לסר, בן 61, נולד בגרמניה ב-47' להורים שניצלו ממחנות הריכוז. הוא הגיע עם משפחתו לברוקלין בגיל ארבע. בענף הנדל"ן הוא פעיל כבר 40 שנה. "את הנכס הראשון שלי קניתי בגיל 21. הסתובבתי בקראון הייטס בניו יורק, אזור שהתחיל להתרוקן אז מתושביו היהודים, וראיתי מודעות למכירה של בניין ששימש בעבר כבית ספר יהודי. במקביל ראיתי מודעות על כך שעיריית ניו יורק מקימה מעון לילדים של אימהות עובדות - ומחפשת מבנה לשם כך. פניתי לבנקים, וקיבלתי מימון של 200 אלף דולר לרכישת בית הספר ולפיתוחו. שילמתי בעבורו 165 אלף דולר, ולאחר מכן הסבתי אותו למעון. הוא כבר לא בבעלותי, אבל אני מעריך שכיום הוא שווה 4-5 מיליון דולר", אומר לסר. "משם המשכתי ובניתי עוד חמישה מעונות יום".
לפי איזו אסטרטגיה אתה פועל?
"אני לא חושב שאני יותר חכם מאחרים ולא מחפש אקזיטים מהירים. אני רוכש במרבית המקרים את הנכסים כשהם במצב בעייתי. באמצע שנות ה-80, לדוגמה, הקולנועים בארצות הברית התרוקנו בגלל השתלטות הווידאו. הבעלים של הקולנועים האלה לא ידעו מה לעשות. רכשתי אז בברוקלין שלושה בתי קולנוע כאלה באזור יוקרתי, הסבתי אותם למשרדים ולשטחי מסחר, ולאחר מכן מימשתי כמה מהם ברווחים נאים.
"בתחילת שנות ה-90 היתה פאניקה לגבי מבנים עם אסבסט, וזו היתה הזדמנות גדולה. פעילי נדל"ן נרתעו מרכישת בניינים עם גג אסבסט, שהתגלה כחומר מסרטן. אני רכשתי בניין כזה תמורת 10 מיליון דולר, ניקיתי אותו מאסבסט, שיפצתי אותו ועד היום הוא מניב הכנסות נאות".
לסר משכיר לשוכרים איכותיים כמו גופים ממשלתיים, בתי משפט ובתי ספר, לטווח ארוך. ויש לו עיקרון נוסף: "רוב הנכסים שלי ממוקמים בניו יורק, כי אני חייב לראות לפחות פעם בחודש את הנכסים, וכל מה שנמצא במרחק יותר משעתיים נסיעה מברוקלין לא מתאים לי. ככה אני עובד 40 שנה".
מה האסטרטגיה שלך לגבי השוכרים בנכסיך?
"תלוי בנכס עצמו. ב-195 Montague Street התפוסה היא כ-60%, וזה לא בגלל משבר האשראי. זה נוגע לאסטרטגיה שלי. אני יכול למלא את הנכס ב-100%, אבל אני לא מעוניין בכל שוכר אלא רק בשוכרים איכותיים, ולא מוכן להתפשר. הייתי יכול להשכיר ללשכת הרווחה, לדוגמה, אבל זה היה מבריח שוכרים אחרים. מה שאני מקפיד עליו זה תזרים חיובי מכל בניין מהרגע הראשון. אני לא קופץ מנכס לנכס, אלא משקיע בנכס אחד, מסיים ועובר לשני".
לא מתכנן לפעול בישראל
מה אתה חושב על המשבר הנוכחי בשווקים?
"כל 10-15 שנה מתרחש משבר, אבל הפעם מדובר במשבר קשה יותר. הבנקים כה מיובשים שמשבר האשראי נמצא בכל מקום. לא רק שהמשבר בארה"ב לא נגמר, רבים חושבים שהוא אפילו לא התחיל. בתוך שנה יהיו בניינים שיעמדו על המדף ויוגשו כפרס למי שחיכה. הבעלים יהיו חייבים למכור כדי להחזיר אג"ח שהם גייסו. ההזדמנויות הגדולות יבואו ב-2009".
עד כמה צפויים מחירי המשרדים במנהטן לרדת?
"המחירים צפויים להמשיך לרדת, בעיקר משום שהשוכרים מעדיפים את ברוקלין. המחירים עדיין גבוהים כי כולם נעולים בחוזים ארוכי טווח".
מה אתה חושב על המשקיעים המוסדיים בישראל?
"כולם שואלים שאלות ורוצים להראות שהם יותר חכמים ממני. אני נצמד לאמת, והכל בסדר".
ומה עם נכסיך? עד כמה הם נפגעו או ייפגעו מהמשבר?
"גם בחורף וגם באביב התלמידים הולכים לבתי הספר, ובתי משפט יעבדו במתכונת מלאה - בימים אלה אולי אף יותר מכך בשל פשיטות הרגל. כך גם המשרדים הממשלתיים. הנכסים שלי די חסיני מיתון".
אתה מכיר את לב לבייב ואת שעיה בוימלגרין, שפעילים בשוק הנדל"ן הניו-יורקי?
"את לבייב אני לא מכיר אישית, אבל עוקב אחר מהלכיו - מדובר בליגה אחרת. את בוימלגרין פגשתי כמה פעמים, ועסקיו והאסטרטגיה שלו שונים משלי. אני ממונף ב-30%-40% ואת השאר מביא מהבית, ואילו בוימלגרין פועל באמצעות כסף של אחרים. כשזה לא הכסף שלך אתה יכול להסתכן יותר. צעד אחד גרוע - ואני נופל".
מה דעתך על העסקה האחרונה שביצעה אפריקה - הכנסת שותף אסיאתי לבנייני יוקרה, כמו מגדלי הניו יורק טיימס ומגדל השעון?
"הבניינים לא איבדו מערכם, ואלה חדשות טובות. עם זאת, באפריקה הבינו כנראה שיהיה להם קשה לעמוד בנטל המימוני".
לא מעניין אותך לבצע השקעות נדל"ן בישראל?
"לא. מכרתי נכס בירושלים, ובשלב זה אין לי כוונות להשיק פעילות בישראל. אני מאמין שיש לפעול במדינה שבה אתה חי, שם אתה מכיר את השטח על בוריו".
הרכישה האחרונה: בית חולים בניו יורק
אילו חדשות שמעו המשקיעים במפגש שערכתם אתמול?
"זכינו באחרונה במכרז שבו התמודדו כחמישה גופים גדולים. מדובר בין השאר בבית החולים ויקטוריה בניו יורק, המשתרע על שטח של 330 אלף מ"ר, שבעליו פשט רגל, תמורת 44.9 מיליון דולר. נבצע השבחה, ואנו צופים הכנסות שנתיות של 5.5-6.5 מיליון דולר. העובדה שהממשלה השתתפה ברכישת בית החולים בהיקף של 25 מיליון דולר טומנת בחובה רווחים עתידיים של עשרות מיליוני דולרים".
יש לך תשעה ילדים. מישהו מהם מעורב בעסקי הנדל"ן?
"לא. כולם לומדים ועובדים בתחומים אחרים".
אבל ביום מן הימים הנכסים האלה יעברו אליהם.
"לא בטוח מה יקרה קודם - ביאת המשיח או שילדי יקחו את המושכות ממני".
"קיבלתי אינדיקציה שניתן לגייס בישראל במחיר נמוך - והחלטתי לנצל את ההזדמנות"
מיכאל רוכוורגר
4.9.2008 / 11:55