהמודעות אכן נתלו", מספרת עשות-טייב.
גילוי מוקדם של תוכנית בנייה עשוי לסייע בסיכול יישומה. רצוי לפעול לפני שלב ההתנגדויות, כשעדיין קל יחסית לסכל את התוכנית או להשיג הקלות מול גורמי התכנון. מי שפיספס שלב זה נכנס לשלב ההתנגדויות, שנמשך חודשיים בלבד. מדובר בשלב מתקדם יחסית שקשה הרבה יותר להשפיע בו על מהלך העניינים. מי שפיספס גם שלב זה, כל שנותר לו הוא לנצל את פרק הזמן של שלוש שנים עד לביצוע התוכנית, כדי להגיש תביעת פיצויים בגין פגיעה בנכסיו.
גאודע מעסיקה כ-300 עובדים שעוקבים מדי יום אחר מודעות התכנון ושומרים על נכסי לקוחותיהם. כך הצליחה החברה "להציל" בית ספר חקלאי בדרום, לאחר שתוכננו באמצע השטחים החקלאיים שבו כביש ומסילת רכבת. במקרה אחר אותר ניסיון להשתלט על שטח של גוף ציבורי.
"אנחנו שולחים ללקוח דו"ח מפורט, הכולל פרטים על הנכס ועל התוכניות הצפויות, בצירוף חוות דעת המעריכה עד כמה יפגע הדבר בנכסיו או בהיקף פעילותו. כל לקוח והדרישות שלו. הקיבוצים מבקשים לשמור על קרקעותיהם. חברות, עסקים ורשתות קמעוניות מבקשים לדעת אם ברדיוס מסוים מתכננים המתחרים איזו פעילות. אנשי ציבור וביטחון חרדים לפרטיותם, ומבקשים לדעת בין השאר אם מתוכננת בנייה לגובה בסמוך", מספרת עשות-טייב.
השקעה משתלמת
ברדוגו מבדק בית אומר כי מעטים מבצעים בדיקה יסודית לפני רכישת נכס, אבל מעריך כי מספרם יעלה בהדרגה. "אם לפני שלוש שנים היה מדובר ב-1% בלבד מהרוכשים שביצעו בדיקות לפני רכישת דירה באמצעות גוף מקצועי, כיום עושים זאת 10%-15% מהרוכשים". להערכתו, בעוד חמש שנים רוב רוכשי הדירות יזמינו בדיקה מקצועית לפני רכישת הנכס.
יסודות מוצקים לקניית בית
רנית נחום-הלוי
22.8.2008 / 10:11