>> "עשית עסקה עם שמעון הדייג", אלו המלים ששמע יזם הנדל"ן שלמה מלי, כשלחץ את ידיו של שמעון, בעל הקרקע ברחוב נג'ארה בשכונת כרם התימנים בתל אביב. אחרי לחיצת היד התחוור למלי שהוא ביצע את אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים בשכונה, משום שכשחתם עם שמעון הדיג על הסכם הרכישה, לא ידע שעל הקרקע יש גם שותפים, או יותר נכון שותפות - חמש אחיותיו של שמעון הדייג.
בחצי השנה שלאחר מכן, התנדנדה העסקה בחוסר ודאות. מלי, שבדק כמה עסקות בשכונת הכרם, הרגיש שהמחירים עולים מדי יום והוא עשוי לאבד גם את המגרש הפינתי ששמעון הבטיח לו בגלל חוסר הסכמה בין היורשים. בסופו של דבר העניינים הסתדרו, ומלי למד את הלקח: על קרקעות בכרם יש שותפים, והרבה.
השמועה על שכונה קרובה לים ולמרכז תל אביב עם "הרבה אופי" התחילה לעבור מפה לאוזן בין יזמי הנדל"ן לפני כשלוש שנים. שכונת כרם התימנים נמצאת בתל אביב בין הרחובות אלנבי במזרח, הכובשים במערב, גאולה בצפון ושוק הכרמל בדרום. ראשוני התימנים הגיעו אליה כבר ב-1881, אך היא הוקמה באופן רשמי ב-1904 - עם הגעתה ארצה של העלייה הראשונה מתימן.
השכונה מאופיינת בבנייה נמוכה וצפופה, ותוכנית הבניין שלה אינה מאפשרת בנייה מעל לגובה של ארבע קומות (כולל קומת הגג). "זה יתרון, כי נכון להיום לא נראה שמישהו יבנה באזור מגדל כמו שעשו בנוה צדק", אומר מלי. עם זאת, הקו הנמוך יופרע בעתיד על ידי יזמים מהירים שרכשו קרקעות בצדה המערבי של השכונה ובסמוך לקו החוף, כדי לבנות עליהם מגדלים.
רוב הבתים עדיין ישנים, קירותיהם סדוקים וחלקם אינם ראויים למגורים. חוטי חשמל חשופים, גגות עשויים פח, גדרות שבורות, עליבות וחוסר תכנון מאפיינים את רוב הבתים בשכונה.
מצד שני, הכרם בהחלט מצליחה להפתיע. במרחק של פסיעות אחדות מרחוב אלנבי ושוק הכרמל, מתחלפת האווירה הסואנת בשכונה קטנה ורגועה. הרחובות צרים וחלקם מרוצפים - דבר שמקנה לחלקים מהשכונה אופי של מדרחוב. פועלות בה מספר חומוסיות ומסעדות פועלים, שמשמרות את האופי האותנטי שלה, ולצד אלה נראים הניצנים הראשונים להתפתחות של השכונה - בתים שזכו להתחדש ומעידים על הפוטנציאל שלה.
בעורף הבניין של מלי, שעיצב אדריכל היוקרה גידי בר אוריין, נמצא בניין ישן - ומלי מודה שהוא מחכה לרוכש שיחדש את פניו. הרי ככל שיבנו יותר פרויקטים חדשים ויימחק זכרם של הישנים, כך יעלה ערך הנדל"ן בשכונה.
כיום עדיין אי אפשר לראות את ההתנפלות של היזמים על השכונה. מגרשים רבים שנרכשו בסביבה עדיין מחכים להתחלת הבנייה. הבתים שכבר נבנו מפגינים חזות חדישה, שמזכירה במשהו את המראה של נוה צדק. כך לדוגמה עומד מגרש ריק ברחוב אלשיך פינת הלל הזקן, שנמכר לפני כשנה וחצי לקבוצה של יזמים איטלקים ב-600 אלף דולר. מולו נמצא בניין ורוד, שחלקו משומר וחלקו חדש - פרי יוזמת המשפחה שגרה בבניין.
כ-30 פרויקטים חדשים נמצאים בשלבים שונים של תכנון ובנייה, ובכל אחד אפשר לבנות מספר קטן של יחידות דיור. בפרויקטים גדולים נבנות שש או שבע דירות, ובפרויקטים אחרים מדובר בבנייה של יחידה אחת או שתיים, כך שהיצע הדירות בשכונה לא יגדל בצורה משמעותית.
