"אני לא מאמין שהמחירים יעלו עוד"

לפני כשנה נכנס גיפמן, 43, לנעליו של אבי נחמיה בתפקיד מנכ"ל אספן - חברת נדל"ן מנומנמת עם היסטוריה בעייתית ועם נכסים לא אטרקטיוויים, שהבולט בהם הוא כפר הים. מדובר בפרויקט כושל של דירות נופש ליד חדרה, שנמצא עדיין בבעלות החברה.



שנה אחרי, אספן ביצעה עשר עסקות של נדל"ן מניב בישראל, בגרמניה ובשווייץ בהיקף כולל של כ-250 מיליון שקל. אספן גם כמעט ביצעה עסקה בפרויקט יזמות למגורים, שנפלה לבסוף. גיפמן מצהיר שבשנה הקרובה הוא לא מתכוון לחפש עסקות בתחום, דווקא בגלל המחירים הגבוהים: "יש גבול למחיר שרוכשים יכולים לשלם על דירות".



"הרגע השמח בחיי"



את אספן הקים ב-83' מריו לזניק. באמצע שנות ה-90 מכר לזניק את אספן לפישמן וליצחק סוארי. ב-2005-2006 ביצע איש ההיי-טק רוני צארום כמה עסקות שהקנו לו את השליטה באספן. את משרת המנכ"ל הציע צארום לגיפמן, ששימש סמנכ"ל כספים בחברת מבני תעשיה של פישמן, שהיה כאמור בעל השליטה באספן.



איך הגיב פישמן על המעבר לאספן?



"פישמן בירך אותי. הוא כיבד אותי בנוכחות שלו באירוע הפרידה ממני ונתן לי פרגון מלא. הוא הציע לי להתרכז בשני דברים: גיוס כספים ופיתוח עסקים".



איזו חברה מצאת כשנכנסת לתפקיד?



"אספן היתה רדומה כי פישמן העדיף לפתח חברות אחרות. מצאתי חברה שלא רכשה במשך שנים אף נכס בישראל. היא לא היתה מדורגת וגם לא היה בה הרבה כסף. לא נעים להגיד, אבל גם לא היה לי כסף לשלם משכורות. רוב התחייבויותיה היו כלפי הבנקים - ולא לשוק ההון.



"לאספן בניה היו נכסים בשווי 100 מיליון שקל, הון עצמי בסכום דומה והתחייבויות בסך 250 מיליון שקל, שלא היה לה מאיפה לשלם כי הנכסים שלה לא היו מניבים. היה לחברה קניון באשקלון שהכניס 6 מיליון שקל בשנה, פרויקט תקוע בכפר הים וגיבנות מהעבר, כמו תביעות משפטיות. בנוסף, לאספן נדל"ן (חברה בת של אספן בניה - ר"ס) היו נכסים בהיקף 400 מיליון שקל, הון עצמי של 200 מיליון שקל והכנסות בסך 30 מיליון שקל בשנה", מפרט גיפמן.



הצעד הראשון בתוכניתו של גיפמן היה בניית אמון מול שוק ההון וגיוון של מקורות המימון - להפחית את התלות וההתחייבויות כלפי הבנקים מצד אחד ולגייס כסף בשוק ההון מצד שני. הצעד השני שנקט גיפמן היה להביא לדירוג החברה (מדורגת כיום A3 בידי חברת מידרוג). את הצעד השלישי - הנפקת אספן בניה - נאלץ לדחות; ביולי 2007 הבורסה נפלה וגיפמן העריך שמחירי הגיוס לא יהיו אטרקטיוויים. רק בסוף נובמבר הצליח להשלים משימה זו.



"לא רציתי לגייס את הכסף בכל מחיר. הצלחתי להנפיק בנובמבר, לפני הנפילה הנוספת בשוק ההון. אם ישאלו אותי מה הרגע הכי שמח בחיים שלי - זה שתפסתי את השוק; ביום האחרון לפני הנפילה הכנסתי לחברה 260 מיליון שקל, סכום כל ההון העצמי שלה לפני ההנפקה", נזכר גיפמן.