"מי שבונה לא מוכר", אומר המתווך מיכאל כהן מסוכנות התיווך טאבו. "חלק בונים כדי לגור בדירות בעצמם, וחלק כנראה חושבים שעדיף לחכות עם הנכסים ולמכור אותם במחירים יותר גבוהים".
בפרויקט חדש ברחוב מאיר פינת אלשיך מבקשים 6,000-7,000 דולר למ"ר, וכהן מעריך שבמחירים האלה יימצא ביקוש לדירות.
מלי מתכוון לשמור חלק מהדירות בפרויקט לעצמו, ותמורת אלה שמוצעות למכירה הוא מבקש כ-20-23 אלף שקל למ"ר, ו-30-40 אלף שקל למ"ר לדירות הפנטהאוז.
"דירות יד שנייה כמעט לא קיימות", מסביר כהן. "רוב הבתים ישנים, ואנשים שקונים אותם מיעדים אותם להריסה. למעשה, הם קונים את המגרש ואת זכויות הבנייה עליו".
באחת העסקות הבודדות בהן תיווך כהן, נמכרה דירת שני חדרים בקרן הרחובות גדרה ורבי מאיר בשטח של 45 מ"ר בבניין ישן תמורת 950 אלף שקל.
ההערכה היא כי מחירי המגרשים עלו בשלוש השנים האחרונות בעשרות אחוזים. בגלל המעבר של השוק ממחירים דולריים למחירים שקליים קשה לומר בדיוק בכמה, אבל לפני כשלוש שנים המחירים עמדו על 1,000-1,500 דולר למ"ר קרקע, ואילו כיום נסגרות עסקות במחירים של 4,000-4,500 דולר למ"ר קרקע.
"לפני שנתיים מכרתי מגרש בשטח 220 מ"ר תמורת 850 אלף דולר, ולא מזמן מכרתי מגרש של 330 מ"ר באותו אזור ב-1.5 מיליון דולר, לפי שער של 4 שקלים לדולר", מספר כהן.
המתווכת אסנת דמארי מנוה צדק נכסים מספקת נתונים דומים המעידים על עליית המחירים בשכונה. לדבריה, לפני שלוש שנים נמכרו מגרשים בשטח 250-300 מ"ר תמורת 500-600 אלף דולר; כיום המחיר יכול להגיע ל-900 אלף דולר.
נטועים בשכונה
בעיה מוכרת מאוד לכל יזם ומתווך שפועל בשכונה היא סכסוכי היורשים. היזמים מתקשים לרכוש מגרשים, מפני שהמשפחות המחזיקות בהם נטועות עמוק בשכונה, וקשה להן להיפרד מהנכסים. רק בשנים האחרונות המחירים עלו ולבעלי המגרשים השתלם למכור ולשפר את איכות חייהם.
"היתה לי עסקה ברחוב בן יוסף בכרם של משפחה שהוציאה את הבית שלה למכירה. היה להם בית להריסה על מגרש של כ-250 מ"ר, אבל בני המשפחה הסתכסכו ביניהם בגלל חוסר יכולת להסכים על המחיר. הסכסוך הגיע לכדי כך שאחד האחים מכר את הזכויות שלו לגורם שלישי והצעד הזה הכשיל את הפוטנציאל של הבית להימכר", מספרת דמארי. "גם אם כל הרחוב יתחדש וישתפר, הבית הזה תמיד יישאר במצבו הקיים ויפריע ליופי של הבנייה החדשה".
דמארי פעלה בעשור האחרון בעיקר בשכונת נוה צדק, אבל בשנים האחרונות גלשה הפעילות שלה גם לשכונה הסמוכה. היא מעריכה כי הסכסוכים המשפחתיים יכולים להיות גורם שיאט מאוד את קצב ההתפתחות ועליות המחירים בה.
להערכתה, הקשיים הם תוצר של הצלחת נוה צדק. "יש שכונה קרובה עם מחירים גבוהים, וזה משפיע על הדרישות של בעלי הקרקע. הם רוצים לקבל את מה שמקבלים בנוה צדק, אבל כרם התימנים עדיין לא הגיעה למחירים האלה".
מלי מסכים: "קשה לסגור עסקות בכרם. כשהתושבים רואים עסקה אחת, הם מבינים מה יש להם בידיים והם נעשים קשים. כשאני הגעתי לכרם, בדקתי שש עסקות והיתה לי בעיה לסגור אותן כי תוך כדי המשא ומתן המחיר טיפס. אם מישהו ביקש 500 והסכמתי, אז הוא ביקש 550. ואם הסכמתי ל-550, אז הוא ביקש 600".
כרם התימנים מתעורר - ההפתעה הבאה של תל אביב
רז סמולסקי
5.9.2008 / 10:23