"לא כדאי לבנות"



אחרי ההנפקה, היה על גיפמן לצקת פעילות עסקית לתוך החברה. הוא פתח במהלך של החלפת הנהלת החברה וגיבוש הנהלה חדשה, שמורכבת מאנשי שלומו. לאחר מכן החליט להעביר את מנוע הצמיחה של אספן לחו"ל, ולהתמקד בתחום הנכסים המניבים.



בשנה שחלפה מאז נכנס גיפמן לתפקיד רכשה אספן שלושה נכסים בישראל: 50% ממקבץ דיור בחיפה ב-34 מיליון שקל, בניין משרדים בפארק אפק בראש העין ב-44 מיליון שקל ובניין משרדים בקרית מטלון בפתח תקווה ב-12 מיליון שקל. בחו"ל מרכזת החברה את פעילותה ברכישת נכסים מניבים בשתי מדינות במערב אירופה, גרמניה ושווייץ.



האם המשבר השפיע על היכולת לסגור עסקות במערב אירופה?



"כולם מחפשים כיום עסקות עם תשואה גבוהה, אז לוקח יותר זמן למצוא עסקות. אבל המחירים בגרמניה, לדוגמה, התחילו לרדת כי לחלק מהרוכשים קשה להשיג מימון - לכן הביקושים יורדים ולדעתי מחירי הנדל"ן המניב בגרמניה ימשיכו לרדת".



מדוע בחרת להתמקד דווקא בגרמניה?



"בגרמניה הקמתי מטה של מנהל חברה וחברה לניהול נכסים. באפשרותי להגיע לעסקות טובות, שלא נמצאות בשוק, דרך קשרים טובים עם חברות ביטוח, בנקים וכונסי נכסים - וכן באמצעות קשרים טובים עם בנקאים מקומיים, שמשלימים את הצד של המימון".



בסופו של דבר, אתה מדבר על עסקות פיננסיות - ולא על עסקות נדל"ן.



"נדל"ן לא שווה כלום בלי הצד הפיננסי. זה כמו גוף בלי נשמה. רק כך אפשר להגיע לתשואה גבוהה על ההון. עדיף לא לעשות עסקת נדל"ן בלי סגירת המבנה הפיננסי שלה.



"אחרי שמונה שנות עבודה אצל פישמן אני יכול להגיד שהוא רואה את הכל בראייה פיננסית. הגדולה שלו היא היכולת לסגור את המעגל - בעיקר את הפוזיציה הפיננסית. פישמן הוא בית הספר הכי טוב לנדל"ן שיש בישראל".



אתה מעוניין להיכנס גם לייזום נדל"ן?



"לא. אני שמח להיכנס לעסקות של מקבצי דיור ובתי אבות. זה תחום שלדעתי יתפתח מאוד בעתיד. אנחנו בעסקי הנדל"ן המניב, שבו התוצאות מהירות יותר, אם כי התשואות גבוהות פחות".



הניסיון היחיד של אספן בתחום הייזום היה מגעים לרכישת 50% מפרויקט מגורים של חברת רוטשטיין בפתח תקווה ב-13.5 מיליון שקל. רוטשטיין היא חברה יזמית, שבין בעלי השליטה בה שמואל לבייב, אחיו של לב לבייב. ואולם לבסוף אספן נסוגה מהעסקה.



מדוע ביטלת את העסקה עם רוטשטיין?



"בעסקת רוטשטיין היינו אמורים להיכנס בשותפות של 50% בפרויקט ולקבל עדיפות במשיכת הרווחים. רוטשטיין רכשה את הקרקע בפתח תקוה לפני שנתיים מחברת איזקסון ושיעבדה אותה באמצעות הנפקת אג"ח. בעלי האג"ח אמרו כי הם מוכנים לשחרר את השעבוד על הקרקע בתמורה לשעבוד של 50% מהרווחים בפרויקט - וזה פגע בקדימות שלנו בחלוקת הרווחים.



"בנוסף, נרשמה עלייה משמעותית במחירי הברזל. בפעם הראשונה ששמאי בדק את הפרויקט, הוא העריך שעלות הבנייה בו תגיע ל-65-70 מיליון שקל. בחודשיים שביצענו את בדיקת הנאותות מחירי הברזל זינקו ב-20%, ולאחריהם קיבלנו הצעות מחיר חדשות משתי חברות קבלניות להקים את הפרויקט ב-80 מיליון שקל. במצב כזה צריך להעלות את מחירי הדירות - וזה סיכון".



אתה מחפש פרויקטי מגורים נוספים?



"אני לא רוצה להיכנס לתחום הזה בשנה הקרובה. כשמחיר התשומות עולה, שיעור הרווח היזמי מצטמצם והסיכון בבנייה גדל. תהיה תקופה שבה מחירי הדירות יתאימו עצמם כלפי מעלה - בהתאמה להתייקרות תשומות הבנייה. כיום לא כדאי לבנות - אלא אם רוצים לגלגל את כל העלויות על הדיירים ויש, לדעתי, גבול לכמה שדייר יכול לשלם".



כולם צריכים מקום לגור - מה יקרה?



"אני חושב שרבים יעדיפו לשכור דירות מאשר לקנות במחירים כה גבוהים".



אתה חושב שהעלייה במחירי תשומות הבנייה היא בעיה אמיתית לחברות הביצוע?



"אני מאמין שבשנה הקרובה יהיו נפילות של קבלנים. גם בחברות הביצוע בתחום התשתית יש מרחק משמעותי בין התקציב המוערך למחירי הביצוע בפועל".



איך אתה רואה את המגמה של מחירי הדירות?



"אני לא מאמין שמחירי הדירות למגורים יכולים להמשיך לעלות. אמנם אין עודפי היצע של דירות - להפך, יש מחסור - אבל כמה אנשים יכולים לשלם על דירת 4 חדרים 1.2 מיליון שקל? המשכורות לא עלו באותה מידה שבה עלו מחירי הדירות - והצריכה רק עולה. רבים יצטרכו להוריד את רמת הצריכה שלהם כדי לקנות דירה - מה שלא קורה כאן - או שיצטרכו להרוויח יותר".



"זה לא הזמן להיכנס למזרח אירופה"



עסקה נוספת שגיפמן החליט לצאת ממנה היתה רכישת זכויות בזרוע הפעילות של חברת חנן מור במזרח אירופה. בתחילה התנהל משא ומתן בין שתי החברות לרכישת שליש מהחברה תמורת 25 מיליון שקל, כולל אופציה להגדלת שיעור האחזקה ל-50% תמורת 25 מיליון שקל נוספים.



כוונתו המקורית של גיפמן היתה להכניס את אספן לכמה שוקי נדל"ן במזרח אירופה בצעד אחד - בלי לשלם את שכר הלימוד הכרוך בכניסה לשווקים חדשים.



מדוע בוטלה גם עסקה זו?



"מסיבות משפטיות. גילינו שחנן מור נתן שעבוד של מניות החברה במזרח אירופה לבעלי האג"ח - ולא רציתי להיות קשור אליהם".



אז איך בכל זאת תיכנסו למזרח אירופה?



"לא ניכנס. מזרח אירופה היא כבר לא מה שהיתה פעם. בכמה מהמדינות, כמו אוקראינה, יש אינפלציה. ברומניה קשה למכור דירות, ובגלל המשבר לא קל להשיג מימון פרויקטים. זה לא הזמן להיכנס לשם עכשיו", מסכם גיפמן